Welche Versicherungen braucht eine WEG? Der vollständige Überblick

Welche Versicherungen braucht eine WEG?

Eine WEG braucht vor allem eine Gebäudeversicherung zum Neuwert und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht – beides ordnet § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG der ordnungsmäßigen Verwaltung zu. Welche weiteren Deckungen sinnvoll sind, hängt von Gebäude, Lage, Nutzung und Risikosituation ab.

Wichtig ist die Trennung der drei Ebenen: Versicherungen der Gemeinschaft schützen das gemeinschaftliche Eigentum und die gemeinschaftlichen Haftungsrisiken. Die einzelnen Eigentümer sichern ihre privaten Risiken selbst ab. Der Verwalter benötigt eigene Versicherungen für seine berufliche Tätigkeit. Die folgende Tabelle ordnet die wichtigsten Versicherungen ein:

Was schreibt § 19 WEG vor?

§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zählt zur ordnungsmäßigen Verwaltung insbesondere die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Das Gesetz ordnet diese beiden Punkte also dem Kern ordnungsmäßiger Verwaltung zu.

Was bedeutet das rechtlich? § 19 Abs. 1 WEG bestimmt, dass die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung beschließen, soweit keine Vereinbarung besteht. Nach § 18 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen. Eine Gemeinschaft, die ihr Gebäude nicht angemessen zum Neuwert versichert, verwaltet deshalb in der Regel nicht ordnungsmäßig – und einzelne Eigentümer können eine entsprechende Versicherung einfordern.

Das Gesetz schreibt aber keine bestimmte Police, keinen bestimmten Tarif und keinen festen Deckungsumfang vor. Was „angemessen“ ist, hängt vom Gebäude und seinen Risiken ab. Eine allgemeine gesetzliche Versicherungspflicht für Gebäude, wie sie etwa bei Kraftfahrzeugen besteht, gibt es in Deutschland nicht. Zusätzlich verlangen finanzierende Banken in der Regel vertraglich einen Gebäudeversicherungsschutz.

Gebäudeversicherung der WEG

Die Gebäudeversicherung schützt das Gebäude der Gemeinschaft gegen die vertraglich vereinbarten Gefahren – typischerweise Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Sie ist der wirtschaftlich wichtigste Versicherungsvertrag einer WEG.

„Zum Neuwert“ bedeutet: Versichert ist der Betrag, der nötig ist, um das Gebäude in gleicher Art und Güte neu herzustellen – nicht der Verkehrswert. In der Praxis wird dies häufig über den Wert 1914 und die gleitende Neuwertversicherung abgebildet. Wie das funktioniert, erklärt unser Beitrag Wert 1914 einfach erklärt.

Die GDV-Musterbedingungen enthalten eigene Regeln für Wohnungseigentümergemeinschaften: Ist der Versicherer wegen des Verhaltens eines einzelnen Eigentümers ganz oder teilweise leistungsfrei, bleibt er den übrigen Eigentümern gegenüber zur Leistung verpflichtet. Diese Regel schützt die Gemeinschaft, wenn ein einzelner Eigentümer etwa eine Obliegenheit verletzt. Ob der konkrete Vertrag eine vergleichbare Regel enthält, sollte geprüft werden.

Welche Bausteine darüber hinaus wichtig sind – von Ableitungsrohren bis Mietausfall – erläutert der Beitrag Welche Bausteine eine Gebäudeversicherung enthalten sollte.

Welche Gefahren sollte die Gebäudeversicherung abdecken?

Als Grunddeckung sollten Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel versichert sein; je nach Lage kommen Elementargefahren hinzu. Bei einer WEG reicht es aber nicht, nur zu prüfen, ob eine Gefahr „versichert“ ist.

• Feuer: Brand, Blitzschlag, Explosion und je nach Vertrag Überspannung durch Blitz
• Leitungswasser: bestimmungswidrig austretendes Wasser und Rohrbruch; in Mehrfamilienhäusern oft die häufigste Schadenart
• Sturm/Hagel: nach den GDV-Musterbedingungen Sturm ab Windstärke 8
• Elementargefahren: nur, wenn gesondert vereinbart (siehe nächster Abschnitt)

Ebenso wichtig sind die Vertragsdetails, die im Schadenfall über die Höhe der Entschädigung entscheiden:

Elementarschadenversicherung für die WEG

Eine generelle gesetzliche Pflicht zum Abschluss einer Elementarschadenversicherung für jede WEG besteht nicht. Ob Elementarschutz sinnvoll oder aufgrund anderer Vereinbarungen erforderlich ist, hängt unter anderem von Gebäude, Lage, Finanzierung und Risikosituation ab.

Elementargefahren sind nicht automatisch Bestandteil jeder klassischen Gebäudeversicherung. Die GDV-Musterbedingungen fassen unter den „weiteren Naturgefahren“ zusammen:

• Überschwemmung: Überflutung des Grundstücks mit erheblichen Mengen Oberflächenwasser durch ausufernde Gewässer oder Witterungsniederschläge – darunter fällt auch Starkregen
• Rückstau: Wasser dringt durch Witterungsniederschläge oder ausufernde Gewässer aus gebäudeeigenen Ableitungsrohren ins Gebäude
• Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch
• Schneedruck und Lawinen
• Vulkanausbruch

Für Gemeinschaften mit Tiefgaragen oder Kellerabteilen ist vor allem Rückstau relevant. Nach den Musterbedingungen müssen Rückstausicherungen funktionsbereit gehalten werden. Die Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag 2025 angekündigt, Wohngebäudeversicherungen künftig grundsätzlich mit Elementarschutz anbieten zu lassen; ein entsprechendes Gesetz war zum Zeitpunkt dieser Aktualisierung nicht in Kraft. Mehr zum Thema im Beitrag Elementarschäden richtig versichern.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht schützt vor Schadensersatzansprüchen Dritter, die aus dem Besitz des Grundstücks und Gebäudes entstehen können – etwa bei Verletzung von Verkehrssicherungspflichten. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG nennt sie ausdrücklich.

Mögliche Haftungsrisiken einer Gemeinschaft:

• mangelhafter Winterdienst auf Gehwegen und Zugängen
• lose Dachziegel oder Fassadenteile, die herabfallen
• unzureichend gesicherte Wege, Treppen oder Beleuchtung
• Schäden durch umstürzende Bäume oder Gebäudeteile
• Gefahren auf Spielplätzen und Gemeinschaftsflächen

Ob die Gemeinschaft im Einzelfall tatsächlich haftet, hängt vom Sachverhalt ab, etwa davon, ob eine Pflicht verletzt wurde und ob sie auf Dritte übertragen war. Genau hier setzt die Haftpflichtversicherung an. Nach den GDV-Musterbedingungen umfasst der Versicherungsschutz:

Wichtig für die Praxis: Wird der Winterdienst an einen Dienstleister vergeben, bleibt eine Überwachungspflicht bestehen. Die Haftpflichtversicherung ersetzt keine sorgfältige Organisation, sie sichert aber die finanziellen Folgen ab.

Gewässerschadenhaftpflicht

Eine Gewässerschadenhaftpflicht ist vor allem dann relevant, wenn auf dem Grundstück gewässerschädliche Stoffe gelagert werden – typischerweise in einem Heizöltank. Nicht jede WEG benötigt sie.

Hintergrund ist die strenge Haftung nach dem Wasserhaushaltsgesetz: Gelangen Stoffe aus einer Anlage, die zur Lagerung bestimmt ist, in ein Gewässer, haftet der Betreiber nach § 89 Abs. 2 WHG für den daraus entstehenden Schaden – unabhängig von Verschulden. Das GDV-Modell für die Gewässerschadenhaftpflicht bezieht sich deshalb ausdrücklich auf das sogenannte Anlagenrisiko.

Ob das Tankrisiko bereits in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht enthalten ist, hängt vom Vertrag ab; häufig ist es gesondert zu vereinbaren oder auf bestimmte Tankgrößen begrenzt. Wird die Heizung auf eine Wärmepumpe umgestellt und der Tank stillgelegt, kann sich der Bedarf ändern.

Glasversicherung

Eine Glasversicherung deckt Bruchschäden an Verglasungen. Sie ist optional und nur sinnvoll, soweit die betroffenen Verglasungen zum Gemeinschaftseigentum gehören oder gesondert mitversichert werden sollen.

In der Gebäudeversicherung ist Glasbruch als eigene Gefahr in der Regel nicht versichert; ersetzt werden Glasschäden dort meist nur, wenn sie Folge einer versicherten Gefahr sind, etwa eines Sturms. Als Gemeinschaftseigentum kommen unter anderem in Betracht:

• Verglasungen im Treppenhaus
• Hauseingangstüren
• Fassaden- und Lichtbandverglasungen
• Verglasungen an Gemeinschaftsflächen, etwa Vordächern

Ob die Fenster der einzelnen Wohnungen zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum gehören, lässt sich nicht pauschal beantworten. Maßgeblich sind das Gesetz, die Teilungserklärung und die konkrete bauliche Situation (siehe Abschnitt Gemeinschafts- und Sondereigentum).

Photovoltaik und Gebäudetechnik

Nicht jede Gebäudetechnik ist automatisch über die Gebäudeversicherung versichert. Tarif, Eigentumsverhältnisse, Versicherungsbedingungen und gewünschter Deckungsumfang müssen geprüft werden.

• PV-Anlagen: In den GDV-Musterbedingungen sind Photovoltaikanlagen samt Speicher ausdrücklich ausgeschlossen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Viele Tarife bieten Einschlüsse an.
• Wärmepumpen: Als Gebäudebestandteil gegen versicherte Gefahren meist erfasst; technische Defekte nicht.
• Aufzüge: Gegen Brand oder Leitungswasser in der Regel versichert; Verschleiß und innere Defekte sind ein Thema der Maschinenversicherung.
• Wallboxen und gemeinschaftliche Ladeinfrastruktur: Entscheidend ist, wem die Anlage gehört. Von einzelnen Eigentümern nachträglich eingebaute Sachen sind nach den Musterbedingungen nicht automatisch versichert.
• Lüftung und Smart-Building-Technik: gegen versicherte Gefahren häufig erfasst; Elektronikrisiken gesondert.

Gerade nachträglich installierte Anlagen sollten dem Versicherer gemeldet werden, weil sie den Versicherungswert erhöhen können.

Rechtsschutz der WEG

Eine Rechtsschutzversicherung ist für eine WEG optional. Sie trägt Kosten der eigenen Rechtsverfolgung in versicherten Rechtsbereichen – anders als die Haftpflichtversicherung, die Ansprüche Dritter prüft und abwehrt.

Mögliche Streitigkeiten einer Gemeinschaft betreffen etwa Verträge mit Dienstleistern, Nachbarn oder Beitragsforderungen. Ob und in welchem Umfang dafür Schutz besteht, hängt vom Vertrag ab. Die GDV-Musterbedingungen für die Rechtsschutzversicherung (ARB) sehen unter anderem Wartezeiten und Ausschlüsse vor, etwa bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit bestimmten baulichen Maßnahmen. Zu prüfen sind:

• versicherte Rechtsbereiche
• Ausschlüsse
• Wartezeiten
• Selbstbehalte

Welche Versicherungen braucht der einzelne Eigentümer?

Der einzelne Eigentümer sichert seine privaten Risiken selbst ab. Die Gebäudeversicherung der WEG ersetzt nicht automatisch Hausrat- oder Privathaftpflichtschutz.

• Hausratversicherung: schützt grundsätzlich den beweglichen Hausrat des Eigentümers oder Bewohners im vereinbarten Umfang. Möbel, Kleidung oder Elektronik sind nicht Gegenstand der Gebäudeversicherung.
• Privathaftpflicht: deckt individuelle Haftpflichtrisiken, etwa wenn ein Eigentümer einen Wasserschaden in der Nachbarwohnung verursacht.
• Vermieterbezogene Absicherung: Bei vermieteten Eigentumswohnungen können je nach Situation zusätzliche Deckungen sinnvoll sein, etwa für Einbauküchen oder Mietausfallrisiken.
• Rechtsschutz: individuell, zum Beispiel für Streitigkeiten als Eigentümer oder Vermieter.

Eine Besonderheit betrifft Einbauten: Nach den GDV-Musterbedingungen sind Sachen, die ein Wohnungseigentümer nachträglich auf eigene Kosten eingefügt hat und für die er die Gefahr trägt, in der Gebäudeversicherung nicht versichert, sofern sie nicht gesondert mitversichert werden. Hochwertige Bäder oder Einbauküchen einzelner Eigentümer sollten deshalb gezielt geklärt werden.

Welche Versicherungen braucht der WEG-Verwalter?

Der Verwalter ist nicht die WEG. Er benötigt eigene Versicherungen für die Risiken seiner beruflichen Tätigkeit – allen voran eine Vermögensschadenhaftpflicht.

Mögliche Versicherungen einer Hausverwaltung:

• Vermögensschadenhaftpflicht beziehungsweise Berufshaftpflicht
• Betriebshaftpflicht
• D&O-Versicherung für Geschäftsführung und Organe
• Cyberversicherung
• Rechtsschutz für das Unternehmen

Diese Verträge schützen den Verwalter, nicht das Gebäude und nicht die Gemeinschaft. Wie Haftungsfragen für Verwaltungen einzuordnen sind, beschreibt der Beitrag Verwalterhaftung: Wann haftet die Hausverwaltung? sowie die Seite Haftungsrisiken für Hausverwalter.

Vermögensschadenhaftpflicht des Verwalters

Gewerbliche Wohnimmobilienverwalter müssen eine Berufshaftpflichtversicherung für Vermögensschäden nachweisen; die Mindestversicherungssumme beträgt nach § 15 MaBV 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres.

Die Rechtsgrundlagen im Überblick:

• Wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume verwaltet, ist Wohnimmobilienverwalter und benötigt eine Erlaubnis (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO).
• Die Erlaubnis ist zu versagen, wenn der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung nicht erbracht wird (§ 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO).
• Die Versicherung muss Deckung für die Haftpflichtgefahren für Vermögensschäden aus der Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter gewähren und sich auch auf Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen erstrecken (§ 15 Abs. 3 MaBV).

Die Vermögensschadenhaftpflicht schützt nicht das Gebäude. Sie betrifft Ansprüche wegen reiner Vermögensschäden, die aus Fehlern bei der Verwaltungstätigkeit entstehen können, zum Beispiel:

• versäumte Fristen
• fehlerhafte Zahlungen
• bestimmte organisatorische Fehler
• Fehler bei der Vertragsverwaltung, etwa bei Versicherungsverträgen

Ob ein konkreter Fall gedeckt ist, hängt von den Versicherungsbedingungen und vom Sachverhalt ab. Die gesetzliche Mindestsumme ist außerdem kein Maßstab für den tatsächlichen Bedarf: Bei großen Beständen kann eine höhere Summe sinnvoll sein.

Betriebshaftpflicht, D&O und Cyber

Betriebshaftpflicht, Vermögensschadenhaftpflicht, D&O und Cyber decken unterschiedliche Risiken ab und ersetzen einander nicht.

Wo sich die Bereiche berühren oder überschneiden, regeln die jeweiligen Bedingungen. Pauschale Aussagen über Doppeldeckungen oder Lücken sind nicht möglich.

Wer ist Versicherungsnehmer?

Versicherungsnehmerin der Gebäudeversicherung einer WEG ist in der Regel die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – nicht der Verwalter. Maßgeblich ist jedoch die konkrete Vertragsgestaltung.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig: Sie kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen (§ 9a Abs. 1 WEG). Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt ihr (§ 18 Abs. 1 WEG). Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 WEG) – er handelt also für sie, wird dadurch aber nicht selbst Versicherungsnehmer. In älteren Verträgen finden sich teilweise abweichende Bezeichnungen; bei einer Vertragsprüfung sollte der Versicherungsnehmer deshalb ausdrücklich kontrolliert werden.

Ob der Verwalter über Abschluss oder Wechsel eines Vertrags allein entscheiden darf, richtet sich nach § 27 WEG und der Beschlusslage; bei wesentlichen Verträgen wird in der Praxis regelmäßig ein Beschluss eingeholt.

Wer zahlt die Versicherungsbeiträge?

Die Beiträge der gemeinschaftlichen Versicherungen sind Kosten der Gemeinschaft. Sie werden nach § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer verteilt, soweit keine abweichende Vereinbarung oder kein abweichender Beschluss besteht.

Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Bei vermieteten Eigentumswohnungen kann der Eigentümer die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung als Betriebskosten auf den Mieter umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 BGB in Verbindung mit § 2 Nr. 13 BetrKV). Selbstbehalte und Reparaturkosten sind davon zu unterscheiden.

Was passiert im Schadenfall?

Im Schadenfall organisiert in der Regel der Verwalter für die Gemeinschaft Sofortmaßnahmen, Dokumentation und Meldung an den Versicherer. Der typische Ablauf:

Bei einer WEG kommt die Abgrenzung hinzu: Betrifft der Schaden Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Hausrat oder mehrere Ebenen gleichzeitig? Eigentümer und Mieter sollten früh darauf hingewiesen werden, Schäden an ihrem Hausrat bei ihrem eigenen Versicherer zu melden. Den vollständigen Ablauf beschreibt der Leitfaden Schadenmeldung in der Gebäudeversicherung: Ablauf und Checkliste. Unterstützung bei der laufenden Bearbeitung bietet unser Schadenmanagement.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum – und was zum Sondereigentum?

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Sondereigentum sind die jeweiligen Räume und die dazugehörenden Bestandteile, die verändert werden können, ohne das Gemeinschaftseigentum, die Rechte anderer oder die äußere Gestaltung zu beeinträchtigen (§ 5 Abs. 1 WEG).

Nicht sondereigentumsfähig sind nach § 5 Abs. 2 WEG Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen – auch wenn sie sich in einer Wohnung befinden. Umgekehrt können die Eigentümer vereinbaren, dass sondereigentumsfähige Bestandteile zum Gemeinschaftseigentum gehören (§ 5 Abs. 3 WEG).

Für einzelne Bauteile gilt deshalb: Die Zuordnung hängt von Gesetz, Teilungserklärung und konkreter baulicher Situation ab. Typische Grenzfälle:

Versicherungstechnisch ist dabei wichtig: Die Gebäudeversicherung einer WEG umfasst je nach Vertrag das gesamte Gebäude einschließlich des Sondereigentums. Nicht jeder Schaden innerhalb einer Wohnung ist deshalb automatisch ein Schaden am Sondereigentum, und nicht jeder Schaden in einer Wohnung ist automatisch über die Gebäudeversicherung versichert – Hausrat und nachträgliche Einbauten einzelner Eigentümer sind gesondert zu betrachten.

Typische Versicherungslücken bei WEG

Die meisten Versicherungslücken einer WEG entstehen nicht durch fehlende Policen, sondern durch Vertragsinhalte, die nicht mehr zum Gebäude passen.

Versicherungscheck bei Verwalterwechsel

Bei der Übernahme eines neuen WEG-Mandats sollte die Hausverwaltung die bestehenden Versicherungen strukturiert prüfen, bevor der erste Schaden eintritt. Beim Wechsel werden Unterlagen häufig unvollständig übergeben; Lücken fallen dann erst im Schadenfall auf.

Zum Versicherungswert empfehlen wir den Beitrag Wert 1914 einfach erklärt und die Seite Gebäudewerte prüfen. Hat der Versicherer bereits gekündigt, hilft der Beitrag Was tun, wenn die Gebäudeversicherung gekündigt wurde? Für Verwaltungen mit mehreren Objekten bietet sich der Portfolio- und Schadencheck an; einen Überblick über unsere Leistungen gibt die Seite Versicherung und Schadenmanagement für Hausverwaltungen.

Fazit: Nicht möglichst viele, sondern passende Versicherungen

Eine WEG benötigt nicht möglichst viele Versicherungen. Sie benötigt einen Versicherungsschutz, der zu Gebäude, Gemeinschaft, Nutzung, Risikosituation und Eigentümerstruktur passt.

Gesetzlich besonders relevant ist § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG: Die angemessene Neuwertversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Darüber hinaus muss objektspezifisch entschieden werden, welche zusätzlichen Deckungen sinnvoll sind – und die Versicherungen der Gemeinschaft, der einzelnen Eigentümer und des Verwalters müssen sauber getrennt bleiben. Mehr zu unserem Ansatz auf der Seite Gebäudeversicherung für Immobilienbestände.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung oder Rechtsberatung. Maßgeblich sind stets die konkreten Versicherungsverträge, die Teilungserklärung und die Beschlusslage der Gemeinschaft.