Gebäudeversicherung
Gebäudeversicherung für Hausverwaltungen: Rahmenvertrag, Einzelvertrag oder objektbezogenes MFH-/WEG-Konzept?
- Hausverwaltungen stehen vor einem Zielkonflikt: zentrale Prozesse für den ganzen Bestand und passender Schutz für jedes einzelne Gebäude.
- Rahmenkonzepte bündeln Bedingungen und Abläufe. Zu prüfen ist, wie individuell die Gebäude tarifiert werden und wie die Schadenhistorie zugeordnet wird.
- Einzelverträge bieten maximale Individualität, bringen bei großen Beständen aber unterschiedliche Bedingungen, Fälligkeiten und mehr Verwaltungsaufwand mit sich.
- Objektbezogene MFH-/WEG-Konzepte verbinden zentrale Verwaltung mit einem eigenen Risikoprofil je Gebäude. Der Beitrag kann sich nach Wohneinheiten und gewählten Bausteinen richten.
- Eine Höchstentschädigung je Gebäude kann die Wertermittlung vereinfachen, sie muss aber zum Gebäude passen. Eine Unterversicherung ist damit nicht automatisch ausgeschlossen.
- Je nach Konzept können wenige schadenträchtige Objekte die Konditionen des ganzen Bestands beeinflussen. Maßgeblich sind immer die konkreten Bedingungen.
Ausgangslage: 100 Gebäude, 100 Risiken, ein Verwaltungsprozess
Eine Hausverwaltung benötigt zentrale Prozesse. Ein Gebäude benötigt individuellen Versicherungsschutz. Beides gleichzeitig zu erreichen, ist die eigentliche Herausforderung bei der Gebäudeversicherung für Hausverwaltungen.
Stellen Sie sich eine Hausverwaltung mit 100 Mehrfamilienhäusern und 2.150 Wohneinheiten vor. Darunter sind Neubauten, Gebäude aus den 1960er-Jahren, sanierte Altbauten, Objekte mit Photovoltaik, Wärmepumpe, Aufzug oder Tiefgarage, mit unterschiedlichen Elementarrisiken und Schadenhistorien. Die Frage liegt nahe: 100 Gebäude, 100 unterschiedliche Risiken – warum sollten alle gleich versichert sein?
Gleichzeitig wäre es für eine Verwaltung kaum praktikabel, 100 völlig verschiedene Versicherungsprozesse mit eigenen Bedingungen, Ansprechpartnern und Fälligkeiten zu betreuen. Daraus entsteht ein Zielkonflikt: Individualität auf Gebäudeebene gegen Effizienz auf Portfolioebene.
Dieser Beitrag ordnet die drei gängigen Wege ein – Rahmenkonzept, Einzelvertrag und objektbezogenes Mehrfamilienhaus-/WEG-Konzept – und zeigt, worauf Hausverwaltungen bei der Auswahl achten sollten. Die allgemeinen Bausteine einer Gebäudeversicherung erklärt unser Beitrag Gebäudeversicherung für Hausverwaltungen: Die wichtigsten Bausteine.
Rahmenvertrag, Einzelvertrag oder objektbezogenes Konzept im Vergleich
Alle drei Modelle haben ihre Berechtigung. Entscheidend ist, wie gut sie zur Struktur des Bestands und zu den Anforderungen der Verwaltung passen. Die Tabelle fasst die Unterschiede zusammen; viele Punkte hängen vom konkreten Versicherer und Vertrag ab.
| Merkmal | Rahmenkonzept | Einzelvertrag | Objektbezogenes MFH-/WEG-Konzept |
|---|---|---|---|
| Zentrale Verwaltung | hoch | geringer | hoch |
| Individuelle Risikobetrachtung | konzeptabhängig | hoch | je Gebäude, mit eigener Deckungsaufgabe |
| Beitrag je Gebäude | konzeptabhängig | ja | ja, nach Einheiten und gewählten Bausteinen |
| Schadenhistorie je Objekt | konzeptabhängig | klar | objektbezogen darstellbar |
| Individuelle Deckung | konzeptabhängig | hoch | über Zusatzbausteine erweiterbar |
| Aufwand der Wertermittlung | konzeptabhängig | teilweise höher | potenziell reduziert |
| Skalierbarkeit | hoch | geringer | hoch |
- RahmenkonzeptStärke: zentrale Prozesse. Prüffrage: Wie individuell wird das einzelne Gebäude betrachtet?
- EinzelvertragStärke: maximale Individualisierung. Prüffrage: Wie hoch ist der Verwaltungsaufwand?
- Objektbezogenes MFH-/WEG-KonzeptStärke: zentrale Verwaltung plus individuelle Risikobetrachtung. Prüffrage: Welche Leistungen und Grenzen sieht das konkrete Konzept vor?
Modell 1: Das klassische Hausverwalter- oder Rahmenkonzept
Ein Rahmenkonzept bündelt Bedingungen und Abläufe für mehrere Objekte. Sein größter Vorteil ist der geringere administrative Aufwand. Typische Stärken:
- zentrale Verwaltung und einheitliche Ansprechpartner
- standardisierte Prozesse und zentrale Schadenabwicklung
- einfache Aufnahme neuer Objekte
- teilweise vereinfachte Tarifierung und teilweise besondere Deckungskonzepte
Bei der Prüfung eines Rahmenkonzepts sind je nach Konzept und Vertragsgestaltung folgende Fragen sinnvoll:
- Wie individuell wird das einzelne Gebäude tarifiert?
- Wie wird die Schadenhistorie betrachtet – je Objekt oder für das Portfolio insgesamt?
- Welche Auswirkungen können ungünstige Schadenverläufe haben?
- Wie flexibel ist der Deckungsumfang je Gebäude?
- Wie transparent ist die Prämie je Gebäude?
- Was geschieht bei einer Sanierung des Gesamtbestands?
- Was passiert bei Beendigung des Rahmenvertrags?
Nicht jedes Rahmenkonzept wird kollektiv tarifiert oder saniert. Wie ein Konzept Schäden, Beiträge und Kündigungen behandelt, hängt vom Versicherer und der Vertragsgestaltung ab und sollte immer anhand der Bedingungen geprüft werden.
Modell 2: Die klassische Einzelversicherung
Der Einzelvertrag betrachtet jedes Gebäude für sich – mit eigener Tarifierung, eigenem Deckungsumfang und eindeutiger Zuordnung von Prämie und Schadenhistorie. Außerdem können unterschiedliche Versicherer genutzt werden.
Bei größeren Beständen bringt das Herausforderungen mit sich: unterschiedliche Bedingungen, Selbstbehalte, Ansprechpartner und Fälligkeiten, ein höherer Verwaltungsaufwand und teilweise eine aufwendige Wertermittlung je Gebäude. Wie sich ein solcher Flickenteppich in der Praxis zeigt, beschreibt unser Beitrag zum Versicherungsschutz einer WEG.
Modell 3: Das objektbezogene MFH-/WEG-Konzept
Ein objektbezogenes Konzept will die Vorteile beider Welten verbinden: zentrale Verwaltung für die Hausverwaltung, ein eigenes Risikoprofil für jedes Gebäude.
- HausverwaltungEine zentrale Ansprechstelle und ein einheitlicher Prozess für den gesamten Bestand.
- MFH-/WEG-KonzeptGemeinsame Bedingungen und standardisierte Abläufe.
- Objekt A, B, C …Je Gebäude: eigene Deckungsaufgabe, eigenes Risikoprofil, passende Deckung.
- Zentrale BetreuungEin Ansprechpartner für Vertrag, Änderungen und Schadenfälle.
Ein gemeinsames Konzept – aber kein pauschales Gebäude.
Gebäudeversicherung nach Wohneinheiten: Wie funktioniert das?
Bei der Tarifierung nach Wohneinheiten richtet sich der Beitrag nicht in erster Linie nach einem ermittelten Gebäudewert, sondern nach der Zahl der Einheiten im Gebäude. Je nach Konzept können Wohnungen nach Größe gewichtet und Gewerbeeinheiten gesondert berücksichtigt werden.
Die Zahl der Wohneinheiten ersetzt allerdings nicht die individuelle Risikobetrachtung. Je nach Konzept werden weitere Merkmale erfasst:
| Beispiel: MFH Musterstraße 12 | Angabe |
|---|---|
| Einheiten | 32 Wohneinheiten |
| Gebäudemerkmale | Baujahr, Bauart, Sanierungsstand, Leitungen, Gebäudetechnik |
| Risikomerkmale | Elementarrisiko, Schadenhistorie |
| Gewünschte Deckung | gewählter Umfang inklusive Zusatzbausteinen |
| Ergebnis | Beitrag für dieses Gebäude |
Konkrete Prämien nennt dieser Beitrag bewusst nicht: Sie hängen vom Objekt, vom Versicherer und von den vereinbarten Bedingungen ab.
Jedes Gebäude erhält sein eigenes Risikoprofil
Ein Risikoprofil beschreibt, wie ein Gebäude versicherungstechnisch einzuschätzen ist. Typische Merkmale, die Versicherer abfragen:
- BasisdatenWohneinheiten, Wohnfläche, Baujahr, Bauart, Nutzung, Gewerbeanteil
- GebäudezustandSanierungsjahr, Leitungen, Elektrik, Heizung, Dach, Fassade
- TechnikAufzüge, Wärmepumpen, Photovoltaik, Batteriespeicher, Wallboxen, sonstige Haustechnik
- GrundstückTiefgarage, Garagen, Nebengebäude, Spielplatz, Außenanlagen, Einfriedungen
- Schaden und RisikoVorschäden, Schadenhöhe, Schadenfrequenz, Elementarrisiko, besondere Nutzung
Welche dieser Merkmale ein bestimmtes Konzept tatsächlich abfragt und wie es sie gewichtet, ist konzeptabhängig. Für Elementarrisiken ist die Gefährdungsklasse des Standorts zentral; mehr dazu unter ZÜRS-Zonen erklärt.
Nicht jedes Mehrfamilienhaus benötigt denselben Versicherungsschutz
Neben den Grundgefahren Feuer, Leitungswasser und Sturm/Hagel entscheiden Erweiterungen, Gebäudetechnik, Grundstücksbestandteile und Kostenpositionen darüber, ob ein Vertrag zum Gebäude passt.
| Bereich | Beispiele |
|---|---|
| Grundgefahren | Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel |
| Erweiterungen | Elementargefahren, erweiterte Rohrdeckung, unbenannte Gefahren, grobe Fahrlässigkeit, Überspannung, Mietausfall |
| Gebäudetechnik | Photovoltaik, Wärmepumpe, Batteriespeicher, Aufzug, Wallboxen |
| Grundstück | Spielplatz, Außenanlagen, Nebengebäude, Einfriedungen |
| Kosten | Aufräum- und Abbruchkosten, Dekontamination, Sachverständigenkosten, Mehrkosten durch behördliche Auflagen |
Der konkrete Leistungsumfang hängt vom jeweiligen Versicherer, Tarif und gewählten Konzept ab. Ausführlich erklärt das der Beitrag Elementarschäden versichern.
Muss der Gebäudewert wirklich exakt ermittelt werden?
In der klassischen Gebäudeversicherung hängt vieles an einer zutreffenden Wertermittlung – und genau dort entstehen in der Praxis Fehlerquellen. Für die korrekte Ermittlung können zahlreiche Faktoren relevant sein: Gebäudegröße, Bauart, Ausstattung, Anbauten, Umbauten, Modernisierungen, Garagen, Nebengebäude, technische Anlagen und wertsteigernde Maßnahmen. Gebäudewerte verändern sich außerdem über die Zeit.
Fehlerhafte oder veraltete Angaben können dazu führen, dass Versicherungswert und tatsächliche Gebäudesituation nicht mehr zusammenpassen. Daraus entsteht nicht automatisch eine Unterversicherung – das hängt von der Versicherungssumme, vom Versicherungswert im Schadenfall und von den vereinbarten Regelungen ab. Wie der klassische Wert 1914 funktioniert, erklärt Wert 1914 einfach erklärt.
Risikobewertung und Wertermittlung sind zwei verschiedene Dinge
| Risikobewertung | Wertermittlung | |
|---|---|---|
| Frage | Wie ist dieses Gebäude versicherungstechnisch einzuschätzen? | Welche finanzielle Größenordnung muss im Schadenfall abgesichert werden? |
| Beispiele | Baujahr, Bauart, Leitungen, Sanierung, Nutzung, Schadenhistorie, Elementarrisiko, Gebäudetechnik | Neubauwert, Flächen, Ausbau, Ausstattung, Anbauten, Preisentwicklung |
Ein objektbezogenes Konzept kann – sofern die Bedingungen dies vorsehen – beide Ebenen trennen: Das Gebäude wird individuell als Risiko bewertet, ohne dass für den Beitrag zwingend ein aufwendig ermittelter individueller Gebäudewert erforderlich ist.
Eine objektbezogene Versicherung muss nicht zwangsläufig eine komplizierte individuelle Gebäudewertermittlung bedeuten. Eine vertragliche Höchstentschädigung je Gebäude kann – abhängig von den Bedingungen – die Tarifierung vereinfachen und Fehlerquellen bei der Wertermittlung reduzieren.
Individuelles Risiko. Klare Deckungsgrenze. Weniger Aufwand.
Praktischer Nutzen für Hausverwaltungen
- weniger administrativer Aufwand bei Neuaufnahme und Änderungen
- weniger fehleranfällige Wertangaben, weil das Risiko fehlerhafter oder veralteter Wertangaben reduziert werden kann
- bessere Skalierbarkeit bei großen Portfolios
- geringere Abhängigkeit von historischen Gebäudewerten
- einfachere Nachvollziehbarkeit je Gebäude
Wichtig: Eine vereinfachte Wertermittlung heißt nicht, dass Fehler ausgeschlossen sind oder keine Unterversicherung entstehen kann. Ein Unterversicherungsverzicht gilt nur, wenn er ausdrücklich vereinbart ist, und nur unter den Voraussetzungen der Bedingungen. Die gesetzliche Grundregel zur Unterversicherung steht in § 75 VVG.
Was passiert, wenn wenige Gebäude viele Schäden verursachen?
Bei kollektiv betrachteten Beständen kann die Schadenentwicklung des Gesamtportfolios – je nach Konzept – die künftigen Konditionen beeinflussen. Ein fiktives Beispiel: Eine Hausverwaltung hat 100 Gebäude. 95 davon haben eine geringe Schadenbelastung, bei 5 treten wiederholt hohe Leitungswasserschäden auf.
Wird der Bestand insgesamt bewertet, können auch die schadenarmen Gebäude mittelbar von einer Sanierung des Gesamtbestands betroffen sein. Wird dagegen jedes Gebäude einzeln betrachtet, lassen sich auffällige Objekte gezielt analysieren. Pauschale Aussagen sind nicht möglich; entscheidend ist, wie das konkrete Konzept Schäden und Beiträge zuordnet.
Schadenhistorie je Gebäude
Fiktives Beispiel zur Veranschaulichung – keine realen Daten.
| Objekt | Wohneinheiten | Schäden in 5 Jahren | Schadenquote | Frequenz |
|---|---|---|---|---|
| MFH A | 24 | 1 | 8 % | niedrig |
| MFH B | 38 | 2 | 17 % | niedrig |
| MFH C | 18 | 11 | 285 % | hoch |
| MFH D | 42 | 0 | 0 % | keine |
| MFH E | 30 | 14 | 390 % | hoch |
Schadenhöhe und Schadenfrequenz sollten getrennt betrachtet werden: Ein einzelner großer Brandschaden ist anders zu beurteilen als zahlreiche wiederkehrende Leitungswasserschäden. Entscheidend sind auch die Ursachen und ob sie behoben wurden. Weiterführend: Gebäudeversicherung gekündigt – was tun?
Das SBC MFH-/WEG-Konzept
Zentral verwaltet. Objektbezogen tarifiert.
Ein Konzept für die Verwaltung. Eine individuelle Betrachtung für jedes Gebäude.
SBC Immorisk vermittelt ein Mehrfamilienhaus-/WEG-Konzept, bei dem jedes Gebäude (Feuerabschnitt) mit einer eigenen Deckungsaufgabe erfasst wird. Der Ablauf:
- Gebäude erfassenWohneinheiten, Gewerbeeinheiten und relevante Gebäudedaten strukturiert aufnehmen.
- Risiko analysierenBauart, Alter, Sanierungen, Technik, Standort (ZÜRS), Vorschäden und Vorversicherung betrachten.
- Versicherungsschutz definierenBenötigte Deckungsbausteine und Zusatzeinschlüsse je Gebäude bestimmen.
- Beitrag ermittelnBeitragsbasis sind die Einheiten; Zusatzeinschlüsse kommen je Gebäude hinzu.
- Höchstentschädigung berücksichtigenPrüfen, ob das Gebäude innerhalb der Grenzen des Konzepts liegt.
- Portfolio zentral betreuenEin skalierbarer Betreuungsprozess für die gesamte Verwaltung.
Was die Bedingungen des Konzepts vorsehen
Die folgenden Punkte stammen aus den dem Konzept zugrunde liegenden Bedingungen und der Deckungsaufgabe. Maßgeblich sind immer die vereinbarten Bedingungen und der Versicherungsschein.
| Thema | Regelung laut Bedingungen |
|---|---|
| Bedingungswerk | Wohngebäude-Versicherungsbedingungen zum Gleitenden Neuwert (VGB 2019) in der Produktlinie Premium mit Zusatzbedingungen für das WEG-Modell |
| Versicherungssumme | gleitender Neuwert bezogen auf den ortsüblichen Wiederherstellungswert nach bestehender Ausführung in Art und Güte |
| Höchstentschädigung | je Gebäude auf 7,5 Mio. € begrenzt; bei Zweifeln an der Ausreichung wird ein Neuwertgutachten empfohlen |
| Unterversicherungsverzicht | gegeben, wenn Anzahl und Größe der Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten richtig angegeben wurden; Änderungen von Anzahl, Größe und Gewerbeart sind anzuzeigen |
| Beitragsanpassung | Anpassung gemäß dem gleitenden Neuwertfaktor |
| Grobe Fahrlässigkeit | in der Produktlinie Premium keine Kürzung bei grob fahrlässiger Herbeiführung des Versicherungsfalls; bei grob fahrlässiger Verletzung von Obliegenheiten oberhalb von 5.000 € Leistung Kürzung nach Schwere des Verschuldens möglich |
| Mietverlust | bis 36 Monate |
| Kostenpositionen | Aufräum- und Abbruchkosten, Mehrkosten durch behördliche Auflagen, Dekontamination, Sachverständigenkosten; Höchstentschädigung für alle Kostenpositionen zusammen 100 % der Versicherungssumme, maximal 7,5 Mio. € |
| Haustechnik | allgemeine Haustechnik (z. B. Aufzug, Klingel- und Gegensprechanlage, Heizungssteuerung, Klimaanlage) auf erstes Risiko bis 50.000 €; höhere Summen über Zusatzbaustein |
| Elementar | für ZÜRS 1 bis 3; Selbstbeteiligung 10 %, mindestens 500 €, höchstens 5.000 €; Wartezeit einen Monat, entfällt bei lückenloser Vorversicherung mit Elementarschäden |
| Unbenannte Gefahren | optional; Selbstbeteiligung 10 %, mindestens 500 €, höchstens 5.000 € je Schadenereignis |
| Zusatzeinschlüsse | unter anderem Photovoltaik in den Grundgefahren, Spielplatz, Öltank, erhöhte Ableitungsrohre außerhalb, Befreiung aus dem Aufzug |
| Individuelle Selbstbeteiligung | zusätzliche, nicht beitragsmindernde Selbstbeteiligungen können aufgrund von Schadenrente oder Risikosituation vereinbart werden |
Grenzen und Pflichten, die Hausverwaltungen kennen sollten
- Höchstentschädigung: Die Leistung endet je Gebäude bei 7,5 Mio. €. Liegt der Gebäudewert darüber oder ist er unsicher, sollte das geprüft werden.
- Richtige Angaben: Der Unterversicherungsverzicht knüpft an zutreffende Angaben zu Anzahl und Größe der Einheiten an. Änderungen müssen angezeigt werden.
- Obliegenheiten: Silikon- und Nassbereichsfugen sind regelmäßig zu kontrollieren, Schläuche und Flexleitungen nach Herstellervorgaben zu tauschen; Nachweise sollten aufbewahrt werden.
- Ausschlüsse und Anfragepflichten: Schäden durch oder an Bleirohren sind ausgeschlossen. Bestimmte Nutzungen, etwa die Vermietung an Geflüchtete oder deren Unterbringung, sind anfragepflichtig.
- Sublimits: Für einzelne Positionen, zum Beispiel Ableitungsrohre, Armaturen oder Wasserverlust, gelten Entschädigungsgrenzen.
Die konkrete Tarifierung, Versicherungssumme, Höchstentschädigung, Deckung und Behandlung der Schadenhistorie hängt immer vom jeweiligen Versicherer und den vereinbarten Versicherungsbedingungen ab. Auch bei objektbezogenen Konzepten können sich Zeichnungs- und Annahmerichtlinien sowie Konditionen verändern.
SBC Immorisk prüft deshalb nicht nur die Prämie, sondern die konkrete Vertragsstruktur und den Versicherungsumfang des jeweiligen Gebäudes.
SBC ObjektCheck: Erst prüfen. Dann versichern.
Der SBC ObjektCheck ist eine strukturierte Prüfung des Gebäudes und des bestehenden Versicherungsschutzes vor einem Abschluss oder Wechsel. Geprüft werden unter anderem:
- GebäudedatenWohneinheiten, Bauart, Baujahr, Sanierung, Gebäudetechnik
- Bestehender VertragVersicherer, Tarif, Versicherungssumme, Deckungsumfang
- GrenzenAusschlüsse, Sublimits, Selbstbehalte
- Einzelne DeckungenElementar, Rohr, Mietausfall
- SchädenSchadenhistorie, Schadenquote, Schadenfrequenz
- EntwicklungPrämienentwicklung im Zeitverlauf
Das Ergebnis ist ein Objekt-Steckbrief, der die wesentlichen Punkte je Gebäude zusammenfasst:
| Beispiel: MFH Musterstraße 12 | Angabe |
|---|---|
| Größe | 32 Wohneinheiten |
| Baujahr | 1987 |
| Leitungen | 2019 saniert |
| Technik und Grundstück | Aufzug, Photovoltaik, Spielplatz vorhanden |
| Elementarschutz | prüfen |
| Schadenhistorie | 2 Schäden in 5 Jahren, Frequenz niedrig |
| Nächster Schritt | Deckungsumfang und Eignung für das Konzept prüfen |
Der Steckbrief ist ein fiktives Beispiel und enthält bewusst keine Bewertungszahlen.
Warum diese Struktur für Hausverwaltungen interessant sein kann
Für Hausverwaltungen bietet ein objektbezogenes Konzept vor allem Transparenz je Gebäude bei gleichzeitig schlanker Verwaltung.
- zentrale Verwaltung und einfache Aufnahme neuer Objekte
- klare Zuordnung von Prämien und Schäden je Gebäude
- individuelle Deckung je Objekt
- weniger Aufwand bei der Wertermittlung
- strukturierte Dokumentation und bessere Portfolioübersicht
- Skalierbarkeit bei wachsendem Bestand
Ein Versicherungskonzept ersetzt allerdings nicht die Sorgfaltspflichten der Verwaltung und schließt Haftung nicht automatisch aus. Zu den Haftungsfragen siehe Verwalterhaftung: Wann haftet eine Hausverwaltung? Für den Schadenfall: Schadenmeldung in der Gebäudeversicherung und Regulierungsverzug.
Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was ist ein Hausverwalterkonzept?
Ein Hausverwalterkonzept ist ein Versicherungskonzept, mit dem eine Hausverwaltung mehrere verwaltete Gebäude unter einheitlichen Bedingungen, Prozessen und Ansprechpartnern versichert. Wie Tarifierung, Schadenabwicklung, Laufzeit und Kündigung ausgestaltet sind, unterscheidet sich je nach Versicherer und Vertrag.
Was ist eine objektbezogene Tarifierung?
Bei einer objektbezogenen Tarifierung wird jedes Gebäude als eigenes Risiko betrachtet. Merkmale wie Größe, Alter, Bauart, Zustand, Technik, Lage und Schadenhistorie fließen je Gebäude in die Beitragsberechnung ein, statt einen Bestand pauschal zu bewerten. Welche Merkmale gewichtet werden, hängt vom Konzept ab.
Was bedeutet Tarifierung nach Wohneinheiten?
Der Beitrag richtet sich nach der Zahl der Einheiten im Gebäude, nicht primär nach einem ermittelten Gebäudewert. Einheiten können nach Wohnungsgröße gewichtet werden, Gewerbe wird gesondert erfasst. Weitere Risikomerkmale können zusätzlich berücksichtigt werden, je nach Konzept.
Was ist der Versicherungswert eines Gebäudes?
Der Versicherungswert ist der Betrag, der im Schadenfall zur Wiederherstellung des Gebäudes aufzuwenden wäre. Bei der gleitenden Neuwertversicherung ist das der ortsübliche Neubauwert, ausgedrückt in Preisen des Jahres 1914 und über einen Anpassungsfaktor fortgeschrieben. Mehr dazu: Wert 1914 einfach erklärt.
Was ist eine Versicherungssumme?
Die Versicherungssumme ist der im Vertrag vereinbarte Betrag, den der Versicherer als Grundlage der Entschädigung zugrunde legt. Sie wird mit dem Versicherungswert verglichen. Liegt sie erheblich darunter und besteht kein Unterversicherungsverzicht, kann der Versicherer die Entschädigung anteilig kürzen (§ 75 VVG).
Was ist eine Höchstentschädigung?
Die Höchstentschädigung ist die Obergrenze, bis zu der der Versicherer im Schadenfall leistet, etwa je Gebäude oder je Versicherungsfall. Sie kann niedriger sein als der Versicherungswert und sollte deshalb zum Gebäude passen. Entschädigungsgrenzen können auch für einzelne Positionen gelten (Sublimits).
Was bedeutet Unterversicherungsverzicht?
Beim Unterversicherungsverzicht verzichtet der Versicherer unter bestimmten Voraussetzungen darauf, die Entschädigung wegen einer zu niedrigen Versicherungssumme zu kürzen. Die Voraussetzungen, zum Beispiel zutreffende Angaben zum Gebäude und die Anzeige baulicher Änderungen, stehen in den jeweiligen Bedingungen.
Was ist die Schadenquote?
Die Schadenquote setzt den Schadenaufwand eines Zeitraums ins Verhältnis zu den gezahlten Beiträgen. Bei 100 Prozent entsprechen die Schäden den Beiträgen. Sie ist eine Kennzahl für Versicherer und sollte immer zusammen mit Schadenfrequenz, Schadenursachen und Zeitraum betrachtet werden.
Fazit: Rahmenvertrag oder individuell? Die Frage greift zu kurz
Früher galt: Rahmenvertrag oder individuelle Gebäudeversicherung. Heute lautet die bessere Frage: Welche Vorteile beider Modelle lassen sich verbinden? Ein objektbezogenes MFH-/WEG-Konzept versucht genau das: zentrale Verwaltung, Risikobetrachtung je Gebäude, passender Deckungsumfang und eine vereinfachte Logik bei Versicherungssumme und Wertermittlung.
Ob ein Konzept hält, was es verspricht, zeigt erst der Blick in Bedingungen, Höchstentschädigung, Sublimits, Obliegenheiten und Annahmerichtlinien. Eine strukturierte Prüfung des Bestands ist deshalb der sinnvollste Einstieg. Das gilt auch dann, wenn am Ende kein Wechsel steht. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite zur Gebäudeversicherung für Immobilienbestände.
SBC Immorisk analysiert Mehrfamilienhäuser und WEGs auf Objektebene. Gebäudedaten, Risikomerkmale, Schadenhistorie, Versicherungssummenlogik und benötigter Deckungsumfang werden strukturiert betrachtet.
Für eine erste Einschätzung hilfreich: Anzahl Gebäude und Wohneinheiten, aktueller Versicherer, bestehendes Rahmenkonzept (ja/nein), Jahresprämie, Schadenaufwand der letzten 3 bis 5 Jahre und Ansprechpartner.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung oder Rechtsberatung. Maßgeblich sind stets der konkrete Versicherungsvertrag und die vereinbarten Bedingungen.
Praxisbeispiel
Eine Hausverwaltung mit 100 Gebäuden und 2.150 Wohneinheiten
Eine Hausverwaltung betreut 100 Mehrfamilienhäuser mit zusammen 2.150 Wohneinheiten: Neubauten, Gebäude aus den 1960er-Jahren, sanierte Altbauten, Objekte mit Photovoltaik, Wärmepumpe, Aufzug oder Tiefgarage. Die Elementarrisiken und Schadenhistorien unterscheiden sich deutlich.
Die Verwaltung steht vor einem Zielkonflikt: Auf Gebäudeebene sind die Risiken verschieden, auf Portfolioebene sollen Prozesse einheitlich und schlank bleiben.
100 Gebäude, 100 unterschiedliche Risiken – aber nur ein Verwaltungsprozess, der nicht 100-mal neu erfunden werden soll.
Ein sinnvoller erster Schritt ist deshalb nicht der Vertragswechsel, sondern die Transparenz: Welche Verträge, Bedingungen, Summen und Schadenverläufe bestehen je Objekt? Erst danach lässt sich entscheiden, ob Rahmenkonzept, Einzelverträge oder ein objektbezogenes Konzept zur Struktur des Bestands passen.
Gebäudeversicherungsbestand prüfen – Fragen für Hausverwaltungen
Mit diesen Fragen lässt sich ein bestehender Bestand – Rahmenkonzept oder Einzelverträge – strukturiert einordnen.
- Wie viele Gebäude und Wohneinheiten sind versichert, und sind die Gebäudedaten aktuell?
- Wird jedes Gebäude einzeln tarifiert, oder wird der Bestand insgesamt bewertet?
- Ist die Prämie je Gebäude nachvollziehbar zugeordnet?
- Sind Schäden je Gebäude klar zuordenbar?
- Wie wirkt sich der Schadenverlauf des Gesamtbestands auf künftige Konditionen aus?
- Wie ist der Versicherungswert ermittelt, und wann wurde er zuletzt geprüft?
- Gibt es eine Höchstentschädigung je Gebäude, und passt sie zu den Gebäuden?
- Besteht ein Unterversicherungsverzicht, und welche Voraussetzungen gelten?
- Welche Änderungen (Umbau, Nutzung, Einheiten) müssen angezeigt werden?
- Welche Selbstbehalte, Sublimits und Ausschlüsse gelten je Baustein?
- Sind Elementarschutz, Rohrdeckung und Mietausfall zum Objekt passend geregelt?
- Sind Photovoltaik, Wärmepumpe, Aufzug und Spielplatz berücksichtigt?
- Was passiert bei Beendigung des Rahmenvertrags oder bei Kündigung einzelner Objekte?
- Wann wurde der Bestand zuletzt insgesamt geprüft?
Häufige Fragen
Was ist ein Hausverwalterkonzept?
Ein Hausverwalterkonzept ist ein Versicherungskonzept, mit dem eine Hausverwaltung mehrere verwaltete Gebäude unter einheitlichen Bedingungen, Ansprechpartnern und Prozessen versichert. Tarifierung, Schadenabwicklung, Laufzeit und Kündigungsregeln unterscheiden sich je nach Versicherer und Vertragsgestaltung.
Was ist ein Rahmenvertrag für Hausverwaltungen?
Ein Rahmenvertrag legt Bedingungen, Verfahren und häufig auch Konditionen für mehrere Objekte fest; einzelne Gebäude werden darunter aufgenommen. Ob der Beitrag je Gebäude oder für den Bestand insgesamt betrachtet wird, hängt vom Konzept ab und sollte geprüft werden.
Was ist eine objektbezogene Gebäudeversicherung?
Bei einer objektbezogenen Gebäudeversicherung wird jedes Gebäude als eigenes Risiko mit eigenen Merkmalen, eigenem Deckungsumfang, eigenem Beitrag und eigener Schadenzuordnung betrachtet. Das ist im Einzelvertrag möglich, aber auch innerhalb eines zentral verwalteten Konzepts.
Was bedeutet Tarifierung nach Wohneinheiten?
Der Beitrag richtet sich nach der Zahl der Einheiten im Gebäude statt nach einem ermittelten Gebäudewert. Wohnungen können nach Größe gewichtet werden, Gewerbeeinheiten werden gesondert erfasst. Weitere Risikomerkmale können je nach Konzept zusätzlich berücksichtigt werden.
Kann jedes Mehrfamilienhaus individuell tarifiert werden?
Grundsätzlich lässt sich jedes Gebäude einzeln bewerten. Ob es in ein bestimmtes Konzept aufgenommen wird, hängt von den Annahmerichtlinien ab, etwa zu Größe, Zustand, Schadenverlauf, Lage und Nutzung. Für schwierige Objekte gibt es gesonderte Lösungen, siehe schwer versicherbare Immobilien.
Welche Daten benötigt man für die Versicherung eines Mehrfamilienhauses?
Üblich sind Anschrift und ZÜRS-Zone, Baujahr, Bauart, Nutzung, Zahl und Größe der Wohnungen, Gewerbeflächen, Unterkellerung, Garagen und Tiefgarage, Technik wie Aufzug, Photovoltaik oder Wärmepumpe, Sanierungen, Vorschäden der letzten fünf Jahre, bekannte Mängel und die Vorversicherung.
Welche Rolle spielt das Baujahr?
Das Baujahr gibt Hinweise auf Bauweise und Alter von Leitungen, Elektrik und Heizung. Allein sagt es wenig: Ein älteres Gebäude mit sanierten Leitungen kann anders zu beurteilen sein als ein jüngeres mit wiederkehrenden Schäden. Deshalb werden Sanierungen mit erfasst.
Welche Rolle spielt die Bauart?
Die Bauart, oft als Bauartklasse erfasst, beeinflusst unter anderem Brand- und Sturmrisiko sowie Wiederherstellungskosten. Besondere Bauweisen sollten im Antrag angegeben werden, weil sie Tarifierung und Deckung beeinflussen können.
Welche Rolle spielt der Sanierungszustand?
Erneuerte Leitungen, Dächer, Elektrik oder Heizungen können das Schadenrisiko senken. Wichtig ist, Sanierungen mit Jahr und Maßnahme zu dokumentieren, idealerweise mit Nachweis des ausführenden Fachbetriebs. Bauliche Veränderungen sollten dem Versicherer mitgeteilt werden.
Wie werden Vorschäden berücksichtigt?
Abgefragt werden in der Regel Schäden der letzten Jahre, auch nicht versicherte. Betrachtet werden Höhe, Häufigkeit und Ursache sowie ob die Ursache behoben wurde. Je nach Konzept können bei auffälliger Schadenhistorie zusätzliche Selbstbeteiligungen vereinbart werden. Unvollständige Angaben können den Versicherungsschutz gefährden.
Was ist die Schadenquote einer Gebäudeversicherung?
Die Schadenquote setzt den Schadenaufwand eines Zeitraums ins Verhältnis zu den gezahlten Beiträgen. 100 Prozent bedeuten: Schäden und Beiträge sind gleich hoch. Sie sollte immer mit Schadenfrequenz, Ursachen und Zeitraum gelesen werden.
Können Schäden anderer Gebäude den Beitrag beeinflussen?
Bei kollektiv betrachteten Beständen kann die Entwicklung des Gesamtportfolios die künftigen Konditionen beeinflussen. Bei objektbezogener Zuordnung sind Schäden je Gebäude erkennbar. Wie sich Schäden auf Konditionen bei Verlängerung auswirken, regelt jeweils das konkrete Konzept.
Muss der Gebäudewert exakt ermittelt werden?
Bei der klassischen gleitenden Neuwertversicherung muss der Wert 1914 zutreffend ermittelt werden, etwa durch Sachverständigenschätzung oder zutreffende Antragsangaben, da daran der Unterversicherungsverzicht hängt. In Konzepten mit Tarifierung nach Einheiten entfällt diese Ermittlung als Beitragsgrundlage; dafür müssen Zahl und Größe der Einheiten richtig angegeben werden.
Wie wird der Versicherungswert eines Mehrfamilienhauses bestimmt?
In der gleitenden Neuwertversicherung wird der ortsübliche Neubauwert in Preisen von 1914 ausgedrückt und über einen Index fortgeschrieben. Grundlage sind Gebäudegröße, Ausbau und Ausstattung, bestätigt durch Sachverständigenschätzung, zutreffende Wertangabe oder Antragsfragen. Siehe Wert 1914 einfach erklärt.
Was ist der Unterschied zwischen Versicherungssumme und Höchstentschädigung?
Die Versicherungssumme ist der vereinbarte Betrag, der mit dem Versicherungswert verglichen wird. Die Höchstentschädigung ist die Obergrenze der Leistung, etwa je Gebäude. Sie kann niedriger sein als der Gebäudewert und sollte zum Objekt passen.
Was bedeutet Unterversicherungsverzicht?
Der Versicherer verzichtet darauf, die Entschädigung wegen einer zu niedrig angesetzten Versicherungssumme anteilig zu kürzen, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Diese stehen in den Bedingungen, meist zutreffende Angaben und Anzeige baulicher Änderungen. Gesetzliche Grundregel zur Unterversicherung: § 75 VVG.
Was passiert, wenn der Gebäudewert über der maximalen Versicherungssumme liegt?
Im Schadenfall endet die Leistung an der vereinbarten Grenze; die Differenz trägt der Eigentümer. Bei dem von uns vermittelten Konzept liegt die Höchstentschädigung bei 7,5 Mio. € je Gebäude. Bei Zweifeln wird ein Neuwertgutachten empfohlen.
Müssen Umbauten und Modernisierungen gemeldet werden?
Änderungen, die Risiko oder Wert betreffen, sollten dem Versicherer angezeigt werden. Ein Unterversicherungsverzicht kann entfallen, wenn Änderungen nicht angezeigt werden. Bei dem von uns vermittelten Konzept sind Änderungen von Anzahl, Größe und Gewerbeart der Einheiten anzuzeigen.
Wie werden Photovoltaikanlagen versichert?
Das ist konzeptabhängig. Bei dem von uns vermittelten Konzept wird Photovoltaik über einen Zusatzeinschluss in die Grundgefahren einbezogen; weitergehende Deckungen wie Allrisk oder Ertragsausfall sind gesonderte Bausteine. Leistungsgrenzen und Standort der Anlage sollten geprüft werden.
Wie werden Wärmepumpen versichert?
Wärmepumpen werden bei der Antragstellung mit Baujahr und Neupreis erfasst. Ob sie über die Grundgefahren oder eine gesonderte Allrisk-Klausel abgesichert sind, ergibt sich aus den jeweiligen Bedingungsklauseln und sollte je Objekt geprüft werden.
Sind Aufzüge versichert?
Laut Deckungsaufgabe des Konzepts zählt der Aufzug zur allgemeinen Haustechnik, die auf erstes Risiko bis 50.000 € versichert ist; höhere Summen sind über einen Zusatzbaustein möglich. Die Befreiung von Personen aus dem Aufzug ist ein eigener Zusatzeinschluss.
Können Spielplätze mitversichert werden?
Ja, bei dem von uns vermittelten Konzept über einen Zusatzeinschluss für Feuer, Sturm und Elementar, bemessen nach der Neuwertsumme des Spielplatzes. Haftpflichtfragen rund um Spielplätze sind davon getrennt zu betrachten.
Können Außenanlagen mitversichert werden?
Je nach Bedingungen sind Zubehör, Grundstücksbestandteile und Ableitungsrohre auf dem Grundstück mitversichert, teils mit Entschädigungsgrenzen. Bei Ableitungsrohren gelten im Konzept Sublimits, die als Zusatzbaustein erhöht werden können. Der Umfang sollte je Objekt geprüft werden.
Welche Rolle spielt Elementarschutz?
Elementargefahren wie Überschwemmung und Rückstau sind nicht in der Grunddeckung enthalten. Bei dem Konzept sind Gebäude in ZÜRS 1 bis 3 versicherbar, ZÜRS 4 nicht. Es gelten Selbstbeteiligung und Wartezeit. Mehr dazu: Elementarschäden versichern.
Ist ein Rahmenvertrag besser als ein Einzelvertrag?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Ein Rahmenvertrag spart Verwaltungsaufwand, ein Einzelvertrag bietet maximale Individualisierung. Entscheidend sind Bestandsgröße, Heterogenität der Gebäude, Schadenverlauf und die Frage, wie transparent Prämien und Schäden je Gebäude zugeordnet sind.
Welche Vorteile hat ein objektbezogenes MFH-/WEG-Konzept?
Es kann zentrale Verwaltung mit objektbezogener Betrachtung verbinden: einfache Aufnahme neuer Objekte, klare Zuordnung von Prämien und Schäden, individuelle Deckung und weniger Aufwand bei der Wertermittlung. Welche Leistungen und Grenzen gelten, bestimmen die Bedingungen des Konzepts.
Was prüft SBC Immorisk bei einem Mehrfamilienhaus?
Geprüft werden Gebäudedaten, Wohneinheiten, bestehender Versicherer und Tarif, Versicherungssumme, Deckungsumfang, Ausschlüsse, Sublimits, Selbstbehalte, Elementar- und Rohrdeckung, Mietausfall, Schadenhistorie sowie Prämienentwicklung und Eignung für das Konzept.
Was ist der SBC ObjektCheck?
Der SBC ObjektCheck ist eine strukturierte Prüfung von Gebäude und bestehendem Versicherungsschutz vor einem Abschluss oder Wechsel. Das Ergebnis ist ein Objekt-Steckbrief mit den wesentlichen Punkten je Gebäude und dem empfohlenen nächsten Schritt.
Fachbegriffe im Glossar
Fachbegriffe im Glossar
Quellen
Die folgenden Quellen liegen den fachlichen Aussagen dieses Beitrags zugrunde. Externe Links öffnen in einem neuen Tab.
- GDV: Allgemeine Wohngebäude Versicherungsbedingungen (VGB 2022), unverbindliche Musterbedingungen (PDF, externer Link) – Wert 1914, gleitender Neuwert und Unterversicherungsverzicht
- § 75 VVG – Unterversicherung (externer Link)
- § 19 VVG – Anzeigepflicht (externer Link)
- § 28 VVG – Verletzung einer vertraglichen Obliegenheit (externer Link)
- Bedingungen und Deckungsaufgabe des MFH-/WEG-Konzepts (Wohngebäude-Versicherungsbedingungen zum Gleitenden Neuwert, Produktlinie Premium, mit Zusatzbedingungen)
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