Deckungslücke: Wo Versicherungsschutz fehlt und wie man sie findet

Was ist eine Deckungslücke?

Von einer Deckungslücke spricht man, wenn ein Schaden eintritt, für den kein Versicherungsschutz besteht, obwohl der Eigentümer davon ausgegangen ist, versichert zu sein. Lücken entstehen selten durch fehlende Verträge, sondern meist durch Details: fehlende Bausteine, Ausschlüsse, Entschädigungsgrenzen, veraltete Summen oder nicht gemeldete Veränderungen.

Typische Deckungslücken bei Immobilien

• Elementargefahren: Überschwemmung und Rückstau sind ohne Zusatzbaustein nicht versichert (Elementarschadenversicherung).
• Ableitungsrohre: Schäden an Abwasserleitungen außerhalb des Gebäudes sind oft ausgeschlossen (Ableitungsrohre).
• Unterversicherung: Eine zu niedrige Summe führt zu anteiligen Kürzungen (Unterversicherung).
• Kostenpositionen: Zu niedrige Grenzen für Aufräum-, Abbruch- oder Mehrkosten.
• Neue Technik: Photovoltaik, Wärmepumpen oder Ladeinfrastruktur sind nicht gemeldet.
• Veränderungen: Leerstand oder Nutzungsänderung wurden nicht angezeigt.
• Zeitlücken: Zwischen gekündigtem und neuem Vertrag besteht kein Schutz.
• Schnittstellen: Unklarheiten zwischen Gebäude-, Haftpflicht- und Bauversicherung.

Wie lassen sich Deckungslücken finden?

Der zuverlässigste Weg ist ein systematischer Abgleich zwischen den tatsächlichen Risiken eines Objekts und den Verträgen – also zwischen Risikoanalyse und Bedingungswerk. Bei Beständen mit vielen Objekten hilft eine Portfolioanalyse, die Verträge vergleichbar macht und Abweichungen sichtbar werden lässt.

Warum ist das für Hausverwaltungen wichtig?

Eine Deckungslücke fällt meist erst nach einem Schaden auf. Dann stellt sich schnell die Frage, ob die Verwaltung auf die Lücke hätte hinweisen müssen (Hausverwalterhaftung). Dokumentierte Hinweise an die Eigentümer und ein strukturiertes Versicherungsmanagement schützen alle Beteiligten.

Ob eine Lücke besteht, lässt sich nur anhand des konkreten Vertrags und Objekts beurteilen.