Teilungserklärung: Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft

Was ist eine Teilungserklärung?

Mit der Teilungserklärung wird aus einem Grundstück mit Gebäude Wohnungseigentum. Der Eigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die jeweils mit Sondereigentum an einer Wohnung oder an anderen Räumen verbunden sind (§ 8 WEG). Bestandteil sind der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde.

Was regelt die Teilungserklärung?

• Welche Räume und Bauteile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind
• Die Miteigentumsanteile, nach denen sich häufig Kosten und Stimmrechte richten
• Sondernutzungsrechte, etwa an Gartenflächen oder Stellplätzen
• In der verbundenen Gemeinschaftsordnung: Nutzungsregeln, Kostenverteilung, Versammlungsregeln

Warum ist sie für die Versicherung wichtig?

Die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum entscheidet in vielen Schadenfällen darüber, wer zuständig ist, wie ein Selbstbehalt verteilt wird und ob Einbauten mitversichert sind. Nutzungsregeln – etwa ob Teileigentum gewerblich genutzt werden darf – beeinflussen zudem das Risiko und können bei Änderungen eine anzeigepflichtige Nutzungsänderung auslösen. Manche Gemeinschaftsordnungen enthalten zusätzlich eigene Regeln zur Versicherung des Gebäudes.

Was bedeutet das für Hausverwaltungen?

Die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung gehört zu den wichtigsten Arbeitsunterlagen jeder WEG-Verwaltung. Bei Übernahme einer Gemeinschaft sollte sie auf versicherungsrelevante Regelungen geprüft werden. Seit der WEG-Reform können Eigentümer bestimmte Kostenverteilungen per Beschluss ändern (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Die Ausführungen sind allgemeine Informationen und keine Rechtsberatung.