Gebäudeversicherung
ZÜRS-Zonen erklärt: Gefährdungsklasse ermitteln und Immobilie versichern
- ZÜRS Geo ist das Zonierungssystem der Versicherungswirtschaft und ordnet Adressen vier Hochwassergefährdungsklassen zu (ZÜRS 1 bis 4). Es ist keine behördliche Einstufung.
- Nach GDV (ZÜRS Geo 2025) liegen rund 92,4 Prozent der Adressen in ZÜRS 1. Nur 0,4 Prozent liegen in ZÜRS 4, wo Hochwasser statistisch mindestens einmal in 10 Jahren auftritt.
- ZÜRS 1 heißt nicht risikofrei. Starkregen und Rückstau können auch weit entfernt von Gewässern Schäden verursachen. Dafür gibt es eigene Starkregenklassen.
- Die konkrete ZÜRS-Klasse ist nicht öffentlich abrufbar. Der Hochwasser-Check des GDV und die amtlichen Gefahrenkarten geben nur eine Orientierung.
- Über SBC Immorisk sind Gebäude in ZÜRS 1 bis 3 mit Elementarschutz versicherbar, ZÜRS 4 nicht. Konditionen, Selbstbehalt und Deckungsumfang richten sich nach dem Objekt.
- Die ZÜRS-Klasse ist nur ein Teil der Risikoprüfung. Versicherer betrachten auch Schadenhistorie, Keller, Tiefgarage, Rückstausicherung, Nutzung und Schutzmaßnahmen.
Elementarschutz für ZÜRS 1 bis 3 – über SBC Immorisk versicherbar. Für Immobilien in den ZÜRS-Hochwassergefährdungsklassen 1 bis 3 haben wir Versicherungslösungen mit Elementarschutz.
Konditionen, Selbstbehalt und Deckungsumfang richten sich nach dem jeweiligen Objekt. ZÜRS 4 versichern wir nicht.
ZÜRS 1 bis 4 im Überblick
ZÜRS Geo ordnet Adressen in Deutschland vier Hochwassergefährdungsklassen (HGK) zu – umgangssprachlich „ZÜRS-Zonen“ oder „ZÜRS 1 bis 4“. Grundlage ist die statistische Häufigkeit, mit der ein Standort von Hochwasser größerer Gewässer betroffen sein kann.
- ZÜRS 1 · ✓ über SBC Immorisk versicherbarnach gegenwärtiger Datenlage nicht von Hochwasser größerer Gewässer betroffen – 92,4 % der Adressen
- ZÜRS 2 · ✓ über SBC Immorisk versicherbarHochwasser statistisch seltener als einmal in 100 Jahren, u. a. bei Extremhochwasser oder hinter Deichen – 6,1 % der Adressen
- ZÜRS 3 · ✓ über SBC Immorisk versicherbarHochwasser statistisch einmal in 10 bis 100 Jahren – 1,1 % der Adressen
- ZÜRS 4 · nicht über SBC Immorisk versicherbarHochwasser statistisch mindestens einmal in 10 Jahren – 0,4 % der Adressen
Quelle der Klassendefinitionen und Anteile: GDV, ZÜRS Geo 2025, 22,6 Millionen Adressen. Konditionen, Selbstbehalt und Deckungsumfang richten sich nach dem jeweiligen Objekt.
Hinweis zu abweichenden Angaben: In älteren Veröffentlichungen und auf vielen Ratgeberseiten finden sich andere Grenzwerte, etwa „seltener als einmal in 200 Jahren“ für ZÜRS 1 oder „einmal in 100 bis 200 Jahren“ für ZÜRS 2. Dieser Beitrag verwendet die Definitionen, die der GDV für ZÜRS Geo 2025 veröffentlicht hat.
Was bedeutet ZÜRS?
ZÜRS steht für „Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen“. ZÜRS Geo ist das Geoinformationssystem der deutschen Versicherungswirtschaft, mit dem Versicherer die Naturgefahrenexposition einzelner Adressen einschätzen – vor allem die Gefährdung durch Hochwasser und Starkregen.
Entwickelt und gepflegt wird ZÜRS Geo vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV). Nach Angaben des GDV hilft das System den Versicherern bei der Frage, welches Gebäude in welchem Ausmaß hochwassergefährdet ist, und dient als eine Grundlage für die Kalkulation der Elementarschadenversicherung. Erfasst sind rund 22,6 Millionen Adressen in Deutschland.
Wichtig für die Einordnung:
- ZÜRS ist ein Werkzeug der Versicherer, keine behördliche Festsetzung. Es gibt keinen Bescheid über eine ZÜRS-Zone, und die Einstufung ist nicht mit einer amtlichen Überschwemmungsgebietsausweisung gleichzusetzen.
- Die bekannte „ZÜRS-Zone 1 bis 4“ ist die Hochwassergefährdungsklasse. Sie beschreibt die Gefährdung durch Hochwasser größerer Gewässer. Daneben enthält ZÜRS Geo eigene Starkregengefährdungsklassen (dazu weiter unten).
- Eine einzelne Zahl beschreibt nicht alle Naturgefahren eines Standorts. Rückstau aus der Kanalisation, Starkregen abseits von Gewässern, Grundwasser oder die bauliche Situation eines Gebäudes bildet die Hochwasserklasse nicht vollständig ab.
- ZÜRS reduziert das Risiko nicht auf „Fluss direkt neben dem Haus“. Auch Flächen, die erst bei einem extremen Hochwasser betroffen sind, oder Gebiete hinter Deichen werden berücksichtigt.
Wie der Elementarbaustein in der Gebäudeversicherung aufgebaut ist und welche Gefahren er umfasst, erklären wir im Beitrag Elementarschäden versichern.
Welche ZÜRS-Gefährdungsklassen gibt es?
Für Hochwasser gibt es in ZÜRS Geo vier Gefährdungsklassen: von HGK 1 (geringe Hochwassergefährdung) bis HGK 4 (hohe Hochwassergefährdung). Für Starkregen gibt es zusätzlich drei eigene Starkregengefährdungsklassen (SGK 1 bis 3).
| Gefährdungsklasse | Hochwassergefährdung (ZÜRS Geo 2025, nach GDV) | Anteil der Adressen | Elementarschutz über SBC Immorisk |
|---|---|---|---|
| ZÜRS 1 (HGK 1) | nach gegenwärtiger Datenlage nicht von Hochwasser größerer Gewässer betroffen | 92,4 % | ✓ versicherbar |
| ZÜRS 2 (HGK 2) | statistisch seltener als einmal in 100 Jahren; u. a. Flächen, die bei einem extremen Hochwasser überflutet sein können, sowie Gebiete hinter Deichen | 6,1 % | ✓ versicherbar |
| ZÜRS 3 (HGK 3) | statistisch einmal in 10 bis 100 Jahren | 1,1 % | ✓ versicherbar |
| ZÜRS 4 (HGK 4) | statistisch mindestens einmal in 10 Jahren | 0,4 % | nicht versicherbar |
Die Klassen beschreiben die geografische Gefährdung eines Standorts. Sie sind keine Versicherungsnote und sagen für sich genommen nicht aus, ob ein Gebäude versichert wird oder zu welchem Beitrag.
Was bedeutet „statistisch einmal in 100 Jahren“?
Ein sogenanntes 100-jährliches Hochwasser (HQ100) ist ein Ereignis, das im langjährigen Mittel einmal in 100 Jahren erreicht oder überschritten wird. Das bedeutet nicht, dass ein solches Hochwasser nur alle 100 Jahre auftritt. Es beschreibt eine Wahrscheinlichkeit: In jedem einzelnen Jahr liegt sie bei etwa 1 Prozent. Zwei solche Ereignisse in kurzem Abstand sind möglich.
P = 1 − (1 − 1/100)n
Vereinfachte Rechnung für ein Ereignis der Jährlichkeit 100. Sie zeigt, warum „100-jährlich“ bei langfristig gehaltenen Immobilien kein seltenes Randrisiko ist.
Was bedeutet ZÜRS 1?
ZÜRS 1 ist die niedrigste der vier Hochwassergefährdungsklassen. Nach der aktuellen GDV-Definition sind Adressen in HGK 1 nach gegenwärtiger Datenlage nicht von Hochwasser größerer Gewässer betroffen.
Rund 92 Prozent der Adressen in Deutschland liegen in dieser Klasse. Für den Elementarschutz ist ZÜRS 1 in der Regel die günstigste Ausgangslage. ZÜRS 1 bedeutet aber nicht „hochwassersicher“ und schon gar nicht „ohne Wasserrisiko“: Starkregen, Rückstau aus der Kanalisation oder Hochwasser kleiner Gewässer können auch Gebäude in HGK 1 treffen. Mehr dazu im Abschnitt Bedeutet ZÜRS 1 kein Hochwasserrisiko?
Was bedeutet ZÜRS 2?
ZÜRS 2 steht für eine erhöhte Hochwassergefährdung: Hochwasser tritt dort statistisch seltener als einmal in 100 Jahren auf. Dazu gehören nach GDV insbesondere Flächen, die bei einem extremen Hochwasser überflutet sein können, sowie Gebiete hinter Deichen.
Gerade die Deichlage wird oft unterschätzt. Deiche sind häufig auf ein 100-jährliches Hochwasser ausgelegt. Versagt ein Deich oder wird er überströmt, können die Schäden erheblich sein – das haben die Hochwasser 2002 und 2013 gezeigt, auf die der GDV bei der Beschreibung dieser Klasse ausdrücklich verweist.
ZÜRS 2 bedeutet trotzdem nicht automatisch teuer, problematisch oder schwer versicherbar. Konditionen und Selbstbehalt richten sich nach Objekt, Nutzung und Schadenhistorie.
ZÜRS 2: Elementarschutz über SBC Immorisk versicherbar.
Was bedeutet ZÜRS 3?
ZÜRS 3 steht für eine deutlich erhöhte Hochwassergefährdung: Hochwasser tritt statistisch einmal in 10 bis 100 Jahren auf. Rund 1,1 Prozent der Adressen in Deutschland liegen in dieser Klasse.
Für viele Eigentümer und Verwaltungen ist ZÜRS 3 der Punkt, an dem Unsicherheit entsteht: Bekommt das Gebäude noch Elementarschutz? Die kurze Antwort lautet: Ja. Über SBC Immorisk sind auch Immobilien in ZÜRS 3 mit Elementarschutz versicherbar. Konditionen, Selbstbehalt und Deckungsumfang richten sich nach dem einzelnen Objekt.
Welche Unterlagen und Informationen dafür benötigt werden, zeigt der Abschnitt ZÜRS 3 versichern.
Was bedeutet ZÜRS 4?
ZÜRS 4 ist die höchste Hochwassergefährdungsklasse: Hochwasser tritt dort statistisch mindestens einmal in 10 Jahren auf. Elementarschutz ist für diese Lagen am Markt so gut wie nicht erhältlich.
Nach GDV-Angaben liegen nur rund 0,4 Prozent der Adressen in HGK 4. Wegen der sehr häufigen Überflutungswahrscheinlichkeit zeichnen Versicherer diese Risiken praktisch nicht. SBC Immorisk bietet für Gebäude in ZÜRS 4 deshalb keinen Elementarschutz an.
Wie kann ich die ZÜRS-Klasse meiner Immobilie ermitteln?
Die konkrete ZÜRS-Hochwassergefährdungsklasse wird adressgenau im ZÜRS-Geo-System der Versicherer abgefragt. Eigentümer und Verwaltungen erhalten sie in der Regel über ihren Versicherer oder Makler im Rahmen einer Risikoprüfung. Öffentliche Portale geben eine Orientierung, zeigen die Klasse aber nicht verbindlich an.
Für die versicherungstechnische Abfrage wird die exakte Objektadresse benötigt:
- Straße
- Hausnummer
- Postleitzahl
- Ort
Bei größeren Grundstücken oder mehreren Gebäuden auf einem Flurstück sollte jedes Gebäude mit eigener Adresse erfasst werden – benachbarte Adressen können unterschiedlich eingestuft sein.
Für die anschließende Versicherungsprüfung sind zusätzlich relevant:
- GebäudeartMFH, WEG, Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbe
- Baujahrund wesentliche Sanierungen
- NutzungWohnen, Gewerbe, gemischt
- FlächeWohn- und Nutzfläche
- WohneinheitenAnzahl WE / GE
- Kellergenutzt, ausgebaut, Technik
- TiefgarageZufahrt, Entwässerung
- Vorschädender letzten Jahre
- ElementarschädenÜberschwemmung, Rückstau
- SchutzmaßnahmenRückstausicherung, Barrieren
Welche ZÜRS-Klasse hat Ihre Immobilie?
Lassen Sie die ZÜRS-Klasse Ihres Gebäudes ermitteln. Liegt es in ZÜRS 1 bis 3, erhalten Sie von uns ein Angebot mit Elementarschutz.
Für die Anfrage genügen zunächst: Objektadresse (Straße, Hausnummer, PLZ, Ort), optional Gebäudetyp und Anzahl der Wohneinheiten sowie Ihre Kontaktdaten (Name, Unternehmen bzw. Hausverwaltung, E-Mail, Telefon optional).
Die Einstufung wird nicht automatisiert live ermittelt. Es handelt sich um eine persönliche Anfrage: Wir ermitteln die Einstufung des Objekts und melden uns mit den nächsten Schritten.
Ist ZÜRS öffentlich einsehbar?
Die konkrete ZÜRS-Geo-Einstufung ist nicht öffentlich abrufbar; ZÜRS Geo wird von den Versicherern genutzt. Der GDV bietet aber mit dem kostenlosen „Hochwasser-Check“ eine öffentliche Orientierung zum Hochwasser- und Starkregenrisiko einer Adresse. Zusätzlich veröffentlichen die Bundesländer amtliche Hochwassergefahrenkarten.
Drei Informationsquellen sollten sauber unterschieden werden:
| Quelle | Wer stellt sie bereit? | Was zeigt sie? | Zeigt sie die ZÜRS-Klasse? |
|---|---|---|---|
| ZÜRS Geo | Versicherungswirtschaft (GDV), genutzt von Versicherern | adressbezogene Hochwasser- und Starkregengefährdungsklassen | ja – für die Versicherer |
| Hochwasser-Check | GDV, öffentlich auf dieversicherer.de | Einschätzung des Fluss-Hochwasser- und Starkregenrisikos für eine Adresse und ihr Umfeld, ergänzt um regionale Schadenstatistiken | nein – nach GDV ausdrücklich nicht die konkrete ZÜRS-Hochwassergefährdungsklasse |
| Hochwassergefahrenkarten | Bundesländer / Wasserwirtschaftsverwaltung | Überflutungsflächen und Wassertiefen für festgelegte Hochwasserszenarien | nein |
Der Hochwasser-Check ist nach Angaben des GDV ohne Registrierung und kostenlos nutzbar. Die Ergebnisse sind unverbindlich; die Einstufung im Versicherungsvertrag trifft der Versicherer im Rahmen seiner eigenen Prüfung. Wer also „ZÜRS online abfragen“ möchte, erhält über öffentliche Portale eine gute erste Orientierung, aber nicht die im Versicherungsprozess verwendete Klasse.
ZÜRS oder Hochwassergefahrenkarte: Was ist der Unterschied?
ZÜRS Geo ist ein Instrument der Versicherungswirtschaft zur adressbezogenen Risikoeinschätzung. Hochwassergefahrenkarten sind amtliche Karten der Länder, die auf Grundlage der EU-Hochwasserrisikomanagement-Richtlinie und des Wasserhaushaltsgesetzes Überflutungsflächen für bestimmte Hochwasserszenarien darstellen.
| Merkmal | ZÜRS Geo | Hochwassergefahrenkarte |
|---|---|---|
| Herausgeber | Versicherungswirtschaft (GDV) | öffentliche Stellen (Länder) |
| Zweck | versicherungstechnische Risikoeinschätzung, Grundlage für die Kalkulation der Elementarschadenversicherung | Hochwasservorsorge und Hochwasserrisikomanagement |
| Darstellung | Einstufung einzelner Adressen in Gefährdungsklassen | räumliche Darstellung von Überflutungsflächen und Wassertiefen |
| Szenarien | vier Hochwasser- und drei Starkregenklassen | in der Regel Hochwasser mit hoher Wahrscheinlichkeit (HQhäufig), mittlerer Wahrscheinlichkeit (HQ100) und niedriger Wahrscheinlichkeit bzw. Extremereignis (HQextrem) |
| Zugang | über Versicherer bzw. Makler; öffentliche Orientierung über den Hochwasser-Check | öffentlich und kostenlos über die Kartendienste der Länder |
| Starkregen | eigene Starkregengefährdungsklassen | Flusshochwasser; Starkregen abseits von Gewässern ist nicht Gegenstand dieser Karten (teils eigene Starkregenkarten der Kommunen oder Länder) |
Beide Quellen ergänzen sich. Liegt ein Objekt in einer amtlich dargestellten Überflutungsfläche, ist das ein wichtiger Hinweis – auch für die Vorbereitung einer Versicherungsanfrage. Umgekehrt ersetzt ein Blick in die Gefahrenkarte nicht die Einstufung durch den Versicherer.
Welche Rolle spielt Starkregen?
Starkregen kann auch Gebäude treffen, die weit entfernt von einem Gewässer liegen. Die bekannte ZÜRS-Klasse 1 bis 4 bildet das Starkregenrisiko nicht vollständig ab; dafür gibt es in ZÜRS Geo eigene Starkregengefährdungsklassen.
Nach Angaben des GDV werden die drei Starkregengefährdungsklassen vor allem nach der Lage im Gelände gebildet:
| Starkregenklasse | Typische Lage | Anteil der Adressen (GDV) |
|---|---|---|
| SGK 1 – geringere Gefährdung | Kuppen und obere Hanglagen | über 22 % |
| SGK 2 – mittlere Gefährdung | Ebenen sowie mittlere und untere Hanglagen, nicht in Bachnähe | etwa 66 % |
| SGK 3 – hohe Gefährdung | Täler und Lagen in Bachnähe | knapp 12 % |
Der GDV hat zudem angekündigt, die Sturzflutgefahr in Mittel- und Hochgebirgsregionen stärker in seine Risikomodelle einzubeziehen. Wie Versicherer die Starkregenklasse im Einzelfall gewichten, ist unterschiedlich.
Versicherungstechnisch ist außerdem wichtig: Starkregen ist ein Wetterereignis, keine eigene versicherte Gefahr. Versichert sein können – in der Regel nur mit Elementarbaustein – die Folgen, also eine Überschwemmung des Versicherungsgrundstücks oder ein Rückstau aus den Ableitungsrohren, jeweils nach den Definitionen des Vertrags. Mehr dazu: Elementarschäden und Starkregen richtig versichern.
Bedeutet ZÜRS 1 kein Hochwasserrisiko?
Nein. ZÜRS 1 bedeutet eine geringe Gefährdung durch Hochwasser größerer Gewässer – nicht, dass am Gebäude kein Wasserschaden durch Naturgefahren entstehen kann.
Ein typisches Szenario:
- LageMehrfamilienhaus in ZÜRS 1, weit entfernt von einem Fluss
- Ereignisextremer Starkregen in kurzer Zeit
- ÜberlastungKanalisation und Straßenentwässerung können das Wasser nicht aufnehmen
- WassereintrittWasser sammelt sich auf dem Grundstück und läuft über Kellerabgang, Lichtschächte oder Tiefgaragenzufahrt ins Gebäude
Betroffen sind dann oft genau die Bereiche, in denen bei Mehrfamilienhäusern hohe Werte stecken: Heizung, Elektroverteilung, Aufzugstechnik und Tiefgarage. Ohne Elementarbaustein ist ein solcher Schaden in der Wohngebäudeversicherung in der Regel nicht versichert.
Eine geringe Flusshochwassergefährdung bedeutet nicht automatisch ein geringes Starkregen- oder Rückstaurisiko. Elementarschutz ist auch in ZÜRS 1 eine Entscheidung, die bewusst getroffen werden sollte.
Kann man ZÜRS 2 versichern?
Ja. Gebäude in ZÜRS 2 sind über SBC Immorisk mit Elementarschutz versicherbar.
Bei Objekten in HGK 2 lohnt sich besonders der Blick auf die Lage hinter Deichen, auf Keller- und Tiefgaragenbereiche und auf die Frage, ob Überschwemmung und Rückstau im bestehenden Vertrag tatsächlich mitversichert sind. Nicht selten fehlt der Elementarbaustein in älteren Verträgen vollständig, obwohl er ohne Weiteres erhältlich wäre.
ZÜRS 3 versichern: Welche Möglichkeiten bestehen?
Eine Immobilie in ZÜRS 3 ist nicht unversicherbar. Über SBC Immorisk ist Elementarschutz für Gebäude in ZÜRS 3 versicherbar. Konditionen, Selbstbehalt und Deckungsumfang richten sich nach dem Objekt.
Auch das bayerische Wirtschaftsministerium weist darauf hin, dass Gebäude in den Gefährdungsklassen 1 bis 3 bei den meisten Versicherern ohne Weiteres versicherbar sind. Unterschiede gibt es vor allem bei Beitrag, Selbstbehalt und Deckungsumfang – insbesondere bei großen Wohnanlagen, Tiefgaragen, gewerblicher Nutzung oder Vorschäden.
Für Konditionen und Deckungsumfang sind bei ZÜRS 3 zum Beispiel relevant:
- SchadenhistorieAnzahl und Höhe der Vorschäden
- Hochwasserschädenfrühere Überschwemmungen
- RückstauschädenUrsache und Behebung
- KellerNutzung und Ausstattung
- TiefgarageZufahrt, Rinnen, Pumpen
- NutzungWohnen, Gewerbe, gemischt
- Schutzmaßnahmenbaulich und organisatorisch
- Rückstausicherungvorhanden, gewartet
- Gewünschte DeckungUmfang und Grenzen
- Versicherungssummebzw. Versicherungswert
- SelbstbehaltHöhe und Struktur
Wichtig: ZÜRS 3 bedeutet nicht „nicht versicherbar“. Wurde Elementarschutz in der Vergangenheit einmal abgelehnt oder gekündigt, lohnt sich eine neue Anfrage – über SBC Immorisk sind Gebäude in ZÜRS 3 versicherbar.
Für ein Angebot benötigen wir
- Objektadresse
- Gebäudedaten (Art, Baujahr, Fläche, Wohneinheiten, Keller, Tiefgarage)
- Schadenhistorie der letzten Jahre
- bestehende Versicherung (Police und Bedingungen, soweit vorhanden)
- bekannte Elementarschäden (Überschwemmung, Rückstau)
- vorhandene Schutzmaßnahmen
Immobilie in ZÜRS 3? Wir versichern Ihr Gebäude mit Elementarschutz und klären Deckungsumfang und Selbstbehalt passend zum Objekt.
Kann man ZÜRS 4 versichern?
Praktisch nicht. Für Gebäude in ZÜRS 4 ist Elementarschutz am Markt so gut wie nicht erhältlich. SBC Immorisk bietet für ZÜRS 4 keinen Elementarschutz an.
Bei einer statistischen Überflutung mindestens einmal in zehn Jahren ist ein Hochwasserschaden kein seltenes Zufallsereignis mehr, sondern absehbar. Versicherer zeichnen diese Risiken deshalb praktisch nicht. Auch das bayerische Wirtschaftsministerium weist darauf hin, dass nicht jeder Versicherer Gebäude in Gefährdungsklasse 4 versichert.
Für Eigentümer und Verwaltungen in ZÜRS 4 stehen deshalb andere Fragen im Vordergrund: baulicher Hochwasserschutz, Schutz der Gebäudetechnik, Notfallplanung und finanzielle Rücklagen. Die übrigen Gefahren der Gebäudeversicherung – etwa Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel – bleiben davon unberührt. Mehr zu schwierigen Risiken finden Sie auf unserer Seite zu schwer versicherbaren Immobilien und im Beitrag Gebäudeversicherung gekündigt: Was jetzt zu tun ist.
Wichtig: Die ZÜRS-Klasse bezieht sich auf die Adresse. Liegt ein Objekt nach Ihrer Einschätzung falsch in ZÜRS 4 – etwa weil es deutlich höher liegt als die Umgebung –, sollte die Einstufung geklärt werden, bevor Sie von fehlendem Versicherungsschutz ausgehen.
Welche Faktoren prüfen Versicherer zusätzlich zur ZÜRS-Klasse?
Die ZÜRS-Klasse ist ein wichtiger Standortfaktor, aber nur ein Teil der Risikoprüfung. Versicherer betrachten zusätzlich das Gebäude selbst, seine Nutzung, die Schadenhistorie und vorhandene Schutzmaßnahmen.
| Faktor | Warum relevant? |
|---|---|
| Schadenhistorie | zeigt die tatsächliche Schadenbelastung des Objekts, nicht nur die statistische Gefährdung des Standorts |
| Keller | mögliche Exposition von Wert und Technik unterhalb der Geländeoberfläche |
| Tiefgarage | mögliche Eintrittswege über Zufahrt, Rampen und Entwässerungsrinnen |
| Rückstau | Kanalrisiko bei überlasteter Kanalisation |
| Gebäudetechnik | Schadenpotenzial durch Heizung, Elektroverteilung, Aufzug, Lüftung |
| Nutzung | beeinflusst den möglichen Schadenumfang, etwa bei Gewerbe im Erdgeschoss |
| Schutzmaßnahmen | können in die individuelle Risikobewertung einfließen |
| Selbstbehalt | Risikoteilung zwischen Versicherungsnehmer und Versicherer |
Nicht jeder Versicherer gewichtet diese Faktoren gleich. Gerade deshalb lohnt sich bei höheren ZÜRS-Klassen eine Marktansprache über mehrere Versicherer, statt sich auf eine einzelne Absage oder ein einzelnes Angebot zu verlassen.
Wie beeinflusst ZÜRS den Versicherungsbeitrag?
Die ZÜRS-Klasse ist ein Faktor bei der Kalkulation der Elementarschadenversicherung. Eine allgemeingültige Preisformel gibt es nicht: Wie stark sich ZÜRS 2 oder 3 auf den Beitrag auswirkt, hängt vom Versicherer, vom Objekt und vom gewählten Deckungsumfang ab.
Die Frage „Was kostet eine Elementarversicherung bei ZÜRS 3?“ lässt sich deshalb nicht seriös pauschal beantworten. Neben dem Standort wirken Versicherungswert, Gebäudeart, Nutzung, Schadenhistorie, Selbstbehalt und Entschädigungsgrenzen auf den Beitrag. Belastbar sind nur konkrete Angebote auf Basis vollständiger Objektdaten.
Welche Rolle spielt der Selbstbehalt?
Gerade bei höher exponierten Risiken kann der Selbstbehalt eine wichtige Rolle spielen. Er verteilt das Risiko zwischen Versicherungsnehmer und Versicherer und beeinflusst die Konditionen des Elementarschutzes.
Selbstbehalte in der Elementarschadenversicherung können unterschiedlich gestaltet sein – je nachdem, was im konkreten Vertrag vereinbart ist:
- Fester Eurobetragje Versicherungsfall
- Prozentuale Selbstbeteiligungbezogen auf den Schaden oder die Versicherungssumme
- Mindestbetraguntere Grenze bei prozentualem Selbstbehalt
- Höchstbetragobere Grenze bei prozentualem Selbstbehalt
Welche Variante gilt und wie hoch der Selbstbehalt ist, ergibt sich ausschließlich aus dem Vertrag. Bei Wohnanlagen sollte zusätzlich geklärt werden, wie der Selbstbehalt im Schadenfall innerhalb der Gemeinschaft getragen wird.
Welche Schutzmaßnahmen sind relevant?
Objektbezogene Schutzmaßnahmen können Schäden verhindern oder begrenzen und in der Risikoprüfung eine Rolle spielen. Sie ändern aber nicht automatisch die geografische ZÜRS-Einstufung eines Standorts.
Mögliche Maßnahmen sind zum Beispiel:
- Rückstausicherungfunktionsbereit und gewartet
- Hochwasserschutzbaulich am Gebäude
- LichtschächteAbdeckungen, Aufkantungen
- Erhöhte Schwellenan Eingängen und Abgängen
- Mobile Barrierenfür Türen und Zufahrten
- PumpensystemeHebeanlagen, Tauchpumpen
- Technik höher platzierenHeizung, Elektro, Zähler
- Heizöltanks sicherngegen Aufschwimmen
- NotfallplanZuständigkeiten, Kontakte, Material
Wichtig: Objektbezogene Schutzmaßnahmen und die geografische ZÜRS-Einstufung sind zwei unterschiedliche Dinge. Schutzmaßnahmen können für die Risikoprüfung relevant sein, ohne dass sich dadurch zwingend die ZÜRS-Gefährdungsklasse ändert.
Nach den GDV-Musterbedingungen für die Wohngebäudeversicherung müssen in rückstaugefährdeten Räumen vorhandene Rückstausicherungen funktionsbereit gehalten werden. Eine fehlende oder nicht gewartete Sicherung kann deshalb nicht nur das Risiko erhöhen, sondern im Schadenfall auch die Leistung gefährden. Die Wartung sollte dokumentiert sein.
ZÜRS bei Mehrfamilienhäusern und WEG
Bei Mehrfamilienhäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften liegen große Werte häufig im Untergeschoss. Ein Wassereintritt betrifft dort schnell die gemeinschaftliche Technik und damit alle Eigentümer.
Besonders zu berücksichtigen sind:
- Keller und Kellerabteile
- Tiefgarage mit Zufahrt und Entwässerung
- Aufzüge und Aufzugsunterfahrten
- Heizungsanlagen
- Elektroverteilungen und Zähleranlagen
- weitere Haustechnik wie Lüftung, Hebeanlagen und Wasseraufbereitung
- Mietausfall bei unbewohnbaren Einheiten
- Gemeinschaftsräume
In der WEG ist die Gebäudeversicherung in aller Regel Sache der Gemeinschaft. Ob ein Elementarbaustein vereinbart wird, entscheidet die Gemeinschaft. Die Verwaltung sollte die Entscheidungsgrundlagen – ZÜRS-Klasse, Deckungsoptionen, Selbstbehalt, Beitrag – nachvollziehbar aufbereiten. Einen Überblick geben unsere Beiträge Versicherungen für WEG und Gebäudeversicherung für Hausverwaltungen.
Warum sollten Hausverwaltungen ZÜRS auf Portfolioebene prüfen?
Bei 30, 50 oder 100 Gebäuden sollte nicht erst im Schadenfall festgestellt werden, welche Objekte keinen Elementarschutz haben. Eine Portfolioübersicht mit ZÜRS-Klasse und Deckungsstand macht Lücken sichtbar, bevor sie teuer werden.
Für Hausverwaltungen ist das nicht nur eine Versicherungsfrage. Wer den Versicherungsbestand der verwalteten Objekte kennt und Eigentümer auf fehlenden Elementarschutz hinweist, schafft Transparenz und reduziert Diskussionen nach einem Schaden. Eine einfache Übersicht genügt für den Anfang:
| Objekt | ZÜRS | Elementar | Selbstbehalt | Schäden | Keller/TG | Handlungsbedarf |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Beispiel: Objekt A | HGK 1 | ja | bekannt | keine | Keller | Bedingungen prüfen |
| Beispiel: Objekt B | HGK 2 | nein | – | 1 Rückstau | Keller + TG | Elementar anfragen |
| Beispiel: Objekt C | HGK 3 | unklar | unklar | 1 Überschwemmung | TG | Deckung klären, Schutzmaßnahmen dokumentieren |
Die Werte sind frei gewählte Beispiele und dienen nur der Veranschaulichung.
Naturgefahrenrisiken im gesamten Portfolio prüfen
Wir prüfen gemeinsam mit Hausverwaltungen, bei welchen Objekten Elementarschutz besteht und wo Versicherungs- oder Prüfbedarf vorhanden ist.
Fazit: ZÜRS ist wichtig – aber nicht die ganze Risikoprüfung
Die ZÜRS-Gefährdungsklasse ist ein wichtiger Faktor bei der Bewertung des Hochwasserrisikos – aber nicht die gesamte Risikoprüfung einer Immobilie.
Ebenso relevant sind Objekt, Lage im Gelände, Nutzung, Vorschäden, Keller, Tiefgarage, Rückstau, Gebäudetechnik, Schutzmaßnahmen und Selbstbehalt. ZÜRS 1 heißt nicht risikofrei, ZÜRS 3 heißt nicht unversicherbar – nur in ZÜRS 4 ist Elementarschutz praktisch nicht erhältlich.
Über SBC Immorisk sind Immobilien in ZÜRS 1 bis 3 mit Elementarschutz versicherbar.
Konditionen, Selbstbehalt und Deckungsumfang richten sich nach dem jeweiligen Objekt. ZÜRS 4 versichern wir nicht.
Welche ZÜRS-Klasse hat Ihre Immobilie?
Wir ermitteln die ZÜRS-Klasse Ihres Gebäudes und erstellen Ihnen für ZÜRS 1 bis 3 ein Angebot mit Elementarschutz.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Maßgeblich sind stets der konkrete Versicherungsvertrag und die vereinbarten Bedingungen. Angaben zu ZÜRS Geo nach Veröffentlichungen des GDV, Stand der Daten: ZÜRS Geo 2025.
Praxisbeispiel
Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage in ZÜRS 3
Eine Hausverwaltung übernimmt ein Mehrfamilienhaus mit 28 Wohneinheiten. Zum Gebäude gehören eine Tiefgarage, Kellerräume und ein Aufzug; Heizung und Elektroverteilung liegen im Untergeschoss. Die Abfrage ergibt ZÜRS-Hochwassergefährdungsklasse 3. In der bestehenden Police ist Elementarschutz nicht erkennbar vereinbart – ob er fehlt oder nur unklar dokumentiert ist, lässt sich aus den übergebenen Unterlagen nicht sicher sagen.
Statt vorschnell von „nicht versicherbar“ auszugehen, werden für das Angebot die relevanten Punkte strukturiert aufgenommen:
- ZÜRS-Hochwasser- und Starkregenklasse
- Vorschäden der letzten Jahre
- frühere Elementarschäden
- Keller: Nutzung und Ausstattung
- Tiefgarage: Zufahrt, Rinnen, Pumpen
- Rückstausicherung und Wartungsnachweise
- Gebäudetechnik im Untergeschoss
- vorhandene und mögliche Präventionsmaßnahmen
- gewünschter Deckungsumfang
- tragbarer Selbstbehalt
Auf dieser Grundlage wird das Gebäude mit Elementarschutz versichert – mit einem Deckungsumfang und Selbstbehalt, die zum Objekt passen.
ZÜRS 3 ist ein wichtiger Risikofaktor – aber kein Grund für fehlenden Elementarschutz.
ZÜRS & Elementarschutz – Checkliste
Mit diesen Punkten lässt sich die Naturgefahrensituation eines Objekts oder eines ganzen Bestands strukturiert prüfen.
- ZÜRS-Klasse bekannt?
- Elementarbaustein vorhanden?
- Überschwemmung versichert?
- Rückstau versichert?
- Bedingungen geprüft?
- Selbstbehalt bekannt?
- Sublimits bekannt?
- Vorschäden dokumentiert?
- Hochwasserschäden vorhanden?
- Rückstauschäden vorhanden?
- Keller vorhanden?
- Tiefgarage vorhanden?
- Lichtschächte vorhanden?
- Rückstausicherung vorhanden?
- Wartung dokumentiert?
- Technische Anlagen im Untergeschoss?
- Aufzugstechnik gefährdet?
- Heizungsanlage im Keller?
- Schutzmaßnahmen vorhanden?
- Schadenhistorie vollständig?
- Versicherbarkeit geprüft?
Häufige Fragen
Was bedeutet ZÜRS?
ZÜRS ist das Zonierungssystem der deutschen Versicherungswirtschaft. Mit ZÜRS Geo schätzen Versicherer die Gefährdung einzelner Adressen durch Hochwasser und Starkregen ein. Die bekannte ZÜRS-Zone 1 bis 4 ist die Hochwassergefährdungsklasse einer Adresse.
Wofür steht ZÜRS?
ZÜRS steht nach Angaben des GDV für „Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen“. Das System wird vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) als ZÜRS Geo betrieben.
Welche ZÜRS-Klassen gibt es?
Für Hochwasser gibt es vier Gefährdungsklassen: HGK 1 (nach gegenwärtiger Datenlage nicht von Hochwasser größerer Gewässer betroffen), HGK 2 (statistisch seltener als einmal in 100 Jahren), HGK 3 (einmal in 10 bis 100 Jahren) und HGK 4 (mindestens einmal in 10 Jahren). Für Starkregen gibt es zusätzlich drei Starkregengefährdungsklassen.
Was bedeutet ZÜRS 1?
ZÜRS 1 ist die niedrigste Hochwassergefährdungsklasse. Die Adresse ist nach gegenwärtiger Datenlage nicht von Hochwasser größerer Gewässer betroffen. Rund 92 Prozent der Adressen in Deutschland liegen in dieser Klasse.
Was bedeutet ZÜRS 2?
ZÜRS 2 bedeutet, dass Hochwasser statistisch seltener als einmal in 100 Jahren auftritt. Dazu gehören insbesondere Flächen, die bei einem extremen Hochwasser überflutet sein können, sowie Gebiete hinter Deichen.
Was bedeutet ZÜRS 3?
ZÜRS 3 bedeutet, dass Hochwasser statistisch einmal in 10 bis 100 Jahren auftritt. Rund 1,1 Prozent der Adressen in Deutschland liegen in dieser Klasse.
Was bedeutet ZÜRS 4?
ZÜRS 4 ist die höchste Hochwassergefährdungsklasse. Hochwasser tritt dort statistisch mindestens einmal in 10 Jahren auf. Nach GDV-Angaben betrifft das rund 0,4 Prozent der Adressen.
Wie kann ich meine ZÜRS-Zone ermitteln?
Die konkrete ZÜRS-Klasse wird adressgenau im System der Versicherer abgefragt, in der Regel über den Versicherer oder Makler. Benötigt werden Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort. SBC Immorisk ermittelt die Einstufung auf Anfrage und erstellt für ZÜRS 1 bis 3 ein Angebot mit Elementarschutz.
Kann man ZÜRS online abfragen?
Die konkrete ZÜRS-Geo-Einstufung ist nicht öffentlich abrufbar. Der GDV bietet mit dem kostenlosen Hochwasser-Check auf dieversicherer.de eine Einschätzung des Hochwasser- und Starkregenrisikos einer Adresse. Er zeigt nach Angaben des GDV aber nicht die konkrete ZÜRS-Hochwassergefährdungsklasse, und das Ergebnis ist unverbindlich.
Gibt es eine öffentliche ZÜRS-Karte?
Eine öffentliche Karte mit den ZÜRS-Klassen gibt es nicht. Öffentlich zugänglich sind der Hochwasser-Check des GDV sowie die amtlichen Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten der Bundesländer.
Ist ZÜRS dasselbe wie eine Hochwasserkarte?
Nein. ZÜRS Geo ist ein Instrument der Versicherungswirtschaft zur adressbezogenen Risikoeinschätzung. Hochwassergefahrenkarten sind amtliche Karten der Länder, die Überflutungsflächen und Wassertiefen für festgelegte Hochwasserszenarien darstellen. Beide Quellen ergänzen sich, sind aber nicht identisch.
Ist ZÜRS 1 hochwassersicher?
Nein. ZÜRS 1 bedeutet eine geringe Gefährdung durch Hochwasser größerer Gewässer. Starkregen, Rückstau aus der Kanalisation oder Hochwasser kleiner Gewässer können trotzdem Schäden verursachen.
Kann man ZÜRS 2 versichern?
Ja. Gebäude in ZÜRS 2 sind über SBC Immorisk mit Elementarschutz versicherbar. Konditionen und Selbstbehalt richten sich nach dem Objekt.
Kann man ZÜRS 3 versichern?
Ja. Auch Immobilien in ZÜRS 3 sind mit Elementarschutz versicherbar. Konditionen, Selbstbehalt und Deckungsumfang hängen vom Objekt, von der Schadenhistorie und von vorhandenen Schutzmaßnahmen ab.
Kann SBC Immorisk ZÜRS 3 versichern?
Ja. Über SBC Immorisk sind Gebäude in ZÜRS 1 bis 3 mit Elementarschutz versicherbar – also auch in ZÜRS 3.
Kann man ZÜRS 4 versichern?
Praktisch nicht. Für Gebäude in ZÜRS 4 ist Elementarschutz am Markt so gut wie nicht erhältlich, weil dort statistisch mindestens einmal in zehn Jahren Hochwasser auftritt. SBC Immorisk bietet für ZÜRS 4 keinen Elementarschutz an.
Wird ZÜRS durch Starkregen beeinflusst?
Die Hochwassergefährdungsklasse (ZÜRS 1 bis 4) beschreibt die Gefährdung durch Hochwasser größerer Gewässer. Für Starkregen gibt es in ZÜRS Geo eigene Starkregengefährdungsklassen, die vor allem nach der Lage im Gelände gebildet werden. Ein hohes Starkregenrisiko verändert also nicht die Hochwasserklasse, kann aber in die Risikoprüfung einfließen.
Ändert eine Rückstauklappe meine ZÜRS-Klasse?
Nicht pauschal. Die ZÜRS-Klasse ist eine geografische Einstufung des Standorts. Eine Rückstausicherung ist eine objektbezogene Schutzmaßnahme. Sie kann für die Risikoprüfung und im Schadenfall wichtig sein, ändert aber nicht automatisch die ZÜRS-Klasse.
Wie beeinflusst ZÜRS den Versicherungsbeitrag?
Die ZÜRS-Klasse ist ein Faktor bei der Kalkulation der Elementarschadenversicherung. Eine allgemeingültige Preisformel gibt es nicht. Neben dem Standort wirken Versicherungswert, Gebäudeart, Nutzung, Schadenhistorie, Selbstbehalt und Deckungsumfang auf den Beitrag.
Welche Daten braucht SBC Immorisk für ein Angebot?
Für den Einstieg genügen die Objektadresse und Ihre Kontaktdaten. Für das Angebot sind anschließend Gebäudeart, Baujahr, Nutzung, Fläche, Anzahl der Wohneinheiten, Keller und Tiefgarage, Vorschäden und Elementarschäden, vorhandene Schutzmaßnahmen sowie die bestehende Police hilfreich.
Fachbegriffe im Glossar
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Quellen
Die folgenden Primärquellen liegen den fachlichen Aussagen dieses Beitrags zugrunde. Alle Links führen auf externe Websites.
- GDV: ZÜRS Geo – Zonierungssystem für Überschwemmungsrisiko und Einschätzung von Umweltrisiken, Stand Juli 2025 (externer Link) – Bezeichnung, Zweck, Hochwasser- und Starkregengefährdungsklassen, Deichlagen
- GDV: Gefährdung durch Hochwasser – Verteilung der Adressen auf die Hochwassergefährdungsklassen, ZÜRS Geo 2025 (PDF) (externer Link) – Klassendefinitionen HGK 1–4 und Anteile
- GDV: Geringe Gefahr für Fluss-Hochwasser bei den meisten Wohngebäuden, Datenservice zum Naturgefahrenreport 2025, Stand Oktober 2025 (externer Link)
- GDV / dieversicherer.de: Hochwasser-Check (externer Link) – öffentliche Risikoeinschätzung; zeigt nicht die konkrete ZÜRS-Klasse
- GDV: Versicherer beziehen Sturzflutgefahr in ihre Risikomodelle ein, Stand April 2024 (externer Link)
- Bayerisches Landesamt für Umwelt: FAQ Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten (externer Link) – Szenarien HQhäufig, HQ100, HQextrem; Abgrenzung zu Starkregen
- § 74 WHG – Gefahrenkarten und Risikokarten (externer Link)
- Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft: Wissenswertes zu Elementarschadenversicherungen (externer Link) – Einordnung der Versicherbarkeit in den Gefährdungsklassen
- GDV: Allgemeine Wohngebäude Versicherungsbedingungen (VGB 2022 – Wert 1914), unverbindliche Musterbedingungen (PDF) (externer Link) – weitere Naturgefahren, Selbstbeteiligung, Sicherheitsvorschriften zu Rückstausicherungen
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