Wertermittlung
Gebäudewert: Welche Werte es gibt und welcher für die Versicherung zählt
Was bedeutet Gebäudewert?
„Gebäudewert“ ist ein Oberbegriff, dessen Bedeutung vom Zweck der Bewertung abhängt. Für einen Verkauf zählt der Markt- oder Verkehrswert, für die Beleihung der Beleihungswert, für die Bilanz der Buchwert – und für die Gebäudeversicherung in der Regel der Wert, der für die Wiederherstellung des Gebäudes in gleicher Art und Güte aufgewendet werden müsste. Wer diese Werte verwechselt, riskiert eine falsche Versicherungssumme.
Welche Gebäudewerte gibt es?
| Wert | Bedeutung | Relevanz für die Versicherung |
|---|---|---|
| Neubau- bzw. Wiederherstellungswert | Kosten, um das Gebäude heute neu zu errichten, inkl. Baunebenkosten | Grundlage der Neuwertversicherung |
| Versicherungswert 1914 | Neubauwert in Preisen von 1914 | Rechenbasis beim gleitenden Neuwert |
| Zeitwert | Neuwert abzüglich Wertminderung durch Alter und Abnutzung | Maßgeblich bei Zeitwertverträgen oder stark entwerteten Gebäuden |
| Verkehrs- bzw. Marktwert | Erzielbarer Preis am Markt, inkl. Grundstück und Lage | Keine Grundlage für die Gebäudeversicherung |
Der Unterschied ist erheblich: In begehrten Lagen kann der Verkehrswert ein Vielfaches des Neubauwerts betragen, weil er den Grundstückswert enthält. In strukturschwachen Regionen kann er dagegen deutlich darunter liegen. Für die Versicherung spielt beides keine Rolle – entscheidend ist, was der Wiederaufbau kostet.
Wie wird der Gebäudewert für die Versicherung ermittelt?
Häufige Verfahren sind:
- Summenermittlungsbogen: Der Versicherer fragt Bauweise, Flächen, Ausstattung und Besonderheiten ab und leitet daraus den Wert 1914 ab.
- Wohnflächenmodell: Die Prämie richtet sich nach Wohnfläche und Ausstattungsmerkmalen; eine Summe wird nicht ausgewiesen.
- Sachverständigengutachten: Ein Bausachverständiger ermittelt die Wiederherstellungskosten, etwa bei großen, gewerblichen oder denkmalgeschützten Gebäuden.
- Baukostenkennwerte: Bei Neubauten dienen Kostenaufstellungen und Bruttogeschossflächen als Ausgangspunkt.
Warum ist ein aktueller Gebäudewert wichtig?
Ein zu niedriger Wert führt im Schadenfall schnell zu Unterversicherung. Ein zu hoher Wert verursacht unnötige Prämien (Überversicherung). Bei Immobilienbeständen kommt hinzu, dass Werte aus Altverträgen oft ungeprüft fortgeschrieben werden. Eine regelmäßige Plausibilitätsprüfung – zum Beispiel im Rahmen einer Portfolioanalyse – schafft hier Klarheit.
Was bedeutet das für Hausverwaltungen und Eigentümer?
- Bauliche Veränderungen wie Aufstockung, Dachausbau oder energetische Sanierung dem Versicherer melden.
- Grundlagen der Wertermittlung dokumentieren, um einen Unterversicherungsverzicht zu sichern.
- Bei Altbau, Denkmalschutz und Sonderbauteilen fachkundige Unterstützung einholen.
Mehr zur Prüfung bestehender Werte: Gebäudewerte prüfen.
Häufig gestellte Fragen
Ist der Kaufpreis ein guter Maßstab für die Versicherungssumme?
Nein. Der Kaufpreis enthält den Grundstückswert und Lageeffekte. Für die Gebäudeversicherung zählen die Kosten des Wiederaufbaus.
Wer ermittelt den Gebäudewert für die Versicherung?
Häufig der Eigentümer mithilfe eines Summenermittlungsbogens des Versicherers. Bei komplexen Objekten empfiehlt sich ein Sachverständigengutachten.
Wie oft sollte der Gebäudewert überprüft werden?
Nach jeder wesentlichen baulichen Veränderung und bei älteren Verträgen in regelmäßigen Abständen, insbesondere vor einem Versichererwechsel.
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