Gebäudeversicherung gekündigt: Was jetzt zu tun ist

Darf der Versicherer eine Gebäudeversicherung kündigen?

Ja. Auch der Versicherer kann eine Gebäudeversicherung unter bestimmten Voraussetzungen kündigen – insbesondere zum Ablauf der Versicherungsperiode, nach einem Versicherungsfall oder bei Zahlungsverzug. Welche Regeln gelten, hängt von der Kündigungsart ab. Diese Arten sollten nicht vermischt werden:

Für die weitere Planung ist die Kündigungsart entscheidend: Sie bestimmt das Beendigungsdatum und damit, wie viel Zeit für eine Anschlussdeckung bleibt. Außerdem ist sie für neue Versicherer eine wichtige Information – eine Kündigung wegen Zahlungsverzug wird anders bewertet als eine Kündigung nach mehreren Schäden.

Warum kündigen Gebäudeversicherer Verträge?

Ein Versicherer muss eine ordentliche Kündigung oder eine Kündigung nach einem Versicherungsfall gesetzlich nicht begründen. Der tatsächliche Hintergrund kann deshalb im Einzelfall unterschiedlich und nicht immer erkennbar sein.

In der Praxis können unter anderem folgende Faktoren eine Rolle spielen:

Keiner dieser Punkte führt automatisch zu einer Kündigung, und es gibt keine allgemeingültige Grenze, etwa eine bestimmte Zahl von Schäden oder eine feste Schadenquote. Versicherer bewerten ihre Bestände nach eigenen Kriterien. Es lohnt sich dennoch, beim Versicherer oder über den Makler nach dem Hintergrund zu fragen: Eine Antwort hilft, das Risiko für neue Versicherer richtig darzustellen.

Was ist unmittelbar nach der Kündigung zu tun?

Unmittelbar nach der Kündigung sollte geklärt werden, wann der Vertrag endet und warum gekündigt wurde. Danach werden Schadenhistorie, Gebäuderisiko und Sanierungen aufbereitet und eine Strategie für die Anschlussdeckung festgelegt.

Bis zum Beendigungsdatum besteht der Vertrag fort. Schäden, die bis dahin eintreten, sind nach den Vertragsbedingungen weiterhin zu melden und zu regulieren. Wie ein Schaden in dieser Phase sauber gemeldet wird, zeigt unser Leitfaden zum Ablauf einer Schadenmeldung.

Kündigung nach einem Schadenfall

Nach Eintritt eines Versicherungsfalls kann in der Sachversicherung jede Vertragspartei das Versicherungsverhältnis kündigen (§ 92 Abs. 1 VVG). Das gilt also nicht nur für den Versicherer, sondern auch für den Versicherungsnehmer.

§ 92 VVG regelt dazu Folgendes:

• Zeitfenster: Die Kündigung ist nur bis zum Ablauf eines Monats seit dem Abschluss der Verhandlungen über die Entschädigung zulässig (§ 92 Abs. 2 Satz 1 VVG).
• Frist des Versicherers: Der Versicherer muss eine Kündigungsfrist von einem Monat einhalten (§ 92 Abs. 2 Satz 2 VVG).
• Kündigung durch den Versicherungsnehmer: Er kann nicht für einen späteren Zeitpunkt als den Schluss der laufenden Versicherungsperiode kündigen (§ 92 Abs. 2 Satz 3 VVG).

Die Musterbedingungen und viele Versicherungsverträge greifen diese Regelung auf; einzelne Verträge können die Form der Kündigung konkretisieren. Praktisch bedeutet das: Nach einer Kündigung im Schadenfall bleibt oft nur rund ein Monat bis zum Vertragsende. Die Suche nach einer Anschlussdeckung sollte deshalb sofort beginnen.

Wird der bereits eingetretene Schaden trotzdem reguliert?

Ja, grundsätzlich schon. Der Versicherer verpflichtet sich nach § 1 VVG, bei Eintritt des vereinbarten Versicherungsfalls zu leisten. Maßgeblich ist, dass der Versicherungsfall während der Vertragslaufzeit eingetreten ist. Die Kündigung wirkt für die Zukunft: Sie beendet den Versicherungsschutz für künftige Schäden, berührt aber nicht die Leistungspflicht für den bereits eingetretenen Versicherungsfall. Ob und in welcher Höhe dieser Schaden entschädigt wird, richtet sich wie sonst auch nach Vertrag, Bedingungen und Schadenfeststellung.

Ordentliche Kündigung

Auch ohne konkreten Schaden kann ein Versicherer den Vertrag ordentlich zum Ende der Vertragslaufzeit beziehungsweise der Versicherungsperiode kündigen, wenn er die gesetzlichen und vertraglichen Fristen einhält.

§ 11 VVG setzt dazu den Rahmen:

• Eine im Voraus vereinbarte stillschweigende Verlängerung ist unwirksam, soweit sie sich jeweils auf mehr als ein Jahr erstreckt (§ 11 Abs. 1 VVG).
• Verträge auf unbestimmte Zeit können von beiden Parteien nur zum Schluss der laufenden Versicherungsperiode gekündigt werden (§ 11 Abs. 2 VVG).
• Die Kündigungsfrist muss für beide Parteien gleich sein und darf nicht weniger als einen Monat und nicht mehr als drei Monate betragen (§ 11 Abs. 3 VVG).

Welche Frist im konkreten Vertrag gilt, ergibt sich aus Versicherungsschein und Bedingungen. Häufig sind drei Monate zum Ablauf vereinbart – das ist aber keine allgemeingültige Regel. Eine ordentliche Kündigung des Versicherers ist oft Folge einer Bestandsbewertung; sie kann mit einem Angebot zur Fortführung zu geänderten Konditionen verbunden sein. Ein solches Angebot sollte geprüft werden, bevor es verworfen wird.

Kündigung wegen Zahlungsverzug oder anderer Vertragsprobleme

Bei einer nicht rechtzeitig gezahlten Folgeprämie kann der Versicherer nach § 38 VVG eine Zahlungsfrist von mindestens zwei Wochen setzen und nach deren erfolglosem Ablauf fristlos kündigen. Diese Kündigung hat mit dem Risiko des Gebäudes nichts zu tun.

Wichtig für die Praxis: Die Kündigung wird nach § 38 Abs. 3 VVG unwirksam, wenn innerhalb eines Monats nach der Kündigung (beziehungsweise nach Fristablauf bei verbundener Kündigung) gezahlt wird. Für Schäden, die nach Fristablauf während des Verzugs eintreten, ist der Versicherer jedoch nicht zur Leistung verpflichtet (§ 38 Abs. 2 VVG). Bei einer solchen Kündigung ist deshalb schnelles Handeln entscheidend, etwa bei einer Lastschrift, die wegen eines Kontowechsels fehlgeschlagen ist.

Weitere Vertragsprobleme wie eine verletzte vorvertragliche Anzeigepflicht (§ 19 VVG), eine nicht angezeigte Gefahrerhöhung (§ 24 VVG) oder eine Obliegenheitsverletzung (§ 28 VVG) können ebenfalls zu einer Kündigung führen. Sie sind rechtlich eigenständig zu bewerten.

Warum die Schadenhistorie jetzt entscheidend ist

Für einen neuen Versicherer ist nicht nur die Anzahl der Vorschäden relevant, sondern vor allem, was hinter ihnen steht: Art, Höhe, Ursache und ob die Ursache beseitigt wurde.

Wichtig können insbesondere sein:

• Schadenart, etwa Leitungswasser, Sturm, Brand
• Schadendatum
• Schadenhöhe
• Ursache
• betroffener Gebäudeteil
• Wiederholungsschäden mit gleicher Ursache
• durchgeführte Sanierungsmaßnahmen
• aktueller Zustand

Eine gut aufbereitete Schadenhistorie hat typischerweise diese Struktur (Musterzeilen, keine realen Daten):

Welche Unterlagen werden für eine neue Versicherung benötigt?

Für eine neue Gebäudeversicherung nach einer Kündigung sind vor allem Kündigungsschreiben, bisheriger Versicherungsschein, Schadenhistorie mit Ursachen, Sanierungsnachweise und aktuelle Gebäudedaten hilfreich. Nicht jeder Versicherer verlangt alle Unterlagen; je schwieriger das Risiko, desto wichtiger wird aber eine vollständige Grundlage.

Zum Versicherungswert: Eine Kündigung ist ein guter Anlass, den Wert 1914 zu überprüfen, bevor er in einen neuen Vertrag übernommen wird. Hintergründe erläutert unser Beitrag Wert 1914 und Unterversicherung.

Gebäudeversicherung trotz Vorschäden

Vorschäden schließen eine neue Gebäudeversicherung nicht automatisch aus. Sie können aber Versicherbarkeit, Prämie, Selbstbehalte oder den Deckungsumfang beeinflussen.

Das Ergebnis einer Risikoprüfung kann sehr unterschiedlich ausfallen:

Welches Ergebnis eintritt, entscheidet jeder Versicherer nach eigener Risikoprüfung. Eine Aussage, dass sich für jedes Objekt ein Versicherer findet, wäre unseriös. Realistisch ist: Je nachvollziehbarer das Risiko dargestellt ist, desto besser kann ein Versicherer es bewerten.

Mehrere Leitungswasserschäden

Bei mehreren Leitungswasserschäden fragt ein Versicherer nicht nur „Wie viele Schäden gab es?“, sondern vor allem „Warum sind sie entstanden, und wurde die Ursache nachhaltig beseitigt?“

Leitungswasserschäden sind in Mehrfamilienhäusern die typische Auslösesituation für einen ungünstigen Schadenverlauf. Entscheidend ist die Ursachenstruktur. Mehrere Rohrbrüche in einer alten verzinkten Installation können anders bewertet werden als voneinander unabhängige Schäden – etwa ein defekter Waschmaschinenschlauch, ein Frostschaden und ein undichtes Eckventil. Im ersten Fall liegt ein strukturelles Problem vor, das sich beheben lässt. Im zweiten Fall ist eher zu klären, ob Nutzung oder Kontrolle verbessert werden können.

Mögliche Risikoverbesserungen

• Strangsanierung: Erneuerung der betroffenen Steig- und Fallleitungen
• Vollständige Leitungssanierung: Erneuerung der Trinkwasser- und gegebenenfalls Abwasserinstallation
• Teilmodernisierung: gezielte Erneuerung besonders schadenanfälliger Abschnitte
• Leckageüberwachung: Sensoren oder Systeme, die Wasseraustritte früh melden
• Absperrsysteme: automatische Absperrung bei ungewöhnlichem Durchfluss
• Regelmäßige Kontrolle: dokumentierte Begehungen von Technikräumen, Leitungen und Anschlüssen

Keine dieser Maßnahmen führt automatisch zur Annahme durch einen Versicherer. Sie verändern aber die Risikosituation und können – gut dokumentiert – in die Bewertung einfließen. Welche Maßnahme wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vom Zustand der Installation und vom Schadenbild ab.

Sanierungsnachweise und Risikoverbesserungen

Eine dokumentierte Sanierung kann für die Bewertung eines Risikos wichtiger sein als die reine Schadenanzahl – vorausgesetzt, sie zeigt, dass die Ursache und nicht nur der einzelne Schaden beseitigt wurde.

Eine aussagekräftige Dokumentation beantwortet:

• Was wurde saniert?
• Wann?
• Durch wen?
• In welchem Umfang?
• Mit welchen Materialien?
• Wurde nur der Schaden repariert oder die Ursache beseitigt?

Geeignete Nachweise sind:

• Rechnungen mit Leistungsbeschreibung
• Fachunternehmerbestätigungen
• Fotos vor, während und nach der Sanierung
• technische Berichte, etwa Kamerabefahrungen oder Druckprüfungen
• Sanierungsprotokolle

Der Unterschied zwischen „Rohr an der Schadenstelle repariert“ und „gesamter Strang erneuert“ ist für einen Versicherer erheblich. Er sollte deshalb in den Unterlagen klar erkennbar sein.

Warum eine Risikovoranfrage sinnvoll sein kann

Eine Risikovoranfrage ist eine strukturierte Anfrage bei ausgewählten Versicherern, ob und zu welchen Rahmenbedingungen sie grundsätzlich bereit wären, ein Risiko zu zeichnen – bevor ein verbindlicher Antrag gestellt wird. Bei schwierigen Risiken ist sie oft der sinnvollere erste Schritt.

Warum? Bei einem Objekt mit Kündigung und Vorschäden hat eine vollständige, erklärte Darstellung mehr Aussagekraft als ein Standardantrag mit Ankreuzfeldern. Der Versicherer kann gezielt Rückfragen stellen, Bedingungen formulieren und Auflagen benennen. Für den Eigentümer entsteht ein realistisches Bild, welche Optionen am Markt bestehen.

Eine Risikovoranfrage sollte möglichst enthalten:

• vollständige Gebäudedaten
• die Schadenhistorie mit Ursachen
• die Kündigungssituation
• durchgeführte Sanierungen
• die aktuelle Risikosituation
• den gewünschten Versicherungsschutz

Transparenz ist dabei zentral: Eine Voranfrage, die wesentliche Umstände auslässt, führt spätestens bei der Antragsstellung oder im Schadenfall zu Problemen. Wie Versicherer Anfragen intern erfassen und verarbeiten, richtet sich nach ihren eigenen Prozessen und Datenschutzhinweisen. Eine Voranfrage ersetzt außerdem nicht die spätere vollständige Beantwortung der Antragsfragen.

Soll die Kündigung durch den Versicherer „umgedreht“ werden?

In manchen Fällen wird versucht, mit dem bisherigen Versicherer zu klären, ob statt einer Versichererkündigung eine Vertragsbeendigung auf Initiative des Versicherungsnehmers dokumentiert werden kann. Einen Anspruch darauf gibt es nicht, und der Versicherer muss einer solchen Lösung nicht zustimmen.

Im Markt wird dafür gelegentlich der Begriff „Kündigungsumkehr“ verwendet. Wichtig ist die richtige Erwartung: Eine solche Vereinbarung ändert nichts an der tatsächlichen Vertrags- und Schadenhistorie. Fragt ein neuer Versicherer nach Kündigungen durch Vorversicherer, nach den Umständen der Vertragsbeendigung oder nach Vorschäden, sind diese Fragen vollständig und wahrheitsgemäß zu beantworten.

Was sollte bei neuen Versicherungsanträgen angegeben werden?

Alle Fragen des neuen Versicherers zu Gefahrumständen müssen vollständig und wahrheitsgemäß beantwortet werden. Das ergibt sich aus der vorvertraglichen Anzeigepflicht nach § 19 VVG.

Nach § 19 Abs. 1 VVG hat der Versicherungsnehmer bis zur Abgabe seiner Vertragserklärung die ihm bekannten Gefahrumstände anzuzeigen, die für den Entschluss des Versicherers erheblich sind und nach denen der Versicherer in Textform gefragt hat. Maßgeblich sind also die konkreten Antragsfragen. Typischerweise können relevant sein:

• Vorversicherung
• Kündigung durch einen Vorversicherer
• Vorschäden
• Schadenhöhen
• Sanierungen
• Leerstand
• Nutzung
• baulicher Zustand

Wird die Anzeigepflicht verletzt, kann der Versicherer je nach Verschulden vom Vertrag zurücktreten, kündigen oder den Vertrag anpassen (§ 19 Abs. 2 bis 4 VVG). Voraussetzung ist unter anderem, dass er auf die Folgen einer Anzeigepflichtverletzung in Textform hingewiesen hat (§ 19 Abs. 5 VVG). Das Recht zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung bleibt unberührt (§ 22 VVG). Die rechtliche Bewertung eines Einzelfalls ersetzt dieser Beitrag nicht.

Was passiert, wenn keine Anschlussversicherung gefunden wird?

Ohne Anschlussdeckung besteht nach dem Vertragsende kein Versicherungsschutz aus dem beendeten Vertrag für neu eintretende Schäden. Ein Brand, ein größerer Leitungswasserschaden, ein Sturm oder ein Elementarereignis müssten dann vom Eigentümer selbst getragen werden.

Wird bis kurz vor dem Beendigungsdatum keine Lösung gefunden, kommen unter anderem diese Schritte in Betracht:

• Risikodarstellung verbessern: fehlende Unterlagen ergänzen, Ursachen erklären
• Weitere Versicherer und Märkte prüfen: etwa Spezialversicherer oder Assekuradeure
• Sanierungsmaßnahmen: Ursachen beseitigen und dokumentieren
• Selbstbehalt anpassen: höhere Eigenbeteiligung kann die Annahme erleichtern
• Deckungsumfang überprüfen: etwa einzelne Gefahren getrennt platzieren
• Erneute Anfrage: nach umgesetzter Risikoverbesserung

Gegebenenfalls kann auch eine vorläufige Deckung beantragt werden, wenn ein Versicherer grundsätzlich bereit ist, das Risiko zu übernehmen, die Prüfung aber noch läuft. Ob das möglich ist, entscheidet der jeweilige Versicherer.

Gebäudeversicherung bei finanzierten Immobilien

Eine allgemeine gesetzliche Pflicht zur Gebäudeversicherung gibt es nicht. Finanzierungsverträge enthalten aber häufig Anforderungen an den Versicherungsschutz, deren Verletzung Folgen im Kreditverhältnis haben kann. Nach einer Kündigung sollte deshalb geprüft werden, welche Pflichten gegenüber der finanzierenden Bank bestehen.

Zusätzlich schützt das VVG Grundpfandrechtsgläubiger, die ihr Recht beim Versicherer angemeldet haben, in der Gebäudefeuerversicherung besonders (§§ 142 ff. VVG, für Grundschulden entsprechend nach § 148 VVG):

• Die Beendigung des Versicherungsverhältnisses wird gegenüber einem Gläubiger, der sein Recht angemeldet hat, grundsätzlich erst zwei Monate nach Mitteilung der Beendigung an ihn wirksam (§ 143 Abs. 2 VVG). Das gilt nicht bei Beendigung wegen unterbliebener Prämienzahlung.
• Bei Zahlungsverzug mit einer Folgeprämie muss der Versicherer den angemeldeten Gläubiger informieren (§ 142 Abs. 1 VVG) und bleibt ihm gegenüber für einen Monat leistungspflichtig (§ 143 Abs. 1 VVG).
• Eine Kündigung durch den Versicherungsnehmer ist bei angemeldetem Gläubiger nur unter besonderen Voraussetzungen wirksam (§ 144 VVG).

Diese Regeln schützen den Gläubiger, nicht den Eigentümer. Sie ersetzen keine Anschlussversicherung und betreffen nur die Feuerversicherung.

Besonderheiten für WEG und Hausverwaltungen

Erhält eine Hausverwaltung für ein verwaltetes Objekt eine Kündigung, sollte sie diese sofort dokumentieren, die Entscheidungsträger informieren und die Anschlussdeckung strukturiert vorbereiten. Welche Entscheidungen sie selbst treffen darf, hängt von Rechtsform, Verwaltervertrag und Beschlusslage ab.

Rechtlicher Rahmen bei einer WEG

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist in der Regel die Gemeinschaft Versicherungsnehmerin. Die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach § 9b WEG. Eigenständig handeln darf er nach § 27 Abs. 1 WEG bei Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung oder wenn eine Maßnahme zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist; die Eigentümer können diese Befugnisse durch Beschluss erweitern oder einschränken.

Ob der Abschluss einer neuen Gebäudeversicherung im Einzelfall ohne Beschluss erfolgen darf, lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine drohende Deckungslücke kann einen Nachteil darstellen; ein Vertrag mit erheblich veränderten Konditionen kann aber auch eine Entscheidung der Eigentümer erfordern. In der Praxis wird bei Neuabschlüssen häufig ein Beschluss vorbereitet oder im Umlaufverfahren eingeholt. Wie Haftungsfragen für Verwaltungen einzuordnen sind, beschreibt der Beitrag Verwalterhaftung. Bei Mietverwaltungen ist der Eigentümer Versicherungsnehmer; die Befugnisse der Verwaltung ergeben sich aus Verwaltervertrag und Vollmacht.

Welche Bausteine der neue Vertrag enthalten sollte, zeigt unser Beitrag Gebäudeversicherung für Hausverwaltungen. Wie wir Verwaltungen allgemein unterstützen, steht auf der Seite Versicherung und Schadenmanagement für Hausverwaltungen.

Schwer versicherbare Immobilien

„Schwer versicherbar“ bedeutet nicht automatisch „unversicherbar“. Es bedeutet, dass ein Objekt nicht in die Standardannahmerichtlinien vieler Versicherer passt und eine individuelle Prüfung benötigt.

Ein Objekt kann aus verschiedenen Gründen schwieriger versicherbar werden:

• Kündigung durch den Vorversicherer
• hohe Schadenquote
• wiederkehrende Schäden
• Sanierungsstau
• Leerstand
• besondere Nutzung
• ungewöhnliche Bauart
• erhöhtes Elementarrisiko
• eine Kombination mehrerer Faktoren

Für solche Objekte kommen neben etablierten Versicherern auch Spezialversicherer oder Assekuradeure infrage, die sich auf erschwerte Risiken konzentrieren. Ob und zu welchen Konditionen sie ein Risiko übernehmen, entscheiden sie nach eigener Prüfung. Mehr dazu auf unserer Seite Versicherung für schwer versicherbare Immobilien.

Vorgehen von SBC Immorisk

SBC Immorisk prüft gekündigte und schwer versicherbare Risiken, bereitet sie strukturiert auf und fragt sie am Versicherungsmarkt an – bei etablierten Versicherern und über ein Netzwerk zu Spezialversicherern im In- und Ausland. Ob und zu welchen Konditionen Versicherungsschutz angeboten wird, entscheidet der jeweilige Versicherer nach seiner Risikoprüfung. Eine Garantie auf eine Vermittlung gibt es nicht.

Für Hausverwaltungen mit mehreren Objekten kann es sinnvoll sein, nicht nur das gekündigte Objekt zu betrachten, sondern den gesamten Bestand. Der Portfolio- und Schadencheck zeigt, wo ähnliche Risiken bestehen. Laufende Schäden strukturiert zu bearbeiten, hilft zudem, künftige Schadenverläufe besser zu dokumentieren – siehe Schadenmanagement.

Fazit: Erst verstehen, dann anfragen

Eine Kündigung durch den Gebäudeversicherer ist ernst zu nehmen, bedeutet aber nicht automatisch, dass keine neue Absicherung möglich ist.

Entscheidend ist jetzt nicht, möglichst viele Versicherer möglichst schnell anzufragen. Entscheidend ist zunächst zu verstehen:

• Warum wurde gekündigt?
• Welche Schäden gab es?
• Welche Ursachen lagen vor?
• Was wurde inzwischen saniert?
• Wie stellt sich das Risiko heute dar?

Mit diesen Antworten lässt sich das Objekt vollständig und nachvollziehbar darstellen. Ob ein Versicherer das Risiko übernimmt, bleibt seine Entscheidung – eine gute Aufbereitung schafft aber die Grundlage für eine fundierte Prüfung.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung oder Rechtsberatung. Maßgeblich sind stets der konkrete Versicherungsvertrag, die gestellten Antragsfragen und die Entscheidung des jeweiligen Versicherers.