Schadenquote in der Gebäudeversicherung

Was bedeutet Schadenquote?

Die Schadenquote ist eine Kennzahl, die zeigt, welcher Anteil der Versicherungsprämien für Schäden aufgewendet wurde. Sie wird in Prozent angegeben und bezieht sich immer auf einen bestimmten Vertrag oder Bestand und einen bestimmten Zeitraum. Versicherer nutzen die Schadenquote, um zu beurteilen, ob Prämie und Risiko in einem angemessenen Verhältnis stehen.

In der Gebäudeversicherung spielt die Kennzahl vor allem bei Vertragsverlängerungen, Beitragsanpassungen, Sanierungsgesprächen und bei der Suche nach einem neuen Versicherer eine Rolle. Für Hausverwaltungen und Bestandshalter ist sie deshalb mehr als eine statistische Größe: Sie beeinflusst, zu welchen Konditionen ein Gebäude versicherbar bleibt.

Wie wird die Schadenquote berechnet?

Die Grundformel ist einfach. Der Schadenaufwand eines Zeitraums wird durch die Prämien desselben Zeitraums geteilt und mit 100 multipliziert.

In der Praxis rechnen Versicherer nicht einheitlich. Unterschiede gibt es vor allem bei drei Punkten:

• Schadenaufwand: Meist zählen gezahlte Entschädigungen und Reserven für noch offene Schäden. Ob Regulierungskosten, Sachverständigenkosten oder Regresseinnahmen berücksichtigt werden, ist unterschiedlich.
• Prämie: Verwendet wird häufig die Nettoprämie ohne Versicherungsteuer. Manche Auswertungen arbeiten mit gebuchten, andere mit verdienten Prämien.
• Zeitraum: Je nach Versicherer werden ein Jahr, drei Jahre oder fünf Jahre betrachtet – teilweise auch nach Schadenjahr statt nach Meldejahr.

Wer Schadenquoten verschiedener Versicherer oder Jahre vergleicht, sollte deshalb immer prüfen, auf welcher Grundlage die Zahlen ermittelt wurden.

Einzelobjekt oder Portfolio: Auf welcher Ebene wird gerechnet?

Die Schadenquote kann für ein einzelnes Gebäude, für einen Vertrag mit mehreren Objekten oder für einen ganzen Bestand ermittelt werden. Bei einem einzelnen Mehrfamilienhaus mit vergleichsweise geringer Prämie kann schon ein mittlerer Leitungswasserschaden zu einer Quote von mehreren Hundert Prozent führen. In einem größeren Portfolio gleichen sich Schadenjahre und schadenfreie Jahre eher aus.

Hausverwaltungen mit einem Rahmenvertrag sollten deshalb beide Sichten kennen: die Quote des Gesamtbestands, auf die der Versicherer häufig schaut, und die Quoten einzelner Objekte, die den Gesamtwert nach oben ziehen.

Welche Rolle spielen Großschäden?

Ein einzelner Großschaden – etwa ein Brand oder ein umfangreicher Wasserschaden – kann die Schadenquote eines Jahres deutlich verzerren, ohne dass das Gebäude dauerhaft ein erhöhtes Risiko darstellt. Viele Versicherer betrachten Großschäden deshalb gesondert oder bewerten zusätzlich die Schadenfrequenz, also die Zahl der Schäden im Zeitraum.

Umgekehrt gilt: Viele kleine Schäden mit jeweils geringem Aufwand können für einen Versicherer kritischer sein als ein einzelner Großschaden, weil sie auf ein strukturelles Problem hindeuten, zum Beispiel auf alte Trinkwasserleitungen.

Warum sind Leitungswasserschäden so häufig der Treiber?

Leitungswasserschäden gehören nach Angaben des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) zu den häufigsten und teuersten Schadenursachen in der Wohngebäudeversicherung. In älteren Mehrfamilienhäusern mit verzinkten Stahlrohren oder nicht sanierten Steigleitungen wiederholen sich Rohrbrüche oft. Jeder einzelne Schaden ist überschaubar, die Summe treibt die Schadenquote jedoch Jahr für Jahr nach oben.

Wer die Schadenquote nachhaltig verbessern will, muss deshalb meist bei der Ursache ansetzen: Leitungssanierung, Leckageortung, Absperrventile, Kontrollgänge bei Leerstand oder technische Leckageschutzsysteme.

Welche Folgen kann eine hohe Schadenquote haben?

Es gibt keinen festen Grenzwert, ab dem ein Versicherer reagiert. Wie eine Schadenquote bewertet wird, hängt vom Versicherer, vom Risiko, vom Schadenverlauf und vom Vertragsmodell ab. Typische Reaktionen bei einem dauerhaft ungünstigen Verlauf sind:

• Prämienanpassung: Der Versicherer verlangt zur Verlängerung einen höheren Beitrag (Prämienanpassung).
• Höherer Selbstbehalt: Ein Selbstbehalt je Schaden – häufig speziell für Leitungswasser – wird eingeführt oder erhöht.
• Sanierungsanforderungen: Der Versicherer macht die Fortführung von technischen Maßnahmen abhängig, etwa von einer Strangsanierung (Risikosanierung).
• Vertragsbeendigung: Der Vertrag wird zum Ablauf oder nach einem Schadenfall gekündigt (Kündigung im Schadenfall).

Endet ein Vertrag, muss das Risiko neu am Markt platziert werden (Neuplatzierung). Eine hohe Schadenquote erschwert diese Suche, schließt sie aber nicht automatisch aus – entscheidend ist, ob die Ursachen nachvollziehbar dargestellt und behoben sind.

Was bedeutet das für Hausverwaltungen?

Für Hausverwaltungen ist die Schadenquote ein Frühwarnsignal. Sinnvoll ist, die Schadenstatistik regelmäßig beim Versicherer oder Makler anzufordern und je Objekt auszuwerten. Dazu gehören die Zahl der Schäden, die Ursachen, die Schadenhöhe und der Bearbeitungsstand.

Wer Ursachen dokumentiert und Präventionsmaßnahmen nachweisen kann, hat in Gesprächen mit dem Versicherer eine deutlich bessere Ausgangslage. Das gilt besonders für Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen Maßnahmen wie eine Leitungssanierung einen Beschluss der Eigentümer erfordern.

Was bedeutet das für Immobilieneigentümer?

Eigentümer und Bestandshalter sehen die Schadenquote meist erst, wenn der Versicherer eine Beitragserhöhung ankündigt oder eine Kündigung ausspricht. Dann bleibt wenig Zeit. Wer die Zahlen frühzeitig kennt, kann entscheiden, ob sich Investitionen in die Haustechnik lohnen, ob ein höherer Selbstbehalt wirtschaftlich sinnvoll ist oder ob eine Ausschreibung vorbereitet werden sollte.

Häufige Fehler im Umgang mit der Schadenquote

• Kleine Schäden werden gemeldet, obwohl sie unterhalb eines sinnvollen Selbstbehalts lägen, und erhöhen die Schadenfrequenz.
• Offene Schäden mit hohen Reserven werden nicht nachverfolgt, obwohl die tatsächlichen Kosten niedriger ausfallen.
• Schadenursachen werden nicht dokumentiert, sodass der Versicherer nicht erkennen kann, ob ein Problem behoben wurde.
• Quoten werden ohne Prüfung der Berechnungsgrundlage verglichen.

Eine vertiefte Anleitung zur Auswertung finden Sie im Fachartikel Schadenquote in der Gebäudeversicherung: Kennzahl, Berechnung und Auswertung für Hausverwaltungen.