Elementarschäden versichern: Was die Gebäudeversicherung wirklich abdeckt

Was sind Elementarschäden?

Elementarschäden sind Schäden durch die sogenannten weiteren oder erweiterten Naturgefahren – also Naturereignisse, die nicht zur klassischen Grunddeckung der Gebäudeversicherung gehören. Der Begriff ist im Markt verbreitet; die GDV-Musterbedingungen sprechen von „weiteren Naturgefahren (Elementargefahren)“.

Die Musterbedingungen unterscheiden drei Gefahrengruppen der klassischen Gebäudeversicherung und die weiteren Naturgefahren:

• Klassische Gebäudegefahren: Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Sturm und Hagel sind ebenfalls Naturgefahren, gehören aber nicht zum Elementarbaustein.
• Weitere Naturgefahren: Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch.

Nach den Musterbedingungen können die weiteren Naturgefahren nur in Verbindung mit mindestens einer der Gefahrengruppen Feuer, Leitungswasser oder Sturm/Hagel versichert werden. In der Praxis werden sie als Zusatzbaustein zur verbundenen Wohngebäudeversicherung vereinbart. Welche Bausteine eine Gebäudeversicherung sonst noch enthalten sollte, erläutert unser Beitrag Gebäudeversicherung für Hausverwaltungen.

Welche Elementargefahren sind versichert?

Versichert sind die Naturgefahren, die im konkreten Vertrag vereinbart sind. Die GDV-Musterbedingungen nennen acht weitere Naturgefahren und definieren jede einzeln. Die folgende Tabelle gibt die Definitionen vereinfacht wieder:

Wichtig: Nicht jeder Vertrag enthält alle acht Gefahren, und nicht jeder Versicherer verwendet wörtlich dieselben Definitionen. Vor allem ältere Bedingungswerke können enger formuliert sein, etwa indem sie bei der Überschwemmung nur auf das Versicherungsgrundstück selbst abstellen.

Ist Starkregen versichert?

Starkregen allein ist versicherungstechnisch nicht die maßgebliche Gefahr. Entscheidend ist, ob daraus eine nach dem Vertrag versicherte Überschwemmung oder ein versicherter Rückstau entsteht.

Starkregen ist ein Wetterereignis. Versichert sind nach den Musterbedingungen aber nicht Wetterereignisse, sondern bestimmte Gefahren. Starkregen kann über die „Witterungsniederschläge“ eine Überschwemmung oder einen Rückstau auslösen – er muss es aber nicht.

Ein typischer Ablauf:

1. Extremer Regen fällt innerhalb kurzer Zeit.
2. Straße, Kanalisation und Grundstück können das Wasser nicht mehr aufnehmen.
3. Wasser sammelt sich auf dem Grundstück und dringt über Kellerabgang, Lichtschacht oder Tür in das Gebäude.

In diesem Fall ist zu prüfen, ob die Voraussetzungen der versicherten Gefahr Überschwemmung erfüllt sind. Drückt das Wasser dagegen aus Bodenabläufen oder Toiletten zurück ins Gebäude, kommt Rückstau in Betracht. Dringt Regen dagegen durch ein undichtes Dach oder ein offenes Fenster ein, liegt in der Regel weder das eine noch das andere vor. Die Entscheidung trifft der Versicherer in der Deckungsprüfung.

Warum das auch abseits von Flüssen relevant ist, zeigt die Einordnung der Versicherer: Das GDV-Zonierungssystem ZÜRS Geo ordnet nach Angaben des GDV (Stand 2025) rund 12 Prozent der Adressen in Deutschland der höchsten Starkregengefährdungsklasse zu – Kriterium ist dort vor allem die Lage im Gelände, nicht die Nähe zu einem Fluss.

Wann liegt eine versicherte Überschwemmung vor?

Nach den GDV-Musterbedingungen liegt eine Überschwemmung vor, wenn Grund und Boden des Versicherungsgrundstücks oder unmittelbar angrenzende Flächen, Straßen, Geh- und Radwege mit erheblichen Mengen von Oberflächenwasser überflutet werden – verursacht durch ausufernde oberirdische Gewässer, Witterungsniederschläge oder infolgedessen an die Oberfläche gedrungenes Grundwasser.

Die Definition enthält mehrere Merkmale, die zusammen vorliegen müssen:

• Überflutung: Wasser steht auf Grund und Boden, nicht nur im Gebäude.
• Ort: das Versicherungsgrundstück oder unmittelbar angrenzende Flächen, Straßen und Wege.
• Menge: erhebliche Mengen Oberflächenwasser – eine Pfütze genügt nicht.
• Ursache: Ausuferung von Gewässern, Witterungsniederschläge oder daraus folgend an die Oberfläche dringendes Grundwasser.

Ist Hochwasser versichert?

Hochwasser ist in der normalen Gebäudeversicherung ohne Elementarbaustein in der Regel nicht versichert. Mit Elementarbaustein kann es als Ursache einer versicherten Überschwemmung erfasst sein.

Die Musterbedingungen behandeln Hochwasser nicht als eigene Gefahr, sondern als „Ausuferung von oberirdischen (stehenden oder fließenden) Gewässern“ – eine der drei möglichen Ursachen einer Überschwemmung. Tritt ein Fluss über die Ufer und überflutet das Grundstück, ist also zu prüfen, ob die Merkmale der Überschwemmung vorliegen.

Zwei Abgrenzungen sind wichtig: Sturmflut ist nach den Musterbedingungen ausdrücklich ausgeschlossen. Und Grundwasser, das infolge eines Hochwassers an die Erdoberfläche tritt, kann erfasst sein – Grundwasser, das nur im Boden ansteigt, dagegen nicht. Für Objekte in hochwassergefährdeten Lagen spielt außerdem die Versicherbarkeit eine Rolle (siehe Abschnitt Risikobewertung).

Was bedeutet Rückstau?

Rückstau liegt nach den GDV-Musterbedingungen vor, wenn Wasser aus den gebäudeeigenen Ableitungsrohren oder damit verbundenen Einrichtungen in das Gebäude eindringt, weil Witterungsniederschläge oder ausufernde Gewässer den Rückstau verursacht haben.

Bei Starkregen kann das öffentliche Kanalnetz die Wassermengen unter Umständen nicht mehr aufnehmen. Der Wasserspiegel im Kanal steigt, und Wasser wird über die Grundleitungen zurück in das Gebäude gedrückt – typischerweise über Bodenabläufe, Toiletten oder Waschbecken im Keller.

Zwei Abgrenzungen sind für Hausverwaltungen wichtig:

• Rückstau ist kein Leitungswasserschaden. Die Leitungswasserversicherung schließt nach den Musterbedingungen Schäden durch Witterungsniederschläge und dadurch verursachten Rückstau ausdrücklich aus. Ohne Elementarbaustein ist ein solcher Schaden deshalb in der Regel nicht versichert.
• Verstopfung ist kein Rückstau im Sinne der Elementardefinition. Staut sich Wasser, weil eine Leitung verstopft ist, fehlt die Ursache „Witterungsniederschläge oder Ausuferung“.

Versicherungsschutz kann zudem von Obliegenheiten abhängen. Nach den Musterbedingungen müssen in rückstaugefährdeten Räumen Rückstausicherungen funktionsbereit gehalten und Abflussleitungen auf dem Versicherungsgrundstück frei gehalten werden. Zu prüfen sind deshalb:

• ob eine Rückstausicherung vorhanden ist,
• ob sie funktionsfähig ist,
• ob sie regelmäßig gewartet wird,
• ob bauliche Anforderungen erfüllt sind,
• was die konkreten Versicherungsbedingungen verlangen.

Was bei einer verletzten Obliegenheit gilt, hängt von Verschulden und Kausalität ab (§ 28 VVG). Eine pauschale Regel, dass ohne Rückstauklappe nie gezahlt wird, gibt es nicht – wohl aber ein erhebliches Risiko, wenn eine vereinbarte Sicherung fehlt oder nicht funktioniert.

Erdbeben

Erdbeben ist nach den Musterbedingungen eine naturbedingte Erschütterung des Erdbodens, die durch geophysikalische Vorgänge im Erdinneren ausgelöst wird.

Ist die Ursache am Schadenort nicht eindeutig feststellbar, wird ein Erdbeben nach den Musterbedingungen unterstellt, wenn in der Umgebung Schäden an Gebäuden in einwandfreiem Zustand entstanden sind oder der Schaden wegen des einwandfreien Zustands der versicherten Sachen nur durch ein Erdbeben entstanden sein kann. Brand- oder Explosionsschäden, die ein versichertes Erdbeben auslöst, schließen die Musterbedingungen in den Elementarschutz ein; in der Feuerversicherung sind Erdbebenschäden dagegen ausgeschlossen.

Die Erdbebengefährdung ist in Deutschland regional unterschiedlich. Eine Einschätzung für ein konkretes Objekt sollte auf Basis der Standortdaten erfolgen, nicht pauschal.

Erdsenkung

Erdsenkung ist nach den Musterbedingungen eine naturbedingte Absenkung des Erdbodens über naturbedingten Hohlräumen.

Die Definition ist eng. Nicht jede Bodenabsenkung ist eine versicherte Erdsenkung. Setzungen durch unzureichenden Baugrund, nachgebende Auffüllungen oder künstliche Hohlräume erfüllen die Merkmale „naturbedingt“ und „über naturbedingten Hohlräumen“ nicht ohne Weiteres. Die Musterbedingungen schließen außerdem Schäden durch Trockenheit oder Austrocknung aus, die bei tonhaltigen Böden zu Setzungen führen kann. Die Ursache sollte deshalb bei Rissbildungen fachlich geklärt werden.

Erdrutsch

Erdrutsch ist nach den Musterbedingungen ein naturbedingtes Abrutschen oder Abstürzen von Erd- oder Gesteinsmassen.

Auch hier ist das Merkmal „naturbedingt“ entscheidend. Bewegen sich Erdmassen etwa infolge von Bauarbeiten oder Abgrabungen, ist die Einordnung nach den konkreten Bedingungen zu prüfen. Die Abgrenzung zu allmählichen Setzungen oder Baugrundproblemen erfolgt im Schadenfall regelmäßig durch Sachverständige.

Schneedruck und Lawinen

Schneedruck ist nach den Musterbedingungen die Wirkung des Gewichts von Schnee- oder Eismassen – einschließlich des Abrutschens von Schnee und Eis von Dächern. Lawinen sind Schnee- oder Eismassen, die an Berghängen niedergehen.

Schneedruck ist nicht nur in Alpenregionen ein Thema. Besonders relevant ist er bei:

• Flachdächern und flach geneigten Dächern
• Hallen und großen Dachflächen
• Carports und Vordächern
• Gebäuden in schneereichen Mittelgebirgs- und Alpenlagen

Eine allgemeine Schneelastgrenze, ab der Versicherungsschutz besteht, gibt es in den Musterbedingungen nicht. Relevant ist aber die Instandhaltung: Versicherte Sachen sind nach den Musterbedingungen in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten, das gilt insbesondere für Dächer.

Was ist nicht automatisch versichert?

Auch mit Elementarbaustein ist nicht jeder Wasser- oder Naturschaden versichert. Je nach Bedingungswerk können insbesondere folgende Abgrenzungen relevant sein:

Die Aufzählung ist nicht abschließend und gilt nicht für jeden Vertrag gleichermaßen. Außerdem sind nach den Musterbedingungen Schäden an Laden- und Schaufensterscheiben im Naturgefahrenschutz ausgeschlossen – relevant für gemischt genutzte Gebäude.

Welche Rolle spielen Selbstbehalte?

Für Elementarschäden gelten häufig eigene Selbstbehalte, die sich von denen für Feuer, Leitungswasser oder Sturm/Hagel unterscheiden können. Die GDV-Musterbedingungen sehen vor, dass Selbstbehalte individuell und je Gefahr unterschiedlich vereinbart werden können.

Im Markt finden sich feste Beträge je Schaden, prozentuale Selbstbehalte mit Mindest- und Höchstbetrag sowie Kombinationen mit Jahreshöchstentschädigungen. Einheitliche Beträge gibt es nicht. Bei Portfolios sollte deshalb nicht nur geprüft werden, ob Elementar versichert ist, sondern auch:

• mit welchem Selbstbehalt,
• mit welchen Entschädigungsgrenzen,
• ob Selbstbehalt und Grenzen für alle Elementargefahren gleich sind,
• wie sich der Selbstbehalt bei einem Großereignis mit mehreren betroffenen Objekten auswirkt.

Gibt es Wartezeiten?

Beim erstmaligen Einschluss von Elementarschutz kann eine Wartezeit vereinbart sein. Ob und wie lange, hängt von Versicherer und Vertrag ab.

Der GDV sieht dafür eine eigene Musterklausel vor: Danach besteht für die weiteren Naturgefahren Versicherungsschutz frühestens eine bestimmte Anzahl von Wochen nach Versicherungsbeginn. Die Dauer ist in der Musterklausel offen gelassen und wird individuell festgelegt. Eine Wartezeit soll verhindern, dass Elementarschutz erst bei einer akuten Unwetterwarnung abgeschlossen wird. Bei einem Versichererwechsel mit durchgehendem Elementarschutz verzichten Versicherer häufig darauf – das sollte aber ausdrücklich geklärt werden.

Welche Obliegenheiten können bestehen?

Für den Elementarschutz können besondere Sicherheitsvorschriften gelten, deren Verletzung die Leistung gefährden kann. Die GDV-Musterbedingungen nennen ausdrücklich:

• Rückstausicherungen in rückstaugefährdeten Räumen funktionsbereit halten
• Abflussleitungen auf dem Versicherungsgrundstück frei halten
• versicherte Sachen, insbesondere Dächer und wasserführende Anlagen, in ordnungsgemäßem Zustand erhalten und Mängel unverzüglich beseitigen

Einzelne Verträge können weitere Anforderungen enthalten, etwa zu Kontrollintervallen oder baulichen Schutzmaßnahmen. Nach § 28 VVG kann der Versicherer bei vorsätzlicher Verletzung einer vertraglichen Obliegenheit leistungsfrei sein und bei grober Fahrlässigkeit kürzen; war die Verletzung für den Schaden nicht ursächlich, bleibt er leistungspflichtig. Welche Pflichten Hausverwaltungen dabei organisatorisch treffen, beschreibt die Seite Obliegenheiten im Versicherungsmanagement von Hausverwaltungen.

Rückstauklappen und Präventionsmaßnahmen

Versicherung ersetzt keine Risikoprävention. Bauliche und organisatorische Maßnahmen können Schäden verhindern oder verringern – und gegebenenfalls in die Risikobewertung des Versicherers einfließen.

Mögliche Maßnahmen, je nach Gebäude und Lage:

Nicht jede Maßnahme ist für jedes Gebäude erforderlich oder wirtschaftlich. Sinnvoll ist eine objektbezogene Bewertung. Für das Verhalten bei Hochwasser empfiehlt das Bundesamt für Bevölkerungsschutz und Katastrophenhilfe (BBK) unter anderem, Rückstauklappen vorab zu prüfen und sich während eines Hochwassers nicht im Keller aufzuhalten.

Elementarschutz für Keller und Tiefgaragen

Keller und Tiefgaragen sind die typischen Eintrittsstellen für Überschwemmungs- und Rückstauschäden – und bergen in Mehrfamilienhäusern oft erhebliche Werte.

• Kellerabgänge: Außentreppen führen Oberflächenwasser direkt ins Untergeschoss.
• Lichtschächte: liegen oft auf Geländeniveau und laufen bei Starkregen voll.
• Tiefgaragenzufahrten: Rampen wirken wie Trichter; Rinnen und Pumpen sind entscheidend.
• Pumpensysteme: Hebeanlagen und Pumpensümpfe brauchen Strom und Wartung.
• Rückstau: Bodenabläufe in Keller und Tiefgarage sind typische Austrittsstellen.
• Elektrische Anlagen: Hausanschluss, Zähler und Verteilungen liegen häufig im Keller.
• Aufzüge: Aufzugschächte und -technik reichen oft bis ins Untergeschoss.

Zu beachten: In Tiefgaragen abgestellte Fahrzeuge sind nicht Gegenstand der Gebäudeversicherung. Ebenso sind Kellerinhalte der Bewohner über deren Hausratversicherung abzusichern – sofern dort Elementarschutz vereinbart ist.

Elementarschutz für WEG und Mehrfamilienhäuser

Für eine WEG oder Hausverwaltung reicht die Entscheidung „Elementar ja oder nein“ nicht aus. Entscheidend ist, ob der Elementarschutz zum gesamten Objekt passt.

Zu prüfen sind insbesondere:

• das gesamte Gebäude einschließlich Nebengebäuden
• Tiefgarage und Keller
• Gemeinschaftsflächen und Außenanlagen
• technische Anlagen im Untergeschoss
• Selbstbehalt und Entschädigungsgrenzen
• Versicherungswert
• Mietausfall infolge eines Elementarschadens
• Kostenpositionen wie Aufräumung und Trocknung

Für Wohnungseigentümergemeinschaften gehört die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Ob Elementarschutz im Einzelfall zu einer angemessenen Versicherung gehört, lässt sich nicht pauschal beantworten; es hängt von Lage, Gebäude und Risiko ab. Entschieden wird darüber in der Regel durch Beschluss der Eigentümer; der Verwalter bereitet die Entscheidung vor und vertritt die Gemeinschaft beim Vertragsschluss (§ 9b WEG). Mehr dazu in unseren Beiträgen Versicherungen für WEG im Überblick und Gebäudeversicherung für Hausverwaltungen. Den passenden Versicherungswert erklärt der Beitrag Wert 1914 erklärt.

Elementarschutz bei Gewerbeimmobilien

Bei Gewerbeimmobilien schützt der Elementarbaustein der Gebäudeversicherung nur das Gebäude – nicht automatisch Betriebseinrichtung, Waren oder Betriebsunterbrechung.

Bei Gewerbeobjekten können je nach Vertragskonstellation relevant sein:

• Gebäude: Gebäudeversicherung des Eigentümers mit Elementarbaustein
• Betriebseinrichtung und Waren/Vorräte: Inhaltsversicherung des jeweiligen Nutzers, gegebenenfalls mit eigener Elementardeckung
• Betriebsunterbrechung: Ertragsausfallversicherung des Nutzers
• Mietausfall: für gewerblich genutzte Räume nach den Wohngebäude-Musterbedingungen gesondert zu vereinbaren
• Technische Anlagen: je nach Zuordnung Gebäude- oder Maschinenversicherung

Eigentümer, Mieter und Nutzer sollten die Deckungen deshalb aufeinander abstimmen. Mehr dazu auf der Seite Versicherung für Gewerbeimmobilien.

Wie wird das Risiko eines Gebäudes bewertet?

Versicherer bewerten das Elementarrisiko anhand von Standortdaten und Objektmerkmalen. Eine zentrale Grundlage ist das vom GDV entwickelte Zonierungssystem ZÜRS Geo.

ZÜRS Geo ordnet nach Angaben des GDV über 22 Millionen Adressen in Deutschland Gefährdungsklassen zu:

Nach Angaben des GDV (Stand 2025) liegen rund 22 Prozent der Adressen in Starkregenklasse 1, 66 Prozent in Klasse 2 und 12 Prozent in Klasse 3. Der GDV hat außerdem angekündigt, Sturzfluten als eigenes Risiko in die Modelle aufzunehmen. Über den Hochwasser-Check der Versicherer lassen sich Gefährdungen für einzelne Adressen kostenfrei abfragen.

Neben der Zonierung können weitere Faktoren in die Bewertung einfließen:

• Gewässernähe und Topografie
• Schadenhistorie, insbesondere frühere Elementarschäden
• Gebäudekonstruktion
• Keller und Tiefgarage
• vorhandene Präventionsmaßnahmen

Wie ein einzelner Versicherer diese Faktoren gewichtet, legt er selbst fest. Auch Objekte in hohen Gefährdungsklassen können versicherbar sein – häufig mit höheren Selbstbehalten oder Auflagen, im Einzelfall aber auch gar nicht. Eine Garantie auf Versicherbarkeit gibt es nicht; für schwierige Fälle siehe die Seite Schwer versicherbare Immobilien.

Elementarschaden im Schadenfall

Nach einem Elementarschaden gehen Sicherheit und Schadenminderung vor; danach entscheidet vor allem die saubere Dokumentation der Ursache über die Deckungsprüfung.

Bei Elementarschäden ist besonders wichtig festzuhalten, wo das Wasser eingedrungen ist: über das Gelände, über Lichtschächte oder über die Kanalisation. Aufwendungen für gebotene Schadenminderung sind nach § 83 VVG grundsätzlich zu erstatten. Den vollständigen Ablauf beschreibt unser Leitfaden Schadenmeldung in der Gebäudeversicherung; bei der laufenden Bearbeitung unterstützt unser Schadenmanagement.

Portfolio-Check für Hausverwaltungen

Eine Hausverwaltung mit vielen Objekten sollte nicht nur wissen, wo Elementarschutz besteht, sondern auch, unter welchen Bedingungen – und wo die größten Risiken liegen. Bewährt hat sich eine einfache Matrix je Objekt:

Aus einer solchen Übersicht lässt sich ablesen:

• welche Bedingungen je Objekt gelten,
• welche Selbstbehalte bestehen,
• welche Objekte besonders exponiert sind,
• wo Präventionsmaßnahmen fehlen,
• wo sich Schäden häufen.

Gerade bei älteren Beständen wurden viele Verträge ohne Elementarbaustein oder mit abweichenden Definitionen abgeschlossen. Eine strukturierte Prüfung des gesamten Bestands bietet unser Portfolio- und Schadencheck; einen Überblick über unsere Leistungen für Verwaltungen gibt die Seite Versicherung und Schadenmanagement für Hausverwaltungen.

Fazit: Elementarschutz ist mehr als ein Häkchen

Eine Elementarschadenversicherung sollte nicht nur anhand der Frage „Elementar eingeschlossen – ja oder nein?“ bewertet werden.

Für eine professionelle Risikoprüfung sind mindestens ebenso wichtig: die Definition der versicherten Gefahren, Selbstbehalte, Sublimits, Ausschlüsse, Obliegenheiten, die Gebäudesituation, die Schadenhistorie und vorhandene Präventionsmaßnahmen. Starkregen ist ein Wetterereignis, keine versicherte Gefahr – ob ein Schaden gedeckt ist, entscheidet sich daran, ob eine versicherte Überschwemmung oder ein versicherter Rückstau vorliegt.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung oder Rechtsberatung. Maßgeblich sind stets der konkrete Versicherungsvertrag und die vereinbarten Bedingungen.