Hausverwalterhaftung: Wann Verwalter für Fehler einstehen müssen

Was bedeutet Hausverwalterhaftung?

Eine Hausverwaltung haftet, wenn sie ihre Pflichten schuldhaft verletzt und dadurch ein Schaden entsteht. Grundlage ist meist der Verwaltervertrag in Verbindung mit den allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs, insbesondere § 280 BGB. Bei WEG-Verwaltungen kommen die Pflichten aus dem Wohnungseigentumsgesetz hinzu. Gegenüber Dritten kann zudem eine deliktische Haftung, etwa bei Verletzung von Verkehrssicherungspflichten, in Betracht kommen.

Wann haftet eine Hausverwaltung typischerweise?

• Versicherungsmanagement: Ein Versicherungsfall wird nicht oder zu spät gemeldet, Prämien werden nicht gezahlt, eine erkennbare Unterversicherung oder ein fehlender Elementarschutz werden nicht angesprochen.
• Obliegenheiten: Leerstand wird nicht gemeldet, Kontrollen oder Wartungen unterbleiben, sodass der Versicherer kürzt (Obliegenheit).
• Fristen: Kündigungs- oder Anfechtungsfristen werden versäumt.
• Beschlüsse: Beschlüsse werden nicht oder fehlerhaft umgesetzt, Angebote unzureichend vorbereitet.
• Erhaltung: Erkennbare Mängel werden nicht gemeldet oder Maßnahmen nicht eingeleitet.

Welche Rolle spielt das Verschulden?

Eine Haftung setzt grundsätzlich Verschulden voraus, also Vorsatz oder Fahrlässigkeit. Maßstab ist die Sorgfalt, die von einem ordentlichen und gewissenhaften Verwalter erwartet werden kann. Haftungsbegrenzungen im Verwaltervertrag sind nur in den Grenzen des AGB-Rechts wirksam. Ob im Einzelfall gehaftet wird, hängt stets vom konkreten Sachverhalt ab.

Wie sichern sich Hausverwaltungen ab?

Gegen die finanziellen Folgen von Pflichtverletzungen schützt die Vermögensschadenhaftpflicht; für gewerbsmäßige Wohnimmobilienverwalter ist eine Berufshaftpflichtversicherung nach § 34c GewO und § 15 MaBV vorgeschrieben. Wichtiger als die Versicherung ist allerdings die Prävention:

• Fristen- und Wiedervorlagesysteme für Verträge und Schäden
• Dokumentierte Hinweise an Eigentümer, etwa zu Elementarschutz oder Versicherungssummen
• Klare Zuständigkeiten für Kontrollen, Wartungen und Verkehrssicherung
• Strukturiertes Schadenmanagement

Ausführlich: Verwalterhaftung: Wann haftet eine Hausverwaltung? und unser kostenfreier Haftungs- und Versicherungsreport. Die Ausführungen sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.