Schwer versicherbare Immobilie: Ursachen und Wege zu neuem Versicherungsschutz

Was bedeutet „schwer versicherbar“?

Eine Immobilie ist schwer versicherbar, wenn der normale Versicherungsmarkt sie nicht oder nur zu deutlich eingeschränkten Bedingungen annimmt. Das zeigt sich in Absagen bei Anfragen, in Kündigungen durch den bisherigen Versicherer, in sehr hohen Selbstbehalten, Ausschlüssen einzelner Gefahren oder in Auflagen, die vor Vertragsbeginn erfüllt werden müssen. „Schwer versicherbar“ ist dabei kein endgültiger Zustand, sondern eine Momentaufnahme, die sich durch Maßnahmen und eine gute Aufbereitung des Risikos verändern kann.

Welche Gründe führen dazu?

• Ungünstiger Schadenverlauf: Hohe Vorschadenquote, viele Leitungswasserschäden oder ein Großschaden.
• Baulicher Zustand: Sanierungsstau, alte Leitungen, mangelhafte Elektrik, Brandschutzmängel.
• Nutzung: Gastronomie, Gewerbe mit hoher Brandlast, Unterkünfte oder wechselnde Nutzungen.
• Leerstand: Erhöhte Gefahr durch Vandalismus, Brandstiftung und unentdeckte Leitungswasserschäden.
• Lage: Hohe Hochwassergefährdung (ZÜRS Klasse 3 oder 4) oder Starkregenexposition.
• Besondere Bauweise: Fachwerk, Reetdach, Holzbauweise oder denkmalgeschützte Bausubstanz.

Wie lässt sich ein solches Risiko wieder versichern?

Entscheidend ist, das Risiko für Versicherer nachvollziehbar zu machen. Dazu gehören eine vollständige und bereinigte Schadenhistorie, eine Erklärung der Schadenursachen, Nachweise über durchgeführte oder geplante Sanierungen (Risikosanierung), aktuelle Fotos und Objektdaten sowie ein vollständig ausgefüllter Risikofragebogen. Auf dieser Grundlage kann ein Makler gezielt Versicherer ansprechen, die für das jeweilige Risiko infrage kommen, und Konzepte mit angepassten Selbstbehalten oder Teilausschlüssen verhandeln (Neuplatzierung).

Was bedeutet das für Hausverwaltungen?

Hausverwaltungen sind oft die ersten, die eine Kündigung oder Absage erhalten. Wichtig ist dann, Fristen im Blick zu behalten, die Eigentümer zu informieren und die Unterlagen frühzeitig zusammenzustellen. Eine Deckungslücke zwischen altem und neuem Vertrag sollte unbedingt vermieden werden. Gleichzeitig ist die Verwaltung gefordert, die Ursachen – etwa durch Sanierungsbeschlüsse – nachhaltig anzugehen.

Häufige Fehler

• Es werden wahllos viele Versicherer angefragt; das Risiko gilt danach am Markt als „verbrannt“.
• Vorschäden werden ungenau oder unvollständig angegeben (Anzeigepflicht).
• Die Suche beginnt erst kurz vor Vertragsende.
• Ursachen werden nicht behoben, der nächste Versicherer kündigt erneut.

Mehr zu unserem Spezialrisiko-Team: Schwer versicherbare Immobilien. Ob und zu welchen Bedingungen Versicherungsschutz erreichbar ist, hängt vom Einzelfall ab.