Gebäudeversicherung mit Vorschäden: Welche Möglichkeiten gibt es?

Besonders Mehrfamilienhäuser, WEGs und größere Immobilienbestände benötigen bei auffälliger Schadenhistorie häufig eine individuelle Risikoprüfung. Wer ein Gebäude nach mehreren Schäden oder nach einer Kündigung neu versichern möchte, muss dem Versicherer nachvollziehbar zeigen können, was passiert ist, warum es passiert ist und was sich seither verändert hat.

Gebäude mit Vorschäden? Risiko individuell prüfen lassen →

Warum sind Vorschäden für Gebäudeversicherer so wichtig?

Versicherer kalkulieren Prämien anhand des erwarteten Schadenaufwands. Die Schadenhistorie ist dafür ein wichtiger Anhaltspunkt, weil sie zeigt, wie sich ein Gebäude in der Vergangenheit verhalten hat. Sie ist jedoch nur ein Baustein der Risikoprüfung.

Versicherer betrachten je nach Haus und Tarif unter anderem:

• Anzahl, Höhe und Art der Schäden sowie den Zeitraum, in dem sie aufgetreten sind
• wiederkehrende Schadenursachen
• Alter und Zustand des Gebäudes, insbesondere von Leitungsinstallation und Dach
• durchgeführte Sanierungen und technische Modernisierungen
• Elementargefährdung und Nutzung des Gebäudes
• die Schadenquote

Ein einzelner großer Sturm- oder Hagelschaden wird risikotechnisch anders bewertet als fünf Leitungswasserschäden innerhalb weniger Jahre. Der Sturm ist ein Wetterereignis, das ein Gebäude unabhängig von seinem Zustand treffen kann. Wiederholte Leitungswasserschäden deuten dagegen häufiger auf eine Ursache im Gebäude selbst hin, etwa auf veraltete Leitungen. Ob das zutrifft, lässt sich nur im Einzelfall beurteilen.

Welche Vorschäden sind besonders problematisch?

Problematisch ist vor allem, was sich wiederholen kann. Maßgeblich ist daher weniger die einzelne Schadenart als die Frage, ob die Ursache noch besteht.

Leitungswasserschäden

Wiederkehrende Leitungswasserschäden werden von Versicherern besonders genau betrachtet. Typische Hintergründe sind alte Rohrleitungen, Korrosion, wiederkehrende Rohrbrüche oder Schadenursachen, die nach dem ersten Schaden nicht saniert wurden. Zur Deckung im Detail siehe Leitungswasserschaden in der Gebäudeversicherung.

Gleichzeitig gilt: Wurde nach mehreren Schäden eine vollständige Strang- oder Leitungssanierung durchgeführt, kann sich das Risiko gegenüber der historischen Schadenstatistik deutlich verändert haben. Dieser Unterschied muss gegenüber dem Versicherer aber belegt werden.

Sturm- und Hagelschäden

Sturm- und Hagelschäden sind meist wetterbedingte Einzelereignisse. Für die Bewertung kann relevant sein, in welchem Zustand das Dach war, ob nach dem Schaden fachgerecht saniert wurde und ob ähnliche Schäden bereits mehrfach aufgetreten sind.

Elementarschäden

Überschwemmung, Starkregen, Rückstau und Hochwasser hängen stark von der Lage des Gebäudes ab. Bei Elementargefahren spielt deshalb die Einstufung des Standorts eine zentrale Rolle (ZÜRS). Mehr dazu im Fachbeitrag Elementarschäden versichern: Was die Gebäudeversicherung wirklich abdeckt.

Brandschäden

Brandschäden fallen meist hoch aus. Für die Risikoprüfung sind Brandursache, Brandschutzmaßnahmen und Nutzung des Gebäudes wichtig, etwa gewerbliche Einheiten, Gemeinschaftsanlagen oder die Frage, ob die Ursache beseitigt wurde.

Wiederkehrende kleinere Schäden

Auch viele kleine Schäden können relevant sein. Einzeln fallen sie kaum ins Gewicht, in der Summe prägen sie aber die Schadenquote. Zudem können sie auf ein strukturelles Thema hinweisen, etwa auf Instandhaltungsrückstau oder wiederkehrende Mängel.

Welche Angaben zu Vorschäden müssen gemacht werden?

Vor Vertragsschluss gilt die vorvertragliche Anzeigepflicht nach § 19 VVG. Vereinfacht gesagt: Versicherungsnehmer müssen die ihnen bekannten Umstände anzeigen, die für die Entscheidung des Versicherers erheblich sind und nach denen er in Textform gefragt hat.

Maßgeblich sind also insbesondere die konkreten Fragen des jeweiligen Versicherers und der dort abgefragte Zeitraum. Eine pauschale Regel nach dem Muster „alle Schäden der letzten X Jahre“ gibt es nicht.

In der Praxis bedeutet das:

• Beantworten Sie die Risikofragen vollständig und wahrheitsgemäß.
• Prüfen Sie, welcher Zeitraum und welche Schadenarten abgefragt werden.
• Stimmen Sie Angaben mehrerer Beteiligter ab, etwa von Eigentümer, Verwaltung und bisherigem Makler.
• Lassen Sie unklare Fragen im Zweifel vor Antragstellung klären.

Unvollständige oder unrichtige Angaben können je nach Verschulden und Einzelfall Folgen für den Vertrag haben, bis hin zu Rücktritt, Kündigung oder Vertragsanpassung. Welche Folgen im konkreten Fall eintreten, hängt vom Sachverhalt ab. Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Bei Zweifeln im Einzelfall sollten Sie rechtlichen Rat einholen.

Wie lange interessieren sich Versicherer für Vorschäden?

Es gibt keinen universellen Zeitraum, der für alle Versicherer und Tarife gilt. Je nach Antrag und Versicherer werden unterschiedliche Zeiträume abgefragt. Beispielhaft und ohne Anspruch auf Allgemeingültigkeit: Manche Anträge fragen nach den letzten fünf Jahren, andere nach einem längeren Zeitraum oder nach allen bekannten Schäden am Gebäude.

Für die Praxis heißt das: Halten Sie die Schadenhistorie möglichst über einen längeren Zeitraum lückenlos bereit. Dann können Sie auf unterschiedliche Abfragen reagieren, ohne Daten neu zusammensuchen zu müssen.

Wann wird ein Gebäude mit Vorschäden schwierig versicherbar?

Ein Gebäude mit Vorschäden wird vor allem dann schwierig versicherbar, wenn sich Schäden wiederholen und die Ursache nicht beseitigt ist. Die folgende Übersicht zeigt typische Einschätzungen. Sie sind keine Garantie und ersetzen keine individuelle Prüfung.

Welche Möglichkeiten gibt es trotz Vorschäden?

Trotz Vorschäden gibt es mehrere Hebel: die Schadenhistorie aufbereiten, Ursachen und Sanierungen dokumentieren, Selbstbeteiligung und Deckungsumfang anpassen und das Risiko gezielt am Markt platzieren. Ob und mit welchem Ergebnis das gelingt, hängt vom Einzelfall und vom Versicherer ab.

1. Schadenhistorie professionell aufbereiten

Eine bloße Schadenliste reicht bei auffälligen Verläufen oft nicht aus. Sie zeigt, was passiert ist, aber nicht, was sich seither geändert hat. Stellen Sie deshalb Schäden und Maßnahmen gemeinsam dar:

Die reine historische Schadenquote erzählt möglicherweise nicht die gesamte Risikogeschichte. Erst die Kombination aus Schäden, Ursache und Gegenmaßnahme ermöglicht dem Versicherer eine fundierte Einschätzung. Die Zahlen sind ein fiktives Beispiel.

2. Ursachen der Schäden dokumentieren

Behauptungen überzeugen weniger als Nachweise. Hilfreich sind je nach Fall:

• Sanierungsrechnungen und Handwerkerberichte
• Fotos vor, während und nach der Maßnahme
• Gutachten zur Schadenursache
• Nachweise zu Leitungs- oder Dachsanierung
• Brandschutzmaßnahmen
• Rückstausicherung und Hochwasserschutz

3. Selbstbeteiligung anpassen

Eine höhere Selbstbeteiligung kann je nach Versicherer eine Möglichkeit sein, ein Risiko wirtschaftlich anders darzustellen, weil kleinere Schäden dann beim Eigentümer verbleiben. Eine Garantie für eine Annahme oder bessere Konditionen ergibt sich daraus nicht.

4. Deckungsumfang individuell gestalten

Bei schwierigen Risiken kann eine risikogerechte Vertragsgestaltung helfen. Denkbar sind zum Beispiel:

• Selbstbehalte, auch differenziert nach Gefahrengruppen
• individuelle Sublimits für bestimmte Schadenarten
• eine auf das Objekt abgestimmte Ausgestaltung der Bedingungen

Ausschlüsse sind dabei keine Standardlösung. Sie sollten nur vereinbart werden, wenn sie fachlich nachvollziehbar sind und der Eigentümer die Folgen kennt. Gerade bei der Versicherungssumme lohnt ein Blick auf den Wert 1914 und den Unterversicherungsverzicht.

5. Risiko gezielt am Versicherungsmarkt platzieren

Es macht einen Unterschied, ob Daten in einen Vergleichsrechner eingegeben werden oder ob ein Risiko strukturiert aufbereitet wird.

• Vergleichsrechner: Wir geben die Daten ein und sehen, was zurückkommt.
• Gezielte Platzierung: Wir bereiten das Risiko einschließlich Schadenhistorie, Ursachen und Sanierungsmaßnahmen auf und sprechen geeignete Versicherer gezielt an.

Bei Gebäuden mit auffälliger Schadenhistorie kann der zweite Weg sinnvoller sein, weil ein Versicherer dann nicht nur Zahlen sieht, sondern das Risiko versteht. Wie ein Marktvergleich sauber vorbereitet wird, beschreibt Gebäudeversicherung ausschreiben.

Was tun, wenn der bisherige Gebäudeversicherer gekündigt hat?

Eine Kündigung durch den Vorversicherer kann die Neuplatzierung erschweren. Sie bedeutet aber nicht automatisch, dass keine Versicherung mehr möglich ist. Gesetzlich ist eine Kündigung nach einem Versicherungsfall unter bestimmten Voraussetzungen möglich (siehe § 92 VVG). Wichtig ist, nicht unkoordiniert zu reagieren und die Anschlussdeckung rechtzeitig im Blick zu behalten.

So gehen Sie strukturiert vor:

1. Kündigungsschreiben prüfen, insbesondere Datum, Begründung und Wirksamkeitszeitpunkt
2. Schadenhistorie beim Vorversicherer bzw. bisherigen Makler beschaffen
3. Schadenursachen analysieren
4. Sanierungen dokumentieren
5. Risikounterlagen vollständig erstellen
6. Marktansprache strukturiert durchführen

Ausführlich beschreiben wir das im Fachbeitrag Gebäudeversicherung gekündigt: Was jetzt zu tun ist.

Warum eine ungeplante Massenanfrage problematisch sein kann

Bei komplexen Risiken kann eine koordinierte Marktansprache sinnvoll sein. Das heißt nicht, dass jede frühere Anfrage eine spätere Versicherung verhindert. Schwierig wird es vor allem, wenn unterschiedliche Stellen mit widersprüchlichen oder unvollständigen Angaben an dieselben Versicherer herantreten.

Typische Probleme unkoordinierter Mehrfachanfragen:

• abweichende Angaben zur Schadenhistorie in verschiedenen Anfragen
• fehlende Sanierungsnachweise bei der ersten Vorlage
• Rückfragen, die der Versicherer mehrfach aus unterschiedlichen Richtungen erhält

Eine abgestimmte Risikodarstellung, die einheitlich verwendet wird, erleichtert dem Versicherer die Prüfung.

Gebäudeversicherung mit Vorschäden für Hausverwaltungen und WEGs

Hausverwaltungen stehen bei Vorschäden vor besonderen Herausforderungen:

• viele Gebäude mit unterschiedlichen Schadenverläufen
• unterschiedliche Baujahre und Gebäudezustände
• einzelne problematische Objekte in einem sonst unauffälligen Bestand
• hoher Verwaltungsaufwand
• fehlende Transparenz der Schadenquoten je Objekt

Deshalb kann eine objektbezogene Betrachtung sinnvoll sein. Ein einzelnes Gebäude mit schlechter Historie sollte nicht automatisch das Bild des gesamten Bestands bestimmen. Gleichzeitig behalten strukturierte Portfolio- bzw. Konzeptlösungen ihre Vorteile, etwa bei der Verwaltung und Übersicht.

SBC Immorisk verfolgt daher einen Ansatz, bei dem Immobilien möglichst individuell nach ihrem jeweiligen Risiko betrachtet werden können, ohne die Vorteile strukturierter Portfolio- bzw. Konzeptlösungen aus dem Blick zu verlieren. Weitere Informationen finden Sie auf den Seiten für Hausverwaltungen und zum Versicherungsportfolio.

Wer Schäden systematisch dokumentiert, schafft zudem eine bessere Grundlage für spätere Risikoprüfungen. Hilfe dazu bietet das Schadenmanagement. Zur Einordnung der Verantwortung von Verwaltern lesen Sie auch Verwalterhaftung: Wann haftet eine Hausverwaltung?

Was sagt die Schadenquote einer Immobilie aus?

Die Schadenquote setzt den Schadenaufwand ins Verhältnis zum Versicherungsbeitrag. Sie zeigt also, wie viel der Versicherer im Verhältnis zur eingenommenen Prämie für Schäden aufwenden musste.

Die historische Schadenquote allein sagt jedoch nicht zwingend aus, wie hoch das zukünftige Risiko ist. Beispiel: Eine Immobilie hatte aufgrund alter Leitungen eine schlechte Schadenhistorie. Nach vollständiger Leitungssanierung kann sich die Risikosituation wesentlich verändert haben.

Genau diese Veränderung muss gegenüber dem Versicherer nachvollziehbar dokumentiert werden. Die Quote bleibt in der Statistik, aber der Kontext macht den Unterschied. Wie die Kennzahl berechnet und ausgewertet wird, zeigt Schadenquote in der Gebäudeversicherung.

Wie SBC Immorisk bei Vorschäden unterstützt

Bei Immobilien mit auffälliger Schadenhistorie reicht es häufig nicht aus, lediglich Versicherungsbeiträge miteinander zu vergleichen. Entscheidend ist zunächst, das Risiko zu verstehen und für die Risikoprüfung nachvollziehbar aufzubereiten.

SBC Immorisk unterstützt Hausverwaltungen, Eigentümer und Immobilienunternehmen bei der Analyse, Aufbereitung und Platzierung anspruchsvoller Gebäuderisiken.

Gebäude mit Vorschäden prüfen lassen

Sie haben mehrere Vorschäden, eine hohe Schadenquote oder Schwierigkeiten bei der Neuversicherung? Wir analysieren zunächst die Ausgangssituation und prüfen anschließend, welche Möglichkeiten am Versicherungsmarkt bestehen.

Risiko prüfen lassen