Gebäudeversicherung
Gebäudeversicherung ausschreiben: Ablauf, Unterlagen und Vergleichskriterien für Hausverwaltungen
- Eine Ausschreibung vergleicht Angebote mehrerer Versicherer auf identischer Datengrundlage. Sie lohnt sich vor allem bei Beitragserhöhung, Sanierungsforderung, Vertragsablauf oder Übernahme eines Bestands.
- Am Anfang steht die Kündigungsfrist des bestehenden Vertrags. Ordentliche Kündigung, Kündigung nach einem Schaden (§ 92 VVG), Grundpfandrechte und Veräußerung folgen jeweils eigenen Regeln.
- Vor den Angeboten sollte die Vertragsstruktur feststehen: Rahmenkonzept, Einzelvertrag oder objektbezogenes Konzept.
- Vollständige Unterlagen machen Angebote belastbar. Dazu gehören Objektliste, Wert 1914, Schadenaufstellung je Objekt, aktueller Vertrag und Angaben zu Leitungen, Dach und Sanierungen.
- Verglichen wird nach Leistung, nicht nur nach Beitrag. Unterversicherungsverzicht, Selbstbehalte, Sublimits, Mietausfall, Ableitungsrohre und Elementarschutz machen den Unterschied.
- Der Altvertrag wird erst gekündigt, wenn die neue Deckung verbindlich zugesagt ist. Sonst droht eine Deckungslücke.
Wann lohnt sich eine Ausschreibung der Gebäudeversicherung?
Eine Ausschreibung lohnt sich, wenn ein konkreter Anlass besteht und der Vertrag nicht mehr zum Bestand oder zum Risiko passt. Ohne Anlass ist eine regelmäßige Marktprüfung sinnvoll, aber selten dringend. Mit Anlass entscheidet oft die Frist, ob ein Wechsel überhaupt noch möglich ist.
Typische Anlässe in der Praxis:
- Beitragserhöhung oder Bedingungsänderung durch den Versicherer
- Sanierungsforderung nach mehreren Schäden, etwa höherer Selbstbehalt, Beitragsanpassung oder Auflagen
- Vertragsablauf mit anstehender Kündigungsfrist
- Verwalterwechsel oder Übernahme eines Bestands mit unklarer Vertrags- und Unterlagenlage
- Schadenfall, nach dem ein Sonderkündigungsrecht besteht
- Bauliche Veränderungen, die den Versicherungswert deutlich verändert haben
Kurz gesagt: Die Ausschreibung beginnt nicht mit der Angebotsanfrage, sondern mit dem Blick auf die Kündigungsfrist des bestehenden Vertrags.
Welche Fristen sind vor der Ausschreibung zu klären?
Die Fristen ergeben sich aus dem Versicherungsschein, den Versicherungsbedingungen und dem Gesetz. Die folgende Übersicht zeigt, welche Regeln typischerweise eine Rolle spielen. Maßgeblich ist immer der konkrete Vertrag.
| Situation | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Ordentliche Kündigung zum Vertragsablauf | Ablauf und Frist stehen im Versicherungsschein und in den Bedingungen | Individueller Vertrag |
| Kündigung nach einem Versicherungsfall | Jede Vertragspartei kann kündigen, aber nur bis zum Ablauf eines Monats seit Abschluss der Verhandlungen über die Entschädigung. Der Versicherer muss eine Frist von einem Monat einhalten. Der Versicherungsnehmer kann nicht für einen späteren Zeitpunkt als den Schluss der laufenden Versicherungsperiode kündigen. | § 92 VVG |
| Angemeldetes Grundpfandrecht | Eine Kündigung des Versicherungsnehmers für die Gefahrengruppe Brand ist nur unter bestimmten Nachweisen wirksam, etwa Zustimmung des Realgläubigers mindestens einen Monat vor Vertragsablauf | Musterbedingungen A 22 |
| Veräußerung des Gebäudes | Der Erwerber tritt in den Vertrag ein und kann innerhalb eines Monats nach dem Erwerb kündigen. Der Versicherer kann gegenüber dem Erwerber mit einer Frist von einem Monat kündigen | Musterbedingungen A 23 |
Die Musterbedingungen des GDV sind unverbindlich. Einzelne Versicherer verwenden eigene Bedingungswerke, die abweichen können. Vor einer Kündigung sollten deshalb die Bedingungen des konkreten Vertrags gelesen werden.
Ausschreibung, Rahmenkonzept oder Einzelvertrag?
Bevor Angebote eingeholt werden, sollte feststehen, in welcher Vertragsstruktur der Bestand versichert werden soll. Die Entscheidung zwischen Rahmenkonzept, Einzelversicherung und objektbezogenem Konzept hat großen Einfluss auf Vergleichbarkeit, Schadenbewertung und Verwaltungsaufwand. Sie ist ausführlich beschrieben in Gebäudeversicherung für Hausverwaltungen: Rahmenvertrag, Einzelvertrag oder objektbezogenes MFH-/WEG-Konzept?
Welche Unterlagen brauchen Versicherer für ein Angebot?
Je vollständiger die Unterlagen, desto belastbarer sind die Angebote und desto geringer ist das Risiko späterer Rückfragen oder Korrekturen. Unvollständige oder falsche Angaben können später die Leistung gefährden, etwa beim Unterversicherungsverzicht (siehe Wert 1914 einfach erklärt).
| Unterlage | Zweck |
|---|---|
| Objektliste mit Baujahr, Bauweise, Nutzung, Wohn- und Gewerbefläche | Risikoeinschätzung und Tarifierung |
| Wert 1914 oder Berechnungsbogen, bei Bedarf Gutachten | Versicherungssumme |
| Schadenaufstellung der letzten Jahre je Objekt | Beitragskalkulation und Annahmeentscheidung |
| Aktueller Versicherungsschein mit Bedingungen und Nachträgen | Vergleichsbasis für Deckung und Sublimits |
| Angaben zu Leitungen, Elektrik, Heizung, Dach, Sanierungen | Risikomerkmale und Sanierungsnachweise |
| Angaben zu Grundpfandrechten | Beteiligung von Realgläubigern |
| Beschluss oder Vollmacht | Berechtigung zum Vertragsschluss |
Wie läuft eine Ausschreibung in sieben Schritten ab?
- Bestand erfassen: Objekte, Werte, Nutzung und Schadenhistorie in einer einheitlichen Liste zusammenführen.
- Ist-Vertrag analysieren: Deckungsumfang, Selbstbehalte, Sublimits, Laufzeit und Kündigungsfrist dokumentieren.
- Anforderungsprofil festlegen: Mindeststandards und gewünschte Bausteine definieren, zum Beispiel Elementarschutz oder Mietausfall.
- Fristen prüfen: Zeitplan so legen, dass Angebote, Beschluss und Kündigung zusammenpassen.
- Angebote einholen: Versicherer mit identischen Eckdaten anfragen, damit die Angebote vergleichbar bleiben.
- Angebote nach Leistung vergleichen: Bedingungen lesen, nicht nur Beitragstabellen.
- Entscheidung dokumentieren und Wechsel koordinieren: Neue Deckung verbindlich bestätigen lassen, erst danach den Altvertrag kündigen.
Kurz gesagt: Der Altvertrag wird erst gekündigt, wenn die neue Deckung schriftlich zugesagt ist. Sonst droht eine Deckungslücke.
Wie werden Angebote verglichen?
Der Beitrag allein sagt wenig, solange nicht feststeht, was dafür versichert ist. Die folgende Tabelle nennt die Punkte, die im Angebotsvergleich häufig den Unterschied machen. Die Fundstellen beziehen sich auf die GDV-Musterbedingungen VGB 2022 (Wert 1914, Gleitender Neuwert Plus). Konkrete Angebote können abweichen.
| Vergleichspunkt | Worauf zu achten ist | Musterbedingungen |
|---|---|---|
| Versicherungswert und Versicherungssumme | Gleitender Neuwert Plus, Basis Wert 1914, Anpassung an die Baukosten | A 13, A 14, A 16 |
| Unterversicherungsverzicht | Voraussetzungen und Ausnahmen, etwa unzutreffende Antragsangaben oder nicht angezeigte wertsteigernde Baumaßnahmen | A 14.2 |
| Selbstbeteiligung | Höhe je Gefahr, Wirkung bei der Entschädigung | A 9, A 17.10 |
| Mietausfall | Vereinbarte Haftzeit in Monaten, Umfang | A 12 |
| Bruchschäden außerhalb von Gebäuden | Entschädigungsgrenzen für Zuleitungsrohre, die nicht dem versicherten Gebäude dienen oder nicht auf dem Grundstück liegen | A 4.4 |
| Kostenpositionen | Aufräumung, Bewegung und Schutz, Wasserverlust, Hotelkosten, jeweils mit vereinbarten Grenzen | A 11 |
| Elementargefahren | Nur in Verbindung mit weiteren Gefahrengruppen versicherbar, Selbstbehalt und Bedingungen prüfen | A 1, A 5.4 |
| Photovoltaik | In den Musterbedingungen als nicht versicherte Sache genannt, viele Versicherer regeln das abweichend | A 7.6.1 |
| Obliegenheiten und Gefahrerhöhung | Sicherheitsvorschriften, Folgen bei Verletzung | A 20, A 21 |
Zu den Elementargefahren siehe auch Elementarschäden versichern: Was die Gebäudeversicherung wirklich abdeckt, zu den einzelnen Bausteinen Gebäudeversicherung für Hausverwaltungen: Die wichtigsten Bausteine im Überblick.
Welche Fehler passieren bei Ausschreibungen am häufigsten?
- Altvertrag zu früh gekündigt: Die neue Deckung ist noch nicht verbindlich bestätigt.
- Unterschiedliche Datenbasis: Versicherer erhalten verschiedene Angaben, die Angebote sind nicht vergleichbar.
- Unvollständige Schadenhistorie: Das gefährdet Annahme und später die Leistung (siehe Gebäudeversicherung gekündigt: Was jetzt zu tun ist).
- Preisvergleich statt Leistungsvergleich: Sublimits, Obliegenheiten und Verzichtsklauseln bleiben ungeprüft.
- Fristen übersehen: Der Wechsel ist erst zum nächsten Vertragsablauf möglich.
- Fehlende Dokumentation: Auswahlkriterien und Entscheidung sind später nicht nachvollziehbar.
Beschluss und Dokumentation in der WEG
Ob die Verwaltung einen Versicherer allein wechseln darf oder ein Beschluss der Eigentümer nötig ist, hängt von Verwaltervertrag, Gemeinschaftsordnung und Beschlusslage ab. In der Praxis schützt ein dokumentierter Beschluss alle Beteiligten, weil Auswahl, Deckungsumfang und Selbstbehalt nachvollziehbar festgehalten sind. Rechtsfragen im Einzelfall sollten mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt geklärt werden. Hintergrund zur Verantwortung der Verwaltung: Verwalterhaftung: Wann haftet eine Hausverwaltung?
Fazit: Eine gute Ausschreibung ist vor allem gute Vorbereitung
Eine Ausschreibung bringt nur dann bessere Konditionen, wenn Daten, Fristen und Vergleichskriterien vorher feststehen. Wer Bestand, Schadenhistorie und Ist-Vertrag sauber dokumentiert, bekommt vergleichbare Angebote und kann Leistung gegen Preis abwägen. Wer zuerst Angebote einholt und danach die Kriterien definiert, vergleicht meist Äpfel mit Birnen.
Praxisbeispiel
Hausverwaltung mit Beitragserhöhung kurz vor Vertragsablauf
Eine Hausverwaltung betreut mehrere Mehrfamilienhäuser mit einem gemeinsamen Gebäudeversicherungsvertrag. Zwei Monate vor Vertragsablauf kündigt der Versicherer eine deutliche Beitragserhöhung an. Die Verwaltung will den Markt prüfen. Das Beispiel ist vereinfacht und fiktiv.
- Die Kündigungsfrist steht im Versicherungsschein, ist aber nur noch knapp einzuhalten.
- Die Schadenhistorie liegt nur teilweise vor.
- Für einzelne Objekte fehlen Angaben zu Sanierungen von Leitungen und Dach.
Die entscheidende Frage ist nicht, wie schnell Angebote eingeholt werden können, sondern ob die Frist für einen Wechsel zum Vertragsablauf noch gewahrt werden kann. Ist das nicht mehr möglich, bleibt die Ausschreibung für die nächste Periode. Die Zeit bis dahin sollte genutzt werden, um Schadenhistorie und Objektdaten sauber zu dokumentieren und mit dem Versicherer abzugleichen.
Ausschreibung vorbereiten – Checkliste für Hausverwaltungen
Mit diesen Fragen lässt sich prüfen, ob eine Ausschreibung ausreichend vorbereitet ist.
- Wann endet der Vertrag und welche Kündigungsfrist gilt laut Versicherungsschein?
- Gibt es einen Anlass mit Sonderkündigungsrecht und läuft dessen Frist noch?
- Sind Grundpfandrechte angemeldet und ist die Zustimmung des Realgläubigers geklärt?
- Liegt für jedes Objekt ein nachvollziehbarer Wert 1914 vor?
- Sind Umbauten, Ausbauten und Nutzungsänderungen dokumentiert?
- Ist die Schadenhistorie je Objekt vollständig und mit dem Versicherer abgeglichen?
- Sind Sanierungsnachweise für Leitungen, Dach und Heizung vorhanden?
- Ist das Anforderungsprofil mit Mindeststandards schriftlich festgelegt?
- Erhalten alle Versicherer dieselben Angaben?
- Ist ein Beschluss oder eine Vollmacht für den Wechsel vorhanden?
- Ist die neue Deckung verbindlich bestätigt, bevor der Altvertrag gekündigt wird?
Häufige Fragen
Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Ausschreibung?
Idealerweise deutlich vor Ablauf des Vertrags, sodass Angebote, Beschluss und Kündigungsfrist zusammenpassen. Wie viel Vorlauf nötig ist, hängt von Bestandsgröße und Beschlussprozess ab. Die Kündigungsfrist des bestehenden Vertrags ist der feste Anker.
Kann nach einem Schaden gekündigt werden?
Ja. Nach dem Eintritt des Versicherungsfalls kann jede Vertragspartei kündigen, aber nur bis zum Ablauf eines Monats seit Abschluss der Verhandlungen über die Entschädigung (§ 92 VVG). Der Versicherungsnehmer kann nicht für einen späteren Zeitpunkt als den Schluss der laufenden Versicherungsperiode kündigen.
Was kostet eine Ausschreibung?
Das hängt vom Vorgehen ab. Bei Maklern erfolgt die Vergütung üblicherweise über die Courtage im Versicherungsbeitrag. Konditionen sollten vor Beginn offengelegt werden.
Muss die Eigentümerversammlung zustimmen?
Das hängt von Verwaltervertrag, Gemeinschaftsordnung und Beschlusslage ab. In der Praxis empfiehlt sich ein dokumentierter Beschluss. Rechtliche Einzelfragen sollten juristisch geklärt werden.
Worauf sollte beim Vergleich der Angebote besonders geachtet werden?
Auf Unterversicherungsverzicht und seine Voraussetzungen, Selbstbeteiligung, Haftzeit beim Mietausfall, Sublimits bei Kosten und Bruchschäden, Elementarschutz und Obliegenheiten. Der Beitrag allein reicht nicht für eine Entscheidung.
Was passiert, wenn die Fristen verpasst werden?
Dann ist ein Wechsel meist erst zum nächsten Vertragsablauf möglich, es sei denn, ein Sonderkündigungsrecht greift. In diesem Fall lohnt es sich, den Zeitplan für die nächste Periode früh festzulegen.
Fachbegriffe im Glossar
Fachbegriffe im Glossar
Quellen
Die folgenden Primärquellen liegen den fachlichen Aussagen dieses Beitrags zugrunde. Alle Links führen auf externe Websites.
- GDV: Allgemeine Wohngebäude Versicherungsbedingungen (VGB 2022 – Wert 1914 – Gleitender Neuwert Plus), unverbindliche Musterbedingungen (PDF, externer Link) – Versicherungswert, Unterversicherungsverzicht, Selbstbeteiligung, Mietausfall, Kosten, Obliegenheiten, Kündigung bei Realrechten, Veräußerung
- Gesetze im Internet: § 92 VVG – Kündigung nach Versicherungsfall (externer Link) – Kündigungsrecht und Fristen nach einem Versicherungsfall
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