WEG-Versicherung: Welche Versicherungen eine Wohnungseigentümergemeinschaft braucht

Was ist eine WEG-Versicherung?

„WEG-Versicherung“ ist kein eigener Versicherungstyp, sondern die Sammelbezeichnung für die Verträge, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft für ihr Gemeinschaftseigentum abschließt. Versicherungsnehmerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 nach § 9a WEG selbst rechtsfähig ist. Der WEG-Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen und organisiert Abschluss, Anpassung und Schadenabwicklung.

Welche Versicherungen sind für eine WEG vorgesehen?

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung insbesondere die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie eine angemessene Haftpflichtversicherung. Daraus ergeben sich zwei Kernbausteine:

• Gebäudeversicherung zum Neuwert: deckt Schäden am Gebäude durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel, optional Elementargefahren.
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: deckt Ansprüche Dritter, die aus dem Grundstück und Gebäude entstehen, etwa bei Verletzung der Verkehrssicherungspflicht.

Je nach Objekt und Beschlusslage kommen weitere Verträge hinzu, zum Beispiel Elementarschutz, eine Glasversicherung, eine Gewässerschadenhaftpflicht für Öltanks, eine D&O- bzw. Vermögensschadenhaftpflicht für den Verwaltungsbeirat oder Bauversicherungen bei größeren Sanierungen.

Gemeinschafts- und Sondereigentum: Was ist versichert?

In der Praxis wird das ganze Gebäude – also Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum – häufig in einem einheitlichen Vertrag versichert, damit ein Leitungswasserschaden nicht an der Grenze zwischen beiden Eigentumsarten scheitert. Ob und in welchem Umfang Sondereigentum und Einbauten einzelner Eigentümer mitversichert sind, regeln der Vertrag und die Teilungserklärung. Die Einrichtung der Bewohner fällt nicht darunter; dafür sind Hausratversicherungen zuständig.

Wer entscheidet über die Versicherungen?

Grundlegende Entscheidungen – etwa der Einschluss von Elementargefahren, die Höhe eines Selbstbehalts oder ein Versichererwechsel – trifft die Eigentümerversammlung per Beschluss. Der Verwalter bereitet die Entscheidung vor, holt Angebote ein und setzt den Beschluss um. Fehler bei dieser Vorbereitung können zur Haftung des Verwalters führen.

Typische Besonderheiten bei WEG-Versicherungen

• Selbstbehalt und Umlage: Wie Selbstbehalte bei Schäden im Sondereigentum verteilt werden, sollte durch Beschluss oder Gemeinschaftsordnung geregelt sein.
• Schadenverlauf: Häufige Leitungswasserschäden führen zu Beitragserhöhungen oder Sanierungsauflagen – die Ursache liegt oft im Gemeinschaftseigentum.
• Obliegenheiten: Wartungs- und Kontrollpflichten müssen organisiert werden, auch wenn sie von einzelnen Eigentümern oder Mietern abhängen.
• Bauliche Veränderungen: Neue Balkone, Photovoltaik oder Wallboxen verändern Wert und Risiko und sollten dem Versicherer gemeldet werden.

Was bedeutet das für Hausverwaltungen?

Für WEG-Verwaltungen ist das Versicherungsmanagement ein Kernbestandteil der ordnungsmäßigen Verwaltung. Dazu gehören aktuelle Versicherungssummen, dokumentierte Beschlüsse, ein funktionierendes Schadenmanagement und eine transparente Kommunikation gegenüber den Eigentümern. Einen vollständigen Überblick bietet der Fachartikel Welche Versicherungen braucht eine WEG?

Ob Versicherungsschutz besteht, hängt immer vom jeweiligen Versicherungsvertrag und den vereinbarten Bedingungen ab. Die Erläuterungen ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.