Versicherungsobliegenheiten werden oft erst im Schadenfall sichtbar.

Obliegenheiten sind vertragliche Verhaltensanforderungen, die der Versicherungsnehmer vor oder nach Eintritt eines Versicherungsfalls beachten muss. Sie sind von gesetzlichen Pflichten, technischen Prüfpflichten und freiwilligen Empfehlungen zu unterscheiden.

Für Hausverwaltungen ist entscheidend: Nicht jede technische Maßnahme ist automatisch eine Versicherungsobliegenheit. Nicht jede Versicherungsobliegenheit betrifft automatisch den Verwalter persönlich. Entscheidend ist, ob und in welchem Umfang entsprechende Aufgaben im Rahmen der Verwaltung übernommen wurden.

Eine Hausverwaltung betreut ein größeres Gewerbeobjekt. Ein neuer Mieter zieht ein, die Nutzung verändert sich von klassischem Lager zu einer Tätigkeit mit höherer Brandlast. Die Information liegt beim Property Management vor, wird jedoch nicht an die für Versicherungen zuständige Stelle weitergegeben. Monate später kommt es zu einem Brandschaden.

Dann können Fragen entstehen: War die Nutzungsänderung versicherungsrelevant? Hätte der Versicherer informiert werden müssen? Wer wusste wann von der Änderung? Wer war intern verantwortlich? Wurde die Information dokumentiert? Welche Auswirkungen hat dies auf die Deckungsprüfung? Können anschließend Ansprüche gegen Beteiligte entstehen?

Solche Konstellationen können zu zusätzlichen Deckungs- und Haftungsfragen führen.

Hausverwaltungen betreuen gleichzeitig viele Immobilien, unterschiedliche Versicherer und Policen, verschiedene Eigentümer und technische Dienstleister, Mieterwechsel, Umbauten, Schadenfälle, Fristen und Versichereranforderungen.

Das Risiko liegt deshalb häufig nicht im fehlenden Fachwissen, sondern in:

Für jedes Objekt wird ein strukturierter Prozess geschaffen:

Kommt es später zu einem Schaden oder Streit, kann nachvollziehbare Dokumentation dabei helfen festzustellen, wer verantwortlich war, wann Informationen bekannt wurden, welche Maßnahmen veranlasst wurden, welche Nachweise vorlagen, ob Themen weitergeleitet und ob externe Fachleute eingebunden wurden.

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Ob eine Hausverwaltung, deren Gesellschaft oder handelnde Personen haften, hängt unter anderem ab von Rechtsform, Verwaltervertrag, Vollmacht, Eigentümerbeschluss, konkreter Pflichtverletzung, Verschulden, Schaden, Kausalität, Versicherungsvertrag, bestehender Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung und Geschäftsführerpflichten.

Neben den Immobilienversicherungen sollte eine professionelle Verwaltung auch den eigenen Haftpflichtschutz im Blick behalten – dazu kann insbesondere die Vermögensschaden-Haftpflicht gehören. Zu prüfen können beispielsweise sein: versicherte Tätigkeiten, Versicherungssummen, Eigenschäden, Tätigkeit für WEGs und gewerbliche Immobilien, Geschäftsführer, Mitarbeiter und typische Vermögensschäden aus der Verwaltertätigkeit.