Gebäudeversicherung: Definition, Bausteine und Bedeutung für Immobilien

Was ist eine Gebäudeversicherung?

Die Gebäudeversicherung schützt den Eigentümer vor den finanziellen Folgen, wenn das Gebäude durch eine versicherte Gefahr beschädigt oder zerstört wird. Versichert ist das Gebäude selbst mit seinen fest verbundenen Bestandteilen – also Mauerwerk, Dach, Fenster, Treppen, fest installierte Heizungs- und Sanitäranlagen oder Einbauten, die zum Gebäude gehören. Die Einrichtung von Mietern oder Eigentümern ist dagegen über die Hausratversicherung bzw. eine Inhaltsversicherung abzusichern.

Für selbst genutzte und vermietete Wohnhäuser spricht man meist von der Wohngebäudeversicherung. Für Büro-, Handels-, Lager- oder Produktionsgebäude gibt es die gewerbliche Gebäudeversicherung. Eine gesetzliche Pflicht zur Gebäudeversicherung besteht in Deutschland nicht. Banken verlangen sie jedoch bei finanzierten Immobilien in aller Regel, und für Wohnungseigentümergemeinschaften gehört die Versicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung.

Welche Gefahren sind versichert?

Welche Gefahren genau versichert sind, ergibt sich aus dem Versicherungsvertrag und den vereinbarten Versicherungsbedingungen. Marktmäßig verbreitet ist folgende Struktur:

Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel können in vielen Tarifen einzeln oder kombiniert versichert werden. Die Elementarschadenversicherung ist dagegen fast immer ein eigener Baustein. Daneben gibt es Konzepte mit Allgefahrendeckung, bei denen grundsätzlich alle Gefahren versichert sind, die nicht ausdrücklich ausgeschlossen werden.

Wie wird der Versicherungswert bestimmt?

Grundlage der Gebäudeversicherung ist der Versicherungswert. Bei Wohngebäuden wird häufig nach dem Prinzip des gleitenden Neuwerts versichert: Maßgeblich ist, was die Wiederherstellung des Gebäudes in gleicher Art und Güte zum Zeitpunkt des Schadens kostet. Rechnerisch wird dazu oft der Versicherungswert 1914 verwendet, der über einen jährlich angepassten Faktor an die Baukostenentwicklung gekoppelt ist. Gewerbliche Gebäude werden häufig mit einem festen Neuwert und einer Summenanpassung versichert.

Ist die Versicherungssumme zu niedrig angesetzt, droht Unterversicherung: Der Versicherer zahlt dann nur anteilig. Viele Verträge enthalten einen Unterversicherungsverzicht, sofern der Wert nach einem anerkannten Verfahren ermittelt wurde.

Was ist zusätzlich zu beachten?

• Obliegenheiten: Vertraglich vereinbarte Pflichten wie das Beheizen und Kontrollieren leerstehender Gebäude oder die Wartung technischer Anlagen. Verstöße können die Leistung gefährden (Obliegenheit).
• Gefahrerhöhung: Änderungen wie längerer Leerstand oder eine gewerbliche Nutzungsänderung müssen häufig angezeigt werden (Gefahrerhöhung).
• Selbstbehalt: Ein vereinbarter Eigenanteil je Schaden senkt die Prämie, erhöht aber das eigene Risiko (Selbstbehalt).
• Haftpflicht ist nicht enthalten: Schäden, die vom Grundstück ausgehend Dritten entstehen, deckt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Was bedeutet das für Hausverwaltungen?

Hausverwaltungen betreuen die Gebäudeversicherung für Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietobjekte oft über viele Objekte hinweg. Typische Aufgaben sind die Prüfung der Versicherungssummen, das Melden von Schadenfällen, die Einhaltung von Obliegenheiten und die Vorbereitung von Beschlüssen über den Versicherungsumfang. Bei größeren Beständen kann ein Rahmenvertrag die Verwaltung vereinfachen. Einen Überblick über sinnvolle Bausteine gibt der Fachartikel Gebäudeversicherung für Hausverwaltungen: Die wichtigsten Bausteine.

Was bedeutet das für Immobilieneigentümer?

Für Eigentümer und Bestandshalter schützt die Gebäudeversicherung meist den größten Vermögenswert. Entscheidend ist weniger der Beitrag als die Frage, ob der Vertrag zum tatsächlichen Gebäude passt: Stimmen Wohnfläche, Ausstattung und Nutzung? Sind Photovoltaik, Wärmepumpe oder Ladeinfrastruktur berücksichtigt? Ist das Elementarrisiko am Standort abgesichert?

Häufige Fehler

• Versicherungssummen werden nach Um- oder Ausbauten nicht angepasst.
• Elementarschäden werden als mitversichert angenommen, obwohl der Baustein fehlt.
• Leerstand oder geänderte Nutzung werden dem Versicherer nicht mitgeteilt.
• Neue Technik wie Photovoltaik, Wärmepumpe oder Wallbox wird nicht gemeldet.

Ob und in welchem Umfang Versicherungsschutz besteht, hängt immer vom jeweiligen Versicherungsvertrag und den vereinbarten Bedingungen ab. Mehr zu unserer Arbeit finden Sie auf der Seite Gebäudeversicherung für Immobilienbestände.