Gebäudeversicherung
Wert 1914 einfach erklärt: Berechnung, gleitender Neuwert und Unterversicherung
- Der Wert 1914 ist eine versicherungstechnische Rechengröße: der ortsübliche Neubauwert eines Gebäudes in Preisen von 1914. Er ist weder Kaufpreis noch Verkehrswert.
- Ein jährlicher Anpassungsfaktor überträgt ihn auf das heutige Baukostenniveau. Dieses Prinzip heißt gleitender Neuwert. Mit den Baukosten steigt deshalb auch der Beitrag.
- Die Indexierung korrigiert keine falschen Gebäudedaten. Fehlende Flächen, Dachausbauten oder nicht gemeldete Anbauten bleiben unberücksichtigt.
- Ohne wirksamen Unterversicherungsverzicht kann der Versicherer anteilig kürzen. Bei erheblicher Unterversicherung leistet er nach § 75 VVG nur im Verhältnis von Versicherungssumme zu Versicherungswert.
- Der Unterversicherungsverzicht hat Voraussetzungen: ein vom Versicherer vorgesehenes Ermittlungsverfahren, zutreffende Antragsangaben und gemeldete wertsteigernde Umbauten.
- Ziel ist kein möglichst hoher, sondern ein zutreffender und dokumentierter Wert. Eine Überversicherung kostet mehr Beitrag, bringt aber keinen zusätzlichen Schutz.
Was bedeutet der Wert 1914?
Der Wert 1914 ist eine versicherungstechnische Rechengröße, keine Preisangabe für ein reales Gebäude. Er drückt den ortsüblichen Neubauwert eines Gebäudes so aus, als würde es zu den Baupreisen des Jahres 1914 errichtet. Mit diesem Wert arbeiten viele Wohngebäudeversicherungen, die nach dem Prinzip des gleitenden Neuwerts funktionieren.
Drei Punkte sind für das Verständnis entscheidend:
- Preisbasis, nicht Baujahr: Der Wert 1914 sagt nichts darüber aus, wann das Gebäude gebaut wurde. Auch ein Neubau aus dem Jahr 2024 hat einen Wert 1914.
- Neubauwert, nicht Marktwert: Bewertet wird, was es kosten würde, das Gebäude in gleicher Art und Güte neu herzustellen – nicht, was es am Immobilienmarkt einbringen würde.
- Grundlage der gleitenden Neuwertversicherung: Aus dem Wert 1914 wird über Faktoren das heutige Baukostenniveau abgeleitet. Dadurch muss die Versicherungssumme nicht jedes Jahr neu festgelegt werden.
In den Musterbedingungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) wird der Versicherungswert als ortsüblicher Neubauwert beschrieben, ausgedrückt in Preisen des Jahres 1914. Die Versicherungssumme, die auf dieser Basis vereinbart wird, heißt entsprechend „Versicherungssumme Wert 1914“. Einzelne Versicherer verwenden eigene Bedingungswerke, die von den unverbindlichen Musterbedingungen abweichen können.
Kurz gesagt: Der Wert 1914 ist die „Währung“, in der viele Gebäudeversicherer den Neubauwert eines Gebäudes führen. Er ist weder Kaufpreis noch Verkehrswert und auch nicht der Betrag, der im Schadenfall ausgezahlt wird.
Warum wird das Jahr 1914 verwendet?
Das Jahr 1914 dient als feste Preisbasis, weil die Baukosten zu dieser Zeit vergleichsweise stabil waren. Die Präambel der GDV-Musterbedingungen begründet die Wahl damit, dass die Baukosten 1914 keinen nennenswerten Schwankungen unterworfen waren. Mit dem Ersten Weltkrieg und der anschließenden Inflation änderte sich das Preisniveau dagegen stark.
Eine feste Bezugsgröße hat einen praktischen Vorteil: Der Versicherungswert eines Gebäudes wird einmal auf diese Basis umgerechnet und anschließend über Indexwerte an die jeweilige Baukostenentwicklung angepasst. So lässt sich der Wert über Jahrzehnte fortschreiben, ohne dass bei jeder Preissteigerung eine neue Versicherungssumme vereinbart werden muss.
Für die Praxis ist die historische Herleitung zweitrangig. Wichtig ist: Die Zahl „1914“ ist eine Rechenkonvention und keine Aussage über Alter, Zustand oder Bauweise des versicherten Gebäudes.
Wert 1914, Neubauwert und Verkehrswert: Was ist der Unterschied?
Für die Gebäudeversicherung zählt der Neubau- beziehungsweise Wiederherstellungswert, nicht der Marktwert. Im Alltag werden diese Begriffe oft vermischt. Die folgende Übersicht grenzt sie voneinander ab.
| Begriff | Bedeutung | Verwendung |
|---|---|---|
| Wert 1914 | Ortsüblicher Neubauwert des Gebäudes, ausgedrückt in Preisen des Jahres 1914 | Rechengröße für die Versicherungssumme in der gleitenden Neuwertversicherung |
| Neubau-/Wiederherstellungswert | Kosten, um das Gebäude heute in gleicher Art und Güte neu zu errichten | Maßstab dafür, was im Schadenfall wiederhergestellt werden muss |
| Verkehrswert/Marktwert | Preis, der am Markt für Gebäude und Grundstück zu erzielen wäre | Kauf, Verkauf, Finanzierung, Erbschaft, Bewertung |
| Kaufpreis | Tatsächlich gezahlter Preis bei einem konkreten Erwerb | Vertragliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer |
Der Marktwert enthält den Grundstückswert und hängt von Lage, Nachfrage, Zinsniveau und Mietrendite ab. Diese Faktoren spielen für die Frage, was ein Wiederaufbau kostet, keine Rolle. Ein Mehrfamilienhaus in einer strukturschwachen Region kann einen niedrigen Marktwert und trotzdem hohe Wiederherstellungskosten haben. In einer Großstadt kann es umgekehrt sein.
Wichtig: Der Marktwert oder Kaufpreis einer Immobilie ist nicht automatisch der für die Gebäudeversicherung relevante Versicherungswert.
Kann man den Wert 1914 aus dem Verkehrswert berechnen?
Nicht unmittelbar. Der Verkehrswert enthält den Bodenwert und bildet Marktbedingungen ab, die mit den Baukosten nichts zu tun haben. Ein Verkehrswertgutachten kann zwar nützliche Gebäudedaten liefern, etwa Flächen, Baujahr und Ausstattung, und bei manchen Verfahren auch Sachwertanteile. Diese Angaben müssen aber für die Versicherung gesondert und nach den Vorgaben des Versicherers ausgewertet werden.
Kann man den Wert 1914 aus dem Kaufpreis berechnen?
Nicht unmittelbar. Der Kaufpreis ist das Ergebnis einer Verhandlung und enthält Grundstück, Lage und Marktlage. Er kann über oder unter den tatsächlichen Wiederherstellungskosten liegen. Wer den Kaufpreis als Grundlage für die Versicherungssumme verwendet, riskiert eine falsche Bewertung in die eine oder andere Richtung.
Wie wird der Wert 1914 berechnet?
Der Wert 1914 wird aus den Gebäudedaten ermittelt, aus einem belastbaren Neubauwert zurückgerechnet oder durch einen Sachverständigen festgestellt. Welche Methode ein Versicherer akzeptiert und ob daran ein Unterversicherungsverzicht geknüpft ist, regelt das jeweilige Bedingungswerk.
1. Ermittlung anhand von Gebäudedaten
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern und vielen Mehrfamilienhäusern nutzen Versicherer standardisierte Verfahren: einen Wertermittlungsbogen oder ein Modell, das sich an der Wohnfläche orientiert. Der Versicherungsnehmer beantwortet Fragen zum Gebäude, und der Versicherer errechnet daraus den Wert 1914. Nach den GDV-Musterbedingungen gilt die Versicherungssumme als richtig ermittelt, wenn die Antragsfragen zutreffend beantwortet wurden und der Versicherer die Summe auf dieser Grundlage berechnet hat.
Typische Merkmale, die in die Berechnung einfließen:
- Wohnfläche und Nutzfläche
- Gebäudetyp (zum Beispiel Einfamilien-, Reihen- oder Mehrfamilienhaus)
- Anzahl der Geschosse
- Keller (vorhanden, teilweise, ausgebaut)
- Dachform und Dachausbau
- Bauweise und Bauausführung
- Ausstattungsstandard (zum Beispiel Bäder, Böden, Haustechnik)
- Nebengebäude, Garagen und Carports
- besondere Gebäudeteile wie Aufzüge, Tiefgaragen, Photovoltaik oder aufwendige Fassaden
2. Rückrechnung eines belastbaren Neubauwertes
Liegt ein nachvollziehbarer Neubauwert für ein bestimmtes Jahr vor, etwa aus einer aktuellen Baukostenberechnung, kann er auf die Preisbasis 1914 zurückgerechnet werden. Das Prinzip ist einfach, die Details hängen aber vom Versicherer ab.
Wert 1914 = Neubauwert des Bezugsjahres ÷ maßgeblicher Umrechnungsfaktor
Für eine konkrete Versicherungsberechnung müssen immer die zum Vertrag, Versicherer und Bezugsjahr passenden Berechnungsgrundlagen verwendet werden.
Wichtig ist die Qualität des Ausgangswertes. Eine grobe Schätzung oder ein Wert aus einem Verkaufsexposé ist keine belastbare Grundlage. Ob der Versicherer eine Rückrechnung akzeptiert und ob dann ein Unterversicherungsverzicht gilt, sollte vor Vertragsschluss geklärt werden.
3. Sachverständigenbewertung bei komplexen Gebäuden
Bei großen Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Objekten, Gewerbeimmobilien, denkmalgeschützten Gebäuden oder Gebäuden mit aufwendiger Technik stoßen Standardbögen an Grenzen. Hier ist ein Gutachten eines Bausachverständigen üblich, das den Neubauwert detailliert ermittelt. Viele Versicherer erkennen ein solches Gutachten als Grundlage für den Wert 1914 an. Mehr dazu, wie wir vorhandene Werte plausibilisieren, lesen Sie auf unserer Seite zur Prüfung von Gebäudewerten.
Zusammenfassung: Der Wert 1914 ist nur so gut wie die Daten, aus denen er berechnet wurde. Fehlende Flächen, ein unberücksichtigter Dachausbau oder ein vergessenes Nebengebäude wirken sich direkt auf die Versicherungssumme aus.
Wie funktioniert der gleitende Neuwert?
Beim gleitenden Neuwert wird die Versicherungssumme automatisch an die Entwicklung der Baukosten angepasst. Der Wert 1914 bleibt dabei gleich; verändert wird der Faktor, mit dem er auf das aktuelle Preisniveau übertragen wird.
Das Problem, das der gleitende Neuwert löst, ist einfach:
- Baukosten steigen über die Jahre, zum Teil deutlich.
- Eine feste Versicherungssumme in Euro würde deshalb mit der Zeit veralten.
- Ohne Anpassung wäre ein Gebäude, das bei Vertragsschluss richtig versichert war, einige Jahre später möglicherweise zu niedrig versichert.
- Der gleitende Neuwert passt das versicherte Wertniveau jährlich an und schützt so vor der allgemeinen Baukostensteigerung.
Wichtig: Die jährliche Anpassung der Baukosten korrigiert keine fehlenden Flächen, nicht gemeldeten Anbauten oder falschen Gebäudedaten.
Die Indexierung schreibt also nur fort, was bei Vertragsschluss erfasst wurde. War der Wert 1914 damals zu niedrig, ist er es auch heute – nur auf höherem Preisniveau.
Muss der Wert 1914 jedes Jahr neu berechnet werden?
Normalerweise nicht. Die allgemeine Baukostenentwicklung wird über das System des gleitenden Neuwerts berücksichtigt. Eine Überprüfung ist aber sinnvoll, wenn sich am Gebäude oder an der Datengrundlage etwas geändert hat, zum Beispiel:
- nach Anbau, Aufstockung oder Dachgeschossausbau
- nach Schaffung zusätzlicher Wohn- oder Gewerbeeinheiten
- nach einer Nutzungsänderung
- nach umfangreichen, hochwertigen Umbauten
- wenn die ursprüngliche Berechnungsgrundlage nicht mehr auffindbar ist
- bei Übernahme eines Verwaltungsmandats oder nach einem Eigentümerwechsel
- vor einer Neuplatzierung oder Ausschreibung der Gebäudeversicherung
Anpassungsfaktor und Baukosten: Warum steigt der Beitrag?
Der Beitrag in der gleitenden Neuwertversicherung wird über einen Anpassungsfaktor an die Baukosten- und Lohnentwicklung gekoppelt. Steigen die Baukosten, steigt auch der Beitrag – weil das versicherte Wertniveau steigt.
In den GDV-Musterbedingungen ändert sich der Anpassungsfaktor jeweils zum 1. Januar. Grundlage sind zwei amtliche Indizes des Statistischen Bundesamtes: der Baupreisindex für Wohngebäude (Stand Mai des Vorjahres) und der Tariflohnindex für das Baugewerbe (Stand 2. Quartal des Vorjahres). Die Veränderung des Baupreisindex wird dabei zu 80 Prozent, die des Tariflohnindex zu 20 Prozent berücksichtigt. Einzelne Versicherer können in ihren Bedingungen andere Regelungen vorsehen.
Vereinfacht ergibt sich der Jahresbeitrag aus drei Größen:
Jahresbeitrag ≈ Versicherungssumme Wert 1914 × Beitragssatz × Anpassungsfaktor
Die genaue Beitragsberechnung, einschließlich Zuschlägen, Rabatten und Selbstbehalten, ergibt sich aus dem jeweiligen Vertrag.
Eine Beitragserhöhung durch den Anpassungsfaktor ist deshalb nicht automatisch eine Preiserhöhung des Versicherers im Sinne eines teureren Tarifs. Sie spiegelt zunächst wider, dass ein Wiederaufbau heute mehr kosten würde. Davon zu unterscheiden sind Beitragsanpassungen aufgrund des Schadenverlaufs, Tarifänderungen oder Sanierungsmaßnahmen des Versicherers. Aktuelle Indexwerte veröffentlicht das Statistische Bundesamt (externer Link).
Wert 1914 und Unterversicherung
Eine Unterversicherung liegt vor, wenn die vereinbarte Versicherungssumme niedriger ist als der tatsächliche Versicherungswert. Das Versicherungsvertragsgesetz sieht für diesen Fall in § 75 VVG vor, dass der Versicherer nur im Verhältnis der Versicherungssumme zum Versicherungswert leistet – sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist.
Ob und in welchem Umfang ein zu niedriger Wert 1914 im Schadenfall tatsächlich zu einer Kürzung führt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind insbesondere:
- die konkreten Versicherungsbedingungen des Vertrags
- die Art, wie der Wert 1914 ermittelt wurde
- die Richtigkeit der Angaben bei Vertragsschluss
- ob ein Unterversicherungsverzicht vereinbart ist und dessen Voraussetzungen erfüllt sind
- ob seit Vertragsschluss bauliche Veränderungen stattgefunden haben und ob sie gemeldet wurden
Rechenbeispiel zur Unterversicherung
Das folgende Beispiel zeigt das Prinzip der proportionalen Kürzung, wie es beispielsweise die GDV-Musterbedingungen für den Fall ohne wirksamen Unterversicherungsverzicht beschreiben (Entschädigung = Schadenbetrag × Versicherungssumme ÷ Versicherungswert).
Bei einem Schaden von 100.000 € ergäbe sich rechnerisch eine Entschädigung von 80.000 €. Die tatsächliche Entschädigung hängt jedoch von den Versicherungsbedingungen ab, insbesondere davon, ob ein Unterversicherungsverzicht gilt.
Ist ein möglichst hoher Wert 1914 besser?
Nein. Ziel ist nicht ein möglichst hoher, sondern ein zutreffender und nachvollziehbarer Versicherungswert. Ein überhöhter Wert 1914 führt zu dauerhaft höheren Beiträgen, ohne dass im Schadenfall mehr als der tatsächliche Schaden ersetzt wird. Eine Überversicherung ist also teuer, aber kein zusätzlicher Schutz. Entscheidend ist, dass der Wert dem Gebäude entspricht und die Herleitung dokumentiert ist.
Unterversicherungsverzicht: Was er leistet und wo seine Grenzen liegen
Beim Unterversicherungsverzicht verzichtet der Versicherer darauf, die Entschädigung wegen einer Unterversicherung zu kürzen. Er ist einer der wichtigsten Vorteile der gleitenden Neuwertversicherung, aber an Voraussetzungen geknüpft.
Was bedeutet Unterversicherungsverzicht?
Nach den GDV-Musterbedingungen gilt ein Unterversicherungsverzicht, wenn die Versicherungssumme Wert 1914 nach den vertraglich vorgesehenen Verfahren ermittelt und vereinbart wurde. Der Versicherer nimmt dann keinen Abzug wegen Unterversicherung vor. Der Gedanke dahinter: Wenn der Versicherer den Wert selbst auf Basis zutreffender Angaben berechnet hat, soll der Versicherungsnehmer nicht das Risiko einer falschen Bewertung tragen.
Warum die korrekte Wertermittlung entscheidend ist
Der Verzicht hängt an der Art der Wertermittlung. Wurde die Versicherungssumme etwa frei geschätzt oder aus dem Kaufpreis abgeleitet, statt nach einem vom Versicherer vorgesehenen Verfahren ermittelt zu werden, kann der Verzicht je nach Bedingungswerk von vornherein nicht vereinbart sein. Ob ein Unterversicherungsverzicht besteht, steht in der Regel im Versicherungsschein oder in den Vertragsbedingungen.
Warum korrekte Angaben bei Vertragsschluss wichtig sind
Der Verzicht setzt voraus, dass die Fragen zum Gebäude zutreffend beantwortet wurden. Nach den Musterbedingungen kann der Verzicht entfallen, wenn Antragsfragen unzutreffend beantwortet wurden und die Versicherungssumme deshalb zu niedrig bemessen ist. Wer einen alten Vertrag übernimmt, kennt die damaligen Angaben oft nicht. Genau hier entsteht in der Praxis Unsicherheit.
Warum spätere bauliche Veränderungen relevant sind
Die GDV-Musterbedingungen sehen außerdem vor, dass der Unterversicherungsverzicht entfallen kann, wenn nach Vertragsschluss wertsteigernde bauliche Maßnahmen durchgeführt und dem Versicherer nicht unverzüglich angezeigt wurden. Für Maßnahmen im laufenden Versicherungsjahr gibt es nach den Musterbedingungen eine Ausnahme. Erhöht sich der Wert des Gebäudes durch bauliche Maßnahmen innerhalb der laufenden Versicherungsperiode, besteht nach den Musterbedingungen auch insoweit Versicherungsschutz bis zum Schluss dieser Periode. Die genaue Ausgestaltung unterscheidet sich zwischen den Bedingungswerken.
Keine Garantie: Ein vereinbarter Unterversicherungsverzicht schützt nur, solange seine Voraussetzungen erfüllt sind. Welche Voraussetzungen im Einzelfall gelten und wann der Verzicht entfällt, ergibt sich ausschließlich aus dem konkreten Bedingungswerk Ihres Vertrags.
Was passiert beim Totalschaden?
Der Wert 1914 ist nicht einfach der Auszahlungsbetrag. Bei einem Totalschaden, etwa nach einem Großbrand, ersetzt der Versicherer die Kosten der Wiederherstellung im Rahmen der vereinbarten Bedingungen. Maßgeblich sind die tatsächlichen Wiederherstellungskosten zum ortsüblichen Neubauwert auf dem aktuellen Preisniveau.
Dabei spielen mehrere Regelungen zusammen:
- Wiederherstellungsklausel: Nach den GDV-Musterbedingungen wird der über den Zeitwert hinausgehende Neuwertanteil nur gezahlt, wenn sichergestellt ist, dass die Entschädigung innerhalb von drei Jahren für die Wiederherstellung verwendet wird. Einzelne Verträge können andere Fristen vorsehen.
- Mehrkosten durch öffentlich-rechtliche Vorgaben: Muss ein Gebäude nach aktuellen Bauvorschriften anders wiederhergestellt werden, entstehen Mehrkosten. Ob und in welcher Höhe sie versichert sind, regelt das Bedingungswerk.
- Kostenpositionen: Aufräumungs-, Abbruch-, Bewegungs- und Schutzkosten sowie Mietausfall sind je nach Vertrag eingeschlossen, begrenzt oder separat zu vereinbaren.
- Neuwert und andere Entschädigungsregelungen: Wird nicht wiederhergestellt, kann die Entschädigung auf den Zeitwert oder einen anderen Wert begrenzt sein.
Ein Totalschaden zeigt deshalb besonders deutlich, ob Versicherungswert, Vertragsgrundlagen und Kostenpositionen zum Gebäude passen.
Bauliche Veränderungen und Modernisierung
Wesentliche bauliche Veränderungen können den Neubauwert und damit den Wert 1914 verändern. Sie sollten deshalb dokumentiert und mit dem Versicherer abgestimmt werden. Typische Beispiele:
- Dachgeschossausbau
- Anbau
- Aufstockung
- Schaffung zusätzlicher Wohnungen
- Wintergarten
- Erweiterung der Gebäudefläche
- neue Nebengebäude, Garagen oder Carports
- Nutzungsänderungen, zum Beispiel von Gewerbe zu Wohnen oder umgekehrt
- erhebliche Änderungen der Bauausführung, etwa ein hochwertiger Umbau oder der Einbau eines Aufzugs
Neben dem Wert können sich durch solche Maßnahmen auch Gefahrumstände ändern. Welche Änderungen anzuzeigen sind, ergibt sich aus dem Vertrag und den gesetzlichen Regeln zur Gefahrerhöhung. Einen Überblick über typische Pflichten gibt unser Beitrag zu Obliegenheiten im Versicherungsmanagement von Hausverwaltungen.
Ist jede Modernisierung relevant?
Nein, nicht jede Modernisierung verändert den Wert 1914. Es kommt auf Art und Umfang der Maßnahme an:
- Normale Instandhaltung und Renovierung – etwa ein neuer Anstrich, der Austausch einer Heizung gegen ein gleichwertiges Modell oder die Erneuerung von Bodenbelägen im bisherigen Standard – erhält den bestehenden Zustand. Sie verändert den Neubauwert in der Regel nicht wesentlich.
- Wesentliche bauliche Veränderungen – mehr Fläche, zusätzliche Einheiten, ein deutlich höherer Ausstattungsstandard oder neue Gebäudeteile – können den Neubauwert erhöhen und sollten geprüft werden.
Die Grenze ist im Einzelfall nicht immer eindeutig. Im Zweifel ist es sinnvoll, größere Maßnahmen zu dokumentieren und mit dem Versicherer oder Makler zu klären, ob eine Anpassung erforderlich ist.
Bedeutung des Wert 1914 für Hausverwaltungen
Für Hausverwaltungen ist der Wert 1914 vor allem eine Frage der Dokumentation und der Sorgfalt. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften gehört die Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert nach § 19 Abs. 2 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Verwaltung setzt diese Aufgabe organisatorisch um.
Besonders anfällig sind übernommene Verwaltungsmandate. Beim Verwalterwechsel werden Versicherungsverträge häufig ohne vollständige Unterlagen übergeben. Typische Lücken:
- Der Versicherungsschein liegt vor, die Bedingungen oder Nachträge fehlen.
- Die Berechnung des Wert 1914 ist nicht dokumentiert.
- Umbauten der letzten Jahrzehnte sind nicht nachvollziehbar gemeldet.
- Die Schadenhistorie ist unvollständig.
Stellt sich erst im Schadenfall heraus, dass die Versicherungssumme nicht zum Gebäude passt, entstehen Diskussionen mit Versicherer und Eigentümern. Im ungünstigen Fall wird daraus eine Haftungsfrage für die Verwaltung. Mehr dazu in unserem Beitrag zu Haftungsrisiken für Hausverwalter und im Artikel Verwalterhaftung: Wann haftet die Hausverwaltung persönlich?.
Empfohlene Dokumentation je Objekt
- Versicherungsschein mit allen Nachträgen
- vollständige Versicherungsbedingungen und Klauseln
- Berechnung beziehungsweise Herleitung des Wert 1914
- Wohn- und Nutzflächen
- Nutzung des Gebäudes und der Einheiten
- Nebengebäude, Garagen, Tiefgaragen
- Umbauten und Erweiterungen mit Datum
- größere Sanierungen
- Schadenhistorie der letzten Jahre
SBC Immorisk unterstützt Hausverwaltungen dabei, diese Unterlagen strukturiert aufzubereiten und Versicherungswerte zu plausibilisieren. Einen Überblick über unsere Leistungen finden Sie auf der Seite Versicherung und Schadenmanagement für Hausverwaltungen; für Portfolios mit vielen Objekten bietet sich der Portfolio- und Schadencheck an.
Wert 1914 nicht isoliert betrachten
Ein richtiger Wert 1914 ist notwendig, aber nicht ausreichend. Eine Gebäudeversicherung kann trotz korrekter Versicherungssumme Lücken haben. Eine vollständige Prüfung sollte deshalb auch diese Bereiche umfassen:
- Versicherte GefahrenWelche Gefahren sind eingeschlossen?
- Feuerinkl. Blitzschlag, Explosion
- Leitungswasserinkl. Frost- und Bruchschäden
- Sturm/HagelDefinition und Mindestwindstärke
- ElementargefahrenÜberschwemmung, Starkregen, Rückstau
- Ableitungsrohreauch außerhalb des Gebäudes?
- Grobe FahrlässigkeitVerzicht auf Kürzung vereinbart?
- Öffentlich-rechtliche MehrkostenWiederherstellung nach heutigen Vorschriften
- Aufräumungs- und AbbruchkostenHöhe und Begrenzung
- MietausfallDauer und Höhe
- DekontaminationskostenErdreich und Gebäudeteile
- Photovoltaikmitversichert oder separat?
- GebäudetechnikAufzüge, Heizung, Lüftung
- SublimitsEntschädigungsgrenzen je Position
- SelbstbehalteHöhe je Schaden oder Gefahr
Vertiefende Informationen finden Sie in unseren Beiträgen Gebäudeversicherung für Hausverwaltungen: Die wichtigsten Bausteine und Elementarschäden richtig versichern sowie auf unserer Seite zur Gebäudeversicherung für Immobilienbestände.
Typische Fehler beim Wert 1914
Die meisten Probleme entstehen nicht durch falsche Indizes, sondern durch veraltete oder unvollständige Gebäudedaten. Diese Fehler begegnen uns in der Praxis besonders häufig:
- Alte BerechnungsgrundlageDer Wert stammt aus einer Zeit, in der das Gebäude anders aussah.
- Falsche WohnflächeFlächenangaben wurden geschätzt oder falsch übernommen.
- Dachgeschoss nicht berücksichtigtEin späterer Ausbau fehlt in der Berechnung.
- Anbauten fehlenErweiterungen wurden gebaut, aber nicht gemeldet.
- Nebengebäude fehlenGaragen, Carports oder Nebengebäude sind nicht erfasst.
- NutzungsänderungenGewerbe wurde zu Wohnen oder umgekehrt, ohne Anpassung.
- Hochwertige UmbautenDer Ausstattungsstandard ist deutlich gestiegen.
- Eigentümerwechsel ohne PrüfungDer Vertrag wurde beim Kauf ungeprüft übernommen.
- Fehlende DokumentationNiemand kann sagen, wie der Wert zustande kam.
Wer einen oder mehrere dieser Punkte bei sich wiedererkennt, sollte den Vertrag strukturiert prüfen lassen, bevor ein Schaden eintritt. Wenn ein Versicherer einen Vertrag bereits gekündigt hat, hilft unser Beitrag Gebäudeversicherung gekündigt – was tun? weiter.
Fazit: Ein zutreffender Wert 1914 ist Dokumentationsarbeit
Der Wert 1914 ist die Grundlage der gleitenden Neuwertversicherung – und nur so belastbar wie die Gebäudedaten, aus denen er entstanden ist. Die jährliche Indexierung hält ihn preislich aktuell, korrigiert aber keine fehlenden Flächen, nicht gemeldeten Anbauten oder veränderten Nutzungen.
Für Eigentümer und Hausverwaltungen heißt das: Nicht der höchste, sondern ein zutreffender und nachvollziehbar dokumentierter Wert ist das Ziel. Ob ein Unterversicherungsverzicht im Schadenfall trägt, hängt von der Art der Wertermittlung, der Richtigkeit der Angaben und späteren baulichen Veränderungen ab – maßgeblich ist immer das konkrete Bedingungswerk. Wer Bestandsverträge regelmäßig mit dem tatsächlichen Gebäude abgleicht, reduziert das Risiko böser Überraschungen deutlich.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung oder Rechtsberatung. Maßgeblich sind stets der konkrete Versicherungsvertrag und die vereinbarten Bedingungen.
Praxisbeispiel
Mehrfamilienhaus mit Bestandsvertrag
Eine Hausverwaltung übernimmt ein Mehrfamilienhaus. Die Gebäudeversicherung besteht seit 1998. Seitdem wurden das Dachgeschoss ausgebaut, zusätzliche Wohnungen geschaffen, Balkone angebaut und ein Aufzug installiert.
- Der Versicherungsschein nennt einen Wert 1914, die ursprüngliche Berechnung liegt nicht vor.
- Ob die Umbauten dem Versicherer gemeldet wurden, ist aus den übergebenen Unterlagen nicht ersichtlich.
- Der Beitrag ist über die Jahre gestiegen – allerdings nur durch den Anpassungsfaktor.
Auf den ersten Blick wirkt der Vertrag in Ordnung: Die Versicherungssumme wurde jedes Jahr angepasst, der Beitrag entsprechend erhöht. Doch die Indexierung hat nur den Wert von 1998 fortgeschrieben. Die zusätzlichen Flächen, Wohnungen, Balkone und der Aufzug sind darin möglicherweise nicht enthalten.
Die entscheidende Frage ist deshalb nicht nur: „Wie hoch ist der Wert 1914?“
Entsprechen die dem Versicherungsvertrag zugrunde liegenden Gebäudedaten noch dem Gebäude, das heute tatsächlich vorhanden ist?
Um das zu beantworten, sollte die Hausverwaltung die Berechnungsgrundlage beim Versicherer anfordern, die Gebäudedaten mit dem aktuellen Bestand abgleichen und die Umbauten dokumentieren. Stellt sich eine Abweichung heraus, sollte die Versicherungssumme mit dem Versicherer neu abgestimmt werden – und dabei auch geklärt werden, wie sich das auf einen vereinbarten Unterversicherungsverzicht auswirkt.
Wert 1914 prüfen – Checkliste für Eigentümer und Hausverwaltungen
Diese Fragen helfen, einen bestehenden Gebäudeversicherungsvertrag strukturiert zu überprüfen.
- Wie hoch ist der hinterlegte Wert 1914?
- Wie wurde er ermittelt?
- Existiert der ursprüngliche Berechnungsbogen?
- Stimmen Wohn- und Nutzflächen?
- Stimmen Gebäudeart und Bauweise?
- Ist der Dachgeschossausbau berücksichtigt?
- Sind Anbauten erfasst?
- Sind Nebengebäude berücksichtigt?
- Wurden größere bauliche Veränderungen gemeldet?
- Gab es Nutzungsänderungen?
- Ist Unterversicherungsverzicht vereinbart?
- Welche Voraussetzungen gelten dafür?
- Welche Wiederherstellungsregelungen gelten?
- Sind öffentlich-rechtliche Mehrkosten ausreichend berücksichtigt?
- Welche Sublimits bestehen?
- Ist Elementarschutz vorhanden?
- Sind Mietausfall und Kostenpositionen ausreichend abgesichert?
Häufige Fragen
Was ist der Wert 1914 einfach erklärt?
Der Wert 1914 ist eine Rechengröße der Gebäudeversicherung. Er gibt den ortsüblichen Neubauwert eines Gebäudes in Preisen des Jahres 1914 an. Über Anpassungsfaktoren wird er auf das heutige Baukostenniveau übertragen und bildet so die Grundlage der gleitenden Neuwertversicherung. Er ist weder Verkehrswert noch Kaufpreis.
Wie wird der Wert 1914 berechnet?
Der Wert 1914 wird in der Regel vom Versicherer anhand von Gebäudedaten wie Wohn- und Nutzfläche, Gebäudetyp, Geschossen, Keller, Dachausbau, Bauweise und Ausstattung ermittelt. Alternativ kann ein belastbarer Neubauwert eines bestimmten Jahres mit dem passenden Umrechnungsfaktor auf die Preisbasis 1914 zurückgerechnet werden. Bei komplexen Gebäuden ist ein Sachverständigengutachten üblich. Welche Methode gilt, bestimmt der jeweilige Versicherer.
Warum wird das Jahr 1914 verwendet?
1914 dient als feste Preisbasis, weil die Baukosten damals vergleichsweise stabil waren; so begründen es auch die Musterbedingungen des GDV. Von dieser Basis aus lässt sich der Versicherungswert über Indexwerte an die spätere Baukostenentwicklung anpassen.
Ist der Wert 1914 der heutige Gebäudewert?
Nein. Der Wert 1914 drückt den Neubauwert in Preisen von 1914 aus. Den heutigen Neubauwert erhält man erst, wenn der Wert 1914 mit dem aktuellen Faktor auf das heutige Preisniveau übertragen wird. Mit dem Marktwert oder Verkehrswert des Gebäudes hat der Wert 1914 nichts zu tun.
Was ist der gleitende Neuwert?
Der gleitende Neuwert ist ein Versicherungsprinzip, bei dem die Versicherungssumme jährlich an die Entwicklung der Baukosten angepasst wird. Grundlage ist der Wert 1914, der mit einem jährlich aktualisierten Faktor fortgeschrieben wird. Die Anpassung schützt vor allgemeiner Baukostensteigerung, korrigiert aber keine fehlenden oder falschen Gebäudedaten.
Was bedeutet Unterversicherungsverzicht?
Beim Unterversicherungsverzicht verzichtet der Versicherer darauf, die Entschädigung wegen einer Unterversicherung anteilig zu kürzen. Voraussetzung ist in der Regel, dass der Wert 1914 nach einem vom Versicherer vorgesehenen Verfahren auf Basis zutreffender Angaben ermittelt wurde. Die genauen Voraussetzungen ergeben sich aus dem jeweiligen Bedingungswerk.
Kann trotz Unterversicherungsverzicht ein Problem entstehen?
Ja. Nach den GDV-Musterbedingungen kann der Unterversicherungsverzicht entfallen, wenn Antragsfragen unzutreffend beantwortet wurden oder wenn nach Vertragsschluss wertsteigernde bauliche Maßnahmen durchgeführt und nicht unverzüglich angezeigt wurden. Ob und wann das im Einzelfall gilt, hängt vom konkreten Vertrag ab.
Muss eine Sanierung dem Gebäudeversicherer gemeldet werden?
Nicht jede Sanierung. Normale Instandhaltung im bisherigen Standard verändert den Neubauwert in der Regel nicht wesentlich. Wertsteigernde bauliche Maßnahmen wie Anbauten, Aufstockungen, Dachgeschossausbau, zusätzliche Wohnungen oder ein deutlich höherer Ausstattungsstandard sollten dagegen gemeldet werden, weil sie den Wert 1914 und gegebenenfalls den Unterversicherungsverzicht betreffen können. Maßgeblich sind die Anzeigepflichten im jeweiligen Vertrag.
Muss der Wert 1914 regelmäßig angepasst werden?
Normalerweise nicht, weil die allgemeine Baukostenentwicklung über den gleitenden Neuwert berücksichtigt wird. Eine Überprüfung ist sinnvoll nach baulichen Veränderungen, Nutzungsänderungen, einem Eigentümer- oder Verwalterwechsel, wenn die ursprüngliche Berechnung fehlt oder vor einer Neuplatzierung der Versicherung.
Kann man den Wert 1914 aus dem Verkehrswert berechnen?
Nicht unmittelbar. Der Verkehrswert enthält den Bodenwert und bildet Marktbedingungen wie Lage und Nachfrage ab. Für den Wert 1914 zählen dagegen die Kosten, das Gebäude in gleicher Art und Güte neu zu errichten. Ein Verkehrswertgutachten kann Gebäudedaten liefern, ersetzt aber keine versicherungstechnische Wertermittlung.
Kann man den Wert 1914 aus dem Kaufpreis berechnen?
Nicht unmittelbar. Der Kaufpreis ist das Ergebnis einer Verhandlung und enthält Grundstück, Lage und Marktlage. Er kann deutlich über oder unter den Wiederherstellungskosten liegen und ist deshalb keine geeignete Grundlage für die Versicherungssumme.
Wann sollte eine Hausverwaltung den Wert 1914 prüfen?
Eine Hausverwaltung sollte den Wert 1914 insbesondere bei Übernahme eines neuen Verwaltungsmandats prüfen, nach Umbauten, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen, wenn die ursprüngliche Berechnung nicht vorliegt, vor einer Ausschreibung oder Neuplatzierung der Gebäudeversicherung und nach größeren Schäden. Dabei sollten die dem Vertrag zugrunde liegenden Gebäudedaten mit dem heutigen Gebäude abgeglichen werden.
Was passiert bei einem Totalschaden?
Bei einem Totalschaden ist der Wert 1914 nicht einfach der Auszahlungsbetrag. Der Versicherer ersetzt die Wiederherstellungskosten im Rahmen der vereinbarten Bedingungen. Wichtig sind unter anderem Wiederherstellungsklauseln, nach denen der Neuwertanteil oft nur bei tatsächlicher Wiederherstellung innerhalb einer Frist gezahlt wird, die Absicherung öffentlich-rechtlicher Mehrkosten sowie Kostenpositionen wie Aufräumung, Abbruch und Mietausfall.
Was ist der Unterschied zwischen Wert 1914 und Versicherungssumme?
Der Wert 1914 ist der Versicherungswert des Gebäudes in Preisen von 1914. Die Versicherungssumme ist der im Vertrag vereinbarte Betrag. In der gleitenden Neuwertversicherung wird die Versicherungssumme als „Versicherungssumme Wert 1914“ vereinbart und über Faktoren auf das aktuelle Preisniveau übertragen. Liegt die vereinbarte Summe unter dem tatsächlichen Versicherungswert, besteht eine Unterversicherung.
Fachbegriffe im Glossar
Fachbegriffe im Glossar
Quellen
Die folgenden Primärquellen liegen den fachlichen Aussagen dieses Beitrags zugrunde. Alle Links führen auf externe Websites.
- GDV: Allgemeine Wohngebäude Versicherungsbedingungen (VGB 2022 – Wert 1914 – Gleitender Neuwert Plus), unverbindliche Musterbedingungen (PDF, externer Link) – Versicherungswert 1914, Ermittlung der Versicherungssumme, Unterversicherungsverzicht, Anpassungsfaktor, Entschädigungsberechnung, Wiederherstellung
- Statistisches Bundesamt (Destatis): Baupreise und Immobilienpreisindex (externer Link) – aktuelle Baupreisindizes für Wohngebäude
- Statistisches Bundesamt (Destatis): Erläuterungen zum Baupreisindex (externer Link)
- § 75 VVG – Unterversicherung, gesetze-im-internet.de (externer Link)
- § 19 WEG – Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss, gesetze-im-internet.de (externer Link)
Hinweis: Die GDV-Musterbedingungen sind unverbindlich. Versicherer können eigene, abweichende Bedingungen verwenden. Maßgeblich ist immer das Bedingungswerk des konkreten Vertrags.
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