Verwalterhaftung: Wann haftet eine Hausverwaltung?

Wann haftet eine Hausverwaltung?

Eine Haftung kann in Betracht kommen, wenn eine Hausverwaltung eine ihr obliegende Pflicht verletzt, dadurch ein Schaden entsteht und die weiteren Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs vorliegen. Ob das im Einzelfall so ist, hängt vom gesetzlichen Rahmen, dem Verwaltervertrag, den Beschlüssen und dem konkreten Sachverhalt ab.

Hausverwaltungen übernehmen zahlreiche organisatorische, kaufmännische und technische Aufgaben. Fehler bei Fristen, Versicherungen, Verkehrssicherung, Beschlüssen, Schadenfällen oder der Organisation von Dienstleistern können zu Konflikten und unter bestimmten Voraussetzungen zu Haftungsansprüchen führen. Eine pauschale Haftung für jeden Schaden am verwalteten Objekt gibt es aber nicht.

Für die Einordnung hilft es, jeden Sachverhalt in dieselben Fragen zu zerlegen:

• Pflicht: Welche Pflicht hatte die Verwaltung – aus Gesetz, Vertrag oder Beschluss?
• Pflichtverletzung: Wurde diese Pflicht verletzt?
• Schaden: Ist ein Schaden entstanden, und wem?
• Kausalität: Beruht der Schaden auf der Pflichtverletzung?
• Verschulden: Hat die Verwaltung die Pflichtverletzung zu vertreten?
• Anspruchsgrundlage: Vertrag, Delikt oder eine besondere gesetzliche Regelung?
• Versicherungsschutz: Deckt eine Vermögensschaden- oder Betriebshaftpflicht den Fall?

Welche Pflichten hat ein WEG-Verwalter?

Die Pflichten eines WEG-Verwalters ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz, dem Verwaltervertrag und den Beschlüssen der Gemeinschaft. Seit der WEG-Reform 2020 ist der Verwalter Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Wichtige gesetzliche Anknüpfungspunkte:

• Vertretung: Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b WEG).
• Eigene Handlungsbefugnis: Er ist berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 WEG). Die Eigentümer können diese Befugnisse erweitern oder einschränken (§ 27 Abs. 2 WEG).
• Versammlung und Beschlüsse: Einberufung der Versammlung und Führung der Beschluss-Sammlung (§ 24 WEG, Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 8 WEG).
• Finanzen: Aufstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sowie Vermögensbericht (§ 28 WEG).
• Ordnungsmäßige Verwaltung: Dazu gehören nach § 19 Abs. 2 WEG unter anderem die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die angemessene Versicherung zum Neuwert sowie gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Bei Mietverwaltungen ergeben sich die Pflichten dagegen vor allem aus dem Verwaltervertrag mit dem Eigentümer, der in der Regel als Geschäftsbesorgung ausgestaltet ist. Welche Aufgaben genau übertragen wurden, ist deshalb immer der Ausgangspunkt jeder Haftungsfrage.

Welche Voraussetzungen hat ein Schadensersatzanspruch?

Der wichtigste Anspruch aus dem Verwaltervertrag folgt aus § 280 Abs. 1 BGB: Wer eine Pflicht aus einem Schuldverhältnis verletzt, muss den daraus entstehenden Schaden ersetzen – es sei denn, er hat die Pflichtverletzung nicht zu vertreten.

Das Gesetz vermutet also das Vertretenmüssen: Nicht der Geschädigte muss das Verschulden beweisen, sondern die Verwaltung muss gegebenenfalls darlegen, dass sie die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Genau deshalb ist Dokumentation so wichtig. Neben vertraglichen Ansprüchen kommen deliktische Ansprüche in Betracht, etwa nach § 823 Abs. 1 BGB bei Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit oder Eigentum.

Typische Haftungsfelder im Überblick

Die meisten Haftungsrisiken einer Hausverwaltung entstehen in wiederkehrenden Prozessen. Keine der folgenden Situationen ist automatisch ein Haftungsfall; sie zeigen, wo Pflichtverletzungen typischerweise diskutiert werden.

Haftung bei Fristversäumnissen

Versäumt eine Verwaltung eine Frist, für deren Wahrung sie zuständig war, kann das einen Schadensersatzanspruch auslösen – wenn der Gemeinschaft oder dem Eigentümer dadurch ein Schaden entsteht.

Relevante Fristen gibt es viele: Gewährleistungsfristen gegenüber Bauunternehmen, Kündigungsfristen von Verträgen, Fristen im Versicherungsverhältnis wie die unverzügliche Schadenanzeige oder die Anzeige von Gefahrerhöhungen, gesetzliche Prüffristen für technische Anlagen. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erlaubt und verpflichtet den WEG-Verwalter ausdrücklich zu Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist erforderlich sind.

Ob eine versäumte Frist tatsächlich zu einem ersatzfähigen Schaden führt, hängt davon ab, was bei rechtzeitigem Handeln passiert wäre. Eine versäumte Gewährleistungsfrist ist zum Beispiel nur dann ein Schaden, wenn der Anspruch gegen das Bauunternehmen tatsächlich bestanden hätte und durchsetzbar gewesen wäre.

Haftung rund um Versicherungen

Der Verwalter haftet nicht automatisch für jede Deckungslücke. Eine Haftung kann aber in Betracht kommen, wenn er eine ihm übertragene versicherungsbezogene Aufgabe pflichtwidrig nicht oder fehlerhaft erfüllt und dadurch ein ungedeckter Schaden entsteht.

Versicherungen sind eines der wichtigsten Haftungsfelder für Hausverwaltungen, weil sie im Schadenfall über sechs- oder siebenstellige Beträge entscheiden können. Typische Konstellationen, in denen Fragen an die Verwaltung gestellt werden:

• Versicherungsverträge werden über Jahre nicht überprüft
• relevante Gebäudeveränderungen wie Ausbau oder Aufstockung werden nicht gemeldet
• Nutzungsänderungen, etwa ein neuer Gewerbemieter, werden nicht auf Versicherungsrelevanz geprüft
• Leerstand wird nicht angezeigt oder nicht kontrolliert
• eine Photovoltaikanlage oder Wärmepumpe wird installiert, ohne den Versicherungsschutz zu klären
• nach einer größeren Sanierung passt der Versicherungswert nicht mehr
• eine Schadenhäufung wird nicht ausgewertet
• eine Kündigung durch den Versicherer wird nicht rechtzeitig bearbeitet
• der Versicherungswert (Wert 1914) ist nicht nachvollziehbar
• Elementarschutz wurde nie geprüft oder die Entscheidung nicht dokumentiert

Rechtlich ist der Mechanismus zweistufig: Verletzt die Versicherungsnehmerseite eine Obliegenheit, etwa bei einer Gefahrerhöhung (§§ 23 ff. VVG) oder nach einem Schaden (§ 28 VVG), kann der Versicherer die Leistung kürzen oder verweigern. Das Verhalten der Verwaltung kann der Versicherungsnehmerseite dabei zugerechnet werden, etwa wenn sie als Repräsentantin oder als Wissenserklärungsvertreterin handelt; ob das der Fall ist, hängt von den übertragenen Aufgaben ab. Erst in einem zweiten Schritt stellt sich die Frage, ob die Gemeinschaft oder der Eigentümer Ansprüche gegen die Verwaltung hat. Welche Obliegenheiten im Einzelnen gelten und wann eine Leistungskürzung zulässig ist, erklärt der Beitrag Obliegenheiten in der Gebäudeversicherung.

Entscheidend sind dabei: der konkrete Aufgabenbereich, die Pflichten aus dem Verwaltervertrag, die Beschlusslage, die Informationslage der Verwaltung und der Sachverhalt. Wurde die Gemeinschaft etwa über fehlenden Elementarschutz informiert und hat sie bewusst dagegen beschlossen, stellt sich die Frage anders, als wenn das Thema nie vorgelegt wurde. Vertiefend: Versicherungen für WEG, Gebäudeversicherung für Hausverwaltungen, Wert 1914, Elementarschäden und Gebäudeversicherung gekündigt. Welche Pflichten dabei typischerweise zu organisieren sind, beschreibt die Seite Obliegenheiten im Versicherungsmanagement.

Haftung bei Gebäudeschäden

Ein Gebäudeschaden allein begründet keine Haftung der Verwaltung. Relevant wird sie erst, wenn der Schaden oder seine Vergrößerung auf einer Pflichtverletzung der Verwaltung beruht.

Typische Fragen nach einem Schaden: Wurde der Schaden unverzüglich gemeldet? Wurden Sofortmaßnahmen zur Schadenminderung veranlasst? War ein Mangel bekannt, der den Schaden begünstigt hat? Wurde der Schaden sauber dokumentiert? Bei einem Wasserschaden etwa haftet die Verwaltung nicht für den Rohrbruch selbst, kann aber in die Diskussion geraten, wenn eine Meldung liegen bleibt und der Versicherer deshalb kürzt oder wenn ein gemeldeter Mangel nicht weiterverfolgt wurde. Wie ein Schaden strukturiert gemeldet wird, zeigt unser Leitfaden Schadenmeldung in der Gebäudeversicherung.

Eine Besonderheit betrifft Selbstbehalte: Der BGH hat entschieden, dass der in einer Gebäudeversicherung der WEG vereinbarte Selbstbehalt bei Leitungswasserschäden – vorbehaltlich abweichender Vereinbarung – wie die Prämie nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel zu tragen ist, auch wenn der Schaden im Sondereigentum liegt (BGH, Urteil vom 16. September 2022, V ZR 69/21). Wer hohe Selbstbehalte beschließen lässt, sollte die Verteilungsfolgen deshalb mit erklären.

Verkehrssicherungspflichten

Wer eine Gefahrenquelle schafft oder beherrscht, muss zumutbare Vorkehrungen treffen, damit Dritte nicht zu Schaden kommen. Hat die Verwaltung die Verkehrssicherung übernommen, kann sie bei einer Verletzung nach § 823 Abs. 1 BGB selbst in Anspruch genommen werden.

Typische Bereiche: Winterdienst, Beleuchtung, Treppen und Geländer, Spielplätze, Bäume, Dach und Fassade. Für Gebäude gibt es außerdem eine besondere Regel: Nach § 836 BGB haftet der Grundstücksbesitzer für Schäden durch Einsturz oder Ablösung von Gebäudeteilen, wenn diese auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung beruhen. § 838 BGB erstreckt diese Verantwortung auf denjenigen, der die Unterhaltung des Gebäudes für den Besitzer übernommen hat – das kann je nach Aufgabenzuschnitt auch eine Verwaltung sein.

Wird eine Aufgabe wie der Winterdienst an einen Dienstleister übertragen, bleibt regelmäßig eine Auswahl- und Überwachungspflicht. Ob sie verletzt wurde, hängt von den Umständen ab, etwa davon, ob Anhaltspunkte für eine mangelhafte Ausführung bekannt waren.

Handwerker und Dienstleister

Beauftragt die Verwaltung Handwerker und Dienstleister im Namen der Gemeinschaft oder des Eigentümers, haftet sie nicht für jeden Fehler dieser Unternehmen. Relevant sind vor allem Auswahl, Beauftragung, Kontrolle und Dokumentation.

Probleme entstehen typischerweise, wenn Aufträge nur mündlich vergeben werden, Leistungsumfang und Preise unklar sind, Abnahmen fehlen oder Mängelansprüche nicht rechtzeitig geltend gemacht werden. Handelt die Verwaltung ohne ausreichende Vertretungsmacht, kann sie nach § 179 BGB sogar selbst gegenüber dem Auftragnehmer haften. Bei größeren Aufträgen einer WEG sollte die Beschlusslage deshalb vor der Beauftragung geklärt sein.

Beschlüsse und deren Umsetzung

Der Verwalter muss Beschlüsse der Gemeinschaft umsetzen. Setzt er einen Beschluss nicht, verspätet oder fehlerhaft um und entsteht dadurch ein Schaden, kann eine Haftung in Betracht kommen.

Dazu gehört auch die Führung der Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 8 WEG. In der Praxis hilft eine einfache Beschlussliste mit Zuständigkeit, Frist und Status. Unklare Beschlüsse sollten vor der Umsetzung geklärt werden, statt sie nach eigenem Verständnis auszulegen.

Instandhaltung und Instandsetzung

Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Über größere Maßnahmen entscheiden die Eigentümer; die Verwaltung muss Handlungsbedarf erkennen, vorlegen und Beschlüsse umsetzen.

Haftungsrelevant wird es vor allem, wenn bekannte Mängel nicht weiterbearbeitet werden: Ein gemeldeter Feuchtigkeitsfleck wird nicht untersucht, ein Gutachten mit Handlungsempfehlungen wird der Versammlung nicht vorgelegt, eine beschlossene Sanierung wird nicht beauftragt. Entscheidend ist, was die Verwaltung wusste oder hätte wissen müssen und was in ihrer Befugnis lag.

Dokumentations- und Organisationsfehler

Viele Haftungsstreitigkeiten entscheiden sich nicht an der Frage, ob die Verwaltung richtig gehandelt hat, sondern ob sie es nachweisen kann. Weil das Vertretenmüssen bei § 280 BGB vermutet wird, ist fehlende Dokumentation ein eigenes Risiko.

Typische Lücken: telefonische Absprachen ohne Aktennotiz, fehlende Zuständigkeitsregeln bei Urlaub und Krankheit, verstreute Unterlagen, keine Wiedervorlagen. Organisationsfehler – etwa fehlende Vertretungsregeln für Fristen – können selbst eine Pflichtverletzung darstellen.

Datenschutz und Cyberrisiken

Hausverwaltungen verarbeiten umfangreiche personenbezogene Daten von Eigentümern und Mietern. Verstöße gegen die Datenschutz-Grundverordnung können Schadensersatzansprüche nach Art. 82 DSGVO und aufsichtsbehördliche Maßnahmen nach sich ziehen.

Hinzu kommen Cyberrisiken: Ein Verschlüsselungsangriff auf die Verwaltungssoftware kann den Geschäftsbetrieb lahmlegen, Fristen gefährden und Daten offenlegen. Ob und wie solche Schäden versichert sind, hängt von Vermögensschadenhaftpflicht und gegebenenfalls einer eigenen Cyberversicherung ab.

Vermögensschäden

Die meisten Haftungsansprüche gegen Verwaltungen betreffen reine Vermögensschäden – also finanzielle Nachteile ohne vorherigen Personen- oder Sachschaden. Beispiele sind eine Leistungskürzung des Versicherers nach versäumter Meldung, verlorene Gewährleistungsansprüche oder Mehrkosten durch verspätete Umsetzung eines Beschlusses. Diese Schäden sind typischerweise Gegenstand der Vermögensschadenhaftpflicht.

Personen- und Sachschäden

Personen- und Sachschäden entstehen vor allem im Zusammenhang mit der Verkehrssicherung und dem eigenen Geschäftsbetrieb. Beispiele: Ein Besucher stürzt auf einer nicht geräumten Treppe, ein herabfallendes Fassadenteil beschädigt ein Fahrzeug. Ob dafür die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht der Gemeinschaft, die Betriebshaftpflicht der Verwaltung oder beide greifen, hängt davon ab, wer in Anspruch genommen wird und welche Deckungen bestehen.

Haftung des Verwalters vs. Haftung der WEG

Seit der WEG-Reform 2020 richten sich Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer wegen Pflichtverletzungen des Verwalters aus dem Verwaltervertrag grundsätzlich gegen die Gemeinschaft – nicht direkt gegen den Verwalter.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der zwischen Gemeinschaft und Verwalter geschlossene Vertrag keine Schutzwirkung zugunsten einzelner Wohnungseigentümer entfaltet (BGH, Urteil vom 5. Juli 2024, V ZR 34/24). Verletzt die Gemeinschaft ihre Verwaltungspflichten, kann der einzelne Eigentümer einen Anspruch gegen die Gemeinschaft haben, der sich regelmäßig aus § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 18 Abs. 2 WEG ergibt. Die Gemeinschaft wiederum kann prüfen, ob sie beim Verwalter Regress nehmen kann.

Wann haftet ein Hausverwalter persönlich?

Ob die handelnde Person persönlich haftet, hängt vor allem von der Rechtsform ab. Ein Einzelunternehmer haftet mit seinem Vermögen. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts haften die Gesellschafter für Verbindlichkeiten der Gesellschaft persönlich (§ 721 BGB). Bei einer GmbH haftet grundsätzlich die Gesellschaft; der Geschäftsführer haftet der Gesellschaft gegenüber nach § 43 GmbHG, Dritten gegenüber in der Regel nur bei einem eigenen Haftungstatbestand, etwa einer eigenen unerlaubten Handlung nach § 823 BGB oder beim Handeln ohne Vertretungsmacht nach § 179 BGB. Die Bewertung im Einzelfall gehört in anwaltliche Prüfung.

Welche Versicherungen schützen den Verwalter?

Den Verwalter schützen vor allem die Vermögensschadenhaftpflicht, die Betriebshaftpflicht und je nach Unternehmen D&O, Cyber und Rechtsschutz. Diese Verträge schützen die Verwaltung – nicht das verwaltete Gebäude und nicht die Gemeinschaft.

Vermögensschadenhaftpflicht

Gewerbliche Wohnimmobilienverwalter müssen eine Berufshaftpflichtversicherung für Vermögensschäden nachweisen. Die Mindestversicherungssumme beträgt nach § 15 Abs. 2 MaBV 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres.

Rechtsgrundlagen: Wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume verwaltet, benötigt eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO. Sie ist zu versagen, wenn keine Berufshaftpflichtversicherung nachgewiesen wird (§ 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO). Nach § 15 Abs. 3 MaBV muss die Versicherung die Haftpflichtgefahren für Vermögensschäden aus der Tätigkeit abdecken und sich auch auf Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen erstrecken.

Wichtig sind die Grenzen: Die GDV-Musterbedingungen für die Vermögensschadenhaftpflicht schließen unter anderem Ansprüche wegen vorsätzlicher Schadenverursachung und wissentlicher Pflichtverletzung aus. Wer eine Schadenmeldung bewusst zurückhält, riskiert deshalb den Versicherungsschutz. Die gesetzliche Mindestsumme ist außerdem kein Maßstab für den Bedarf; bei größeren Beständen kann eine höhere Summe sinnvoll sein.

Betriebshaftpflicht

Die Betriebshaftpflicht deckt Personen- und Sachschäden, die aus dem eigenen Geschäftsbetrieb der Verwaltung entstehen – nicht reine Vermögensschäden. Beispiele: Ein Besucher stürzt im Büro, ein Mitarbeiter beschädigt bei einer Begehung Eigentum eines Mieters. Ob Tätigkeiten wie die Verkehrssicherung für verwaltete Objekte mitversichert sind, hängt von der Betriebsbeschreibung im Vertrag ab.

D&O

Eine D&O-Versicherung schützt Geschäftsführer und andere Organe vor persönlicher Inanspruchnahme wegen Pflichtverletzungen bei der Unternehmensleitung. Für eine Verwalter-GmbH kann sie sinnvoll sein, weil Geschäftsführer der Gesellschaft nach § 43 GmbHG haften. Sie ist optional; die Vermögensschadenhaftpflicht ersetzt sie nicht und umgekehrt.

Rechtsschutz

Eine Rechtsschutzversicherung trägt Kosten der eigenen Rechtsverfolgung und Verteidigung in versicherten Bereichen, etwa bei Streitigkeiten mit Vertragspartnern oder im Straf- und Ordnungswidrigkeitenrecht. Sie ist keine Haftpflichtversicherung: Die Abwehr von Schadensersatzansprüchen übernimmt die Haftpflicht- beziehungsweise Vermögensschadenhaftpflichtversicherung im Rahmen ihres Deckungsumfangs.

Wie lassen sich Haftungsrisiken reduzieren?

Haftungsrisiken lassen sich nicht vollständig ausschließen, aber deutlich reduzieren: durch klare Zuständigkeiten, überwachte Fristen, standardisierte Prozesse und lückenlose Dokumentation.

Wichtig ist außerdem, Empfehlungen und Entscheidungen der Eigentümer nachvollziehbar festzuhalten – etwa, wenn die Gemeinschaft sich gegen einen empfohlenen Versicherungsbaustein entscheidet. Unterstützung bei der Schadenorganisation bietet unser Schadenmanagement; einen Überblick über unsere Leistungen für Verwaltungen gibt die Seite Versicherung und Schadenmanagement für Hausverwaltungen.

Haftungsrisiken der eigenen Hausverwaltung prüfen

Haftungsrisiken entstehen häufig nicht durch einen einzelnen großen Fehler, sondern durch organisatorische Lücken in wiederkehrenden Prozessen. Der SBC-Immorisk-Haftungsreport macht solche Lücken im Bereich Versicherungs- und Schadenorganisation strukturiert sichtbar.

Der Report besteht aus zwei Teilen:

• Vorcheck direkt auf der Seite: sechs Prüffelder aus dem 20-Punkte-Risk-Check, bewertet von 0 (ungeklärt) bis 2 (sauber dokumentiert). Die Auswertung läuft im Browser; es werden keine Daten übertragen.
• Vollständiger Report (PDF, 34 Seiten, kostenfrei): 20-Punkte-Risk-Check mit Auswertungsschema, Beschluss- und Entscheidungsvorlage, Haftungslandkarte mit Zuordnung der Deckungen, Jahreskalender für Versicherungs-Governance und belegte Rechtsgrundlagen.

Die sechs Prüffelder des Vorchecks:

Themen wie Verkehrssicherung, Beschlussmanagement und Dienstleistersteuerung behandelt dieser Artikel; der Report konzentriert sich auf die versicherungsbezogene Organisation, in der sich viele Haftungsfragen letztlich entscheiden.

Sie möchten die Ergebnisse gemeinsam einordnen? Auf Wunsch prüfen wir mit Ihnen insbesondere die versicherungsbezogenen Risikofelder und den bestehenden Versicherungsschutz Ihrer Verwaltung und der betreuten Immobilien – über ein Gespräch zur Ergebnisbesprechung oder den Portfolio- und Schadencheck.

Fazit: Haftung entsteht in Prozessen

Eine Hausverwaltung haftet nicht für jeden Schaden am verwalteten Objekt – aber sie kann haften, wenn sie eine ihr obliegende Pflicht verletzt und dadurch ein Schaden entsteht. Welche Pflichten bestehen, ergibt sich aus Gesetz, Verwaltervertrag und Beschlüssen.

In der Praxis entstehen Haftungsfragen selten durch einen spektakulären Fehler, sondern durch Lücken in wiederkehrenden Abläufen: eine Frist ohne Vertretung, eine Nutzungsänderung ohne Meldeprüfung, ein Schaden ohne Dokumentation. Wer diese Prozesse strukturiert, reduziert das Risiko – und kann im Streitfall nachweisen, dass sorgfältig gearbeitet wurde. Die eigene Vermögensschadenhaftpflicht sichert die finanziellen Folgen ab, ersetzt aber keine Organisation.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Ob im Einzelfall eine Haftung besteht, hängt vom konkreten Sachverhalt, dem Verwaltervertrag und den Beschlüssen ab.