Leerstand: Risiken und Pflichten für den Versicherungsschutz

Was bedeutet Leerstand?

Ein Gebäude steht leer, wenn es nicht mehr bestimmungsgemäß genutzt wird – etwa während einer Sanierung, vor einem Verkauf, nach dem Auszug eines Gewerbemieters oder weil sich keine Nachnutzung findet. Auch Teilleerstand, etwa leere Gewerbeeinheiten in einem Wohn- und Geschäftshaus, kann versicherungsrechtlich relevant sein.

Warum ist Leerstand ein Versicherungsrisiko?

• Leitungswasser: Rohrbrüche und Frostschäden bleiben unentdeckt und richten größere Schäden an.
• Brand: Brandstiftung und Brände durch unbefugte Nutzer kommen in leeren Gebäuden häufiger vor.
• Vandalismus und Einbruch: Leere Gebäude sind ein beliebtes Ziel (Vandalismus).
• Verfall: Fehlende Nutzung beschleunigt Feuchtigkeits- und Bauschäden.

Ist Leerstand eine Gefahrerhöhung?

Leerstand kann eine Gefahrerhöhung im Sinne der §§ 23 ff. VVG darstellen. Viele Bedingungen der Gebäudeversicherung regeln ausdrücklich, dass ein Gebäude, das länger als einen bestimmten Zeitraum nicht genutzt wird, dem Versicherer anzuzeigen ist. Unterbleibt die Anzeige, kann der Versicherer je nach Verschulden kündigen oder leistungsfrei sein. Welche Frist gilt und was als Leerstand zählt, ist von Vertrag zu Vertrag verschieden.

Welche Obliegenheiten gelten typischerweise?

• Das Gebäude regelmäßig kontrollieren und Kontrollen dokumentieren.
• In der kalten Jahreszeit beheizen oder alle wasserführenden Anlagen absperren, entleeren und entleert halten.
• Türen und Fenster verschließen, Zugänge sichern.
• Brandlasten wie Abfälle oder Lagergut entfernen.

Verstöße gegen solche Obliegenheiten können nach § 28 VVG zu einer Kürzung oder zum Wegfall der Leistung führen.

Was bedeutet das für Hausverwaltungen und Bestandshalter?

Hausverwaltungen und Bestandshalter sollten Leerstände zentral erfassen, mit Beginn und voraussichtlicher Dauer. Sinnvoll ist ein festes Verfahren: Meldung an den Versicherer, Kontrollplan, Winterfestmachung und Dokumentation. Bei längerem Leerstand kann es nötig sein, den Versicherungsschutz anzupassen, etwa über eine spezielle Leerstandsdeckung. Bei sanierungsbedürftigen Objekten kommt häufig eine Bauversicherung hinzu.

Häufige Fehler

• Leerstand wird erst nach einem Schaden bekannt.
• Kontrollgänge finden statt, werden aber nicht dokumentiert.
• Wasserleitungen in unbeheizten Einheiten bleiben gefüllt.
• Teilleerstand im Gewerbe wird nicht als relevant erkannt.

Ob und in welchem Umfang Versicherungsschutz bei Leerstand besteht, hängt vom konkreten Vertrag und den vereinbarten Bedingungen ab. Mehr zu Pflichten im Versicherungsmanagement: Obliegenheiten für Hausverwaltungen.