Schadenmanagement
Leitungswasserschaden in der Gebäudeversicherung: Deckung, Obliegenheiten und Prävention im Mehrfamilienhaus
- Leitungswasser ist Wasser, das bestimmungswidrig aus Rohren, verbundenen Einrichtungen, Heizungs- oder Klimaanlagen austritt. Plansch- und Reinigungswasser, Grundwasser und Niederschläge fallen nicht darunter.
- Bruchschäden an Rohren sind innerhalb des Gebäudes grundsätzlich versichert, außerhalb nur eingeschränkt. Rohre unterhalb der Bodenplatte brauchen nach den Musterbedingungen eine ausdrückliche Vereinbarung.
- Wichtige Ausschlüsse sind unter anderem Schwamm, Hausfäulepilze und Rückstau durch Witterungsniederschläge. Rückstau und Überschwemmung gehören zu den Elementargefahren.
- Folgekosten und Mietausfall sind nur bis zu den vereinbarten Beträgen und Monaten versichert. Kostengrenzen und Haftzeit stehen im Versicherungsschein.
- Sicherheitsvorschriften sind Voraussetzung für den Versicherungsschutz. Anlagen müssen instand gehalten, ungenutzte Gebäudeteile kontrolliert und Gebäude im Winter beheizt oder entleert werden.
- In der WEG bleibt der Versicherer den übrigen Eigentümern zur Leistung verpflichtet, wenn er wegen des Verhaltens eines einzelnen Eigentümers leistungsfrei ist. So sehen es die Musterbedingungen vor.
Was gilt als Leitungswasserschaden?
Leitungswasser ist nach den GDV-Musterbedingungen Wasser, das bestimmungswidrig ausgetreten ist. Die Bedingungen nennen als Austrittsquellen Rohre der Wasserversorgung (Zu- und Ableitungen) und damit verbundene Schläuche, mit diesen Rohren verbundene sonstige Einrichtungen, Heizungs- und Klimaanlagen, Wasserlösch- und Berieselungsanlagen sowie Wasserbetten und Aquarien. Als Leitungswasser gelten auch Betriebsflüssigkeiten aus Heizungs- oder Klimaanlagen und Wasserdampf, ausgenommen Flüssigkeiten zur Energieerzeugung.
Versichert sind außerdem Schäden durch Wasser, das aus innerhalb des Gebäudes verlaufenden Rohren der Regenentwässerung bestimmungswidrig austritt.
Kurz gesagt: Entscheidend ist, dass das Wasser bestimmungswidrig austritt. Plansch- oder Reinigungswasser, Grundwasser und Witterungsniederschläge fallen nicht darunter.
Rohrbruch und Frost: innerhalb und außerhalb des Gebäudes
Die Musterbedingungen unterscheiden drei Gruppen: Leitungswasserschäden, Bruchschäden innerhalb von Gebäuden und Bruchschäden außerhalb von Gebäuden.
| Bereich | Was versichert ist | Wichtige Grenzen |
|---|---|---|
| Innerhalb des Gebäudes | Frostbedingte und sonstige Bruchschäden an Rohren der Wasser- und Gasversorgung, von Heizungs- und Klimaanlagen, Löschanlagen und der Regenentwässerung. Dazu frostbedingte Bruchschäden an Armaturen, Bade- und Duscheinrichtungen, Toiletten sowie Heizkörpern und Kesseln | Als innerhalb gilt der gesamte Baukörper einschließlich Bodenplatte. Rohre und Installationen unterhalb der Bodenplatte sind nur versichert, wenn das ausdrücklich vereinbart ist |
| Außerhalb des Gebäudes | Frostbedingte und sonstige Bruchschäden an Zuleitungsrohren der Wasserversorgung und an Rohren von Heizungs- oder Klimaanlagen, soweit der Versicherungsnehmer die Gefahr trägt und die Rohre dem versicherten Gebäude dienen oder sich auf dem Versicherungsgrundstück befinden | Für Rohre, die nicht dem versicherten Gebäude dienen oder nicht auf dem Grundstück liegen, ist die Entschädigung je Versicherungsfall auf den vereinbarten Betrag begrenzt |
Ob und in welcher Höhe Bruchschäden außerhalb des Gebäudes versichert sind, ist eines der Details, bei denen sich Verträge deutlich unterscheiden. Bei Mehrfamilienhäusern lohnt sich ein Blick auf den Verlauf der Hausanschlüsse und Zuleitungen. Zu den Ableitungsrohren siehe auch Gebäudeversicherung für Hausverwaltungen: Die wichtigsten Bausteine im Überblick.
Was ist bei Leitungswasser nicht versichert?
Die Musterbedingungen nennen Ausschlüsse, die ohne Berücksichtigung mitwirkender Ursachen gelten:
- Plansch- oder Reinigungswasser
- Schwamm und alle Arten von Hausfäulepilzen
- Grundwasser, stehende oder fließende Gewässer, Überschwemmung, Witterungsniederschläge und dadurch verursachter Rückstau (diese Gefahren gehören zu den Elementargefahren, siehe Elementarschäden versichern)
- Erdsenkung oder Erdrutsch, es sei denn, Leitungswasser hat sie verursacht
- Öffnen von Sprinklern wegen eines Brandes, durch Druckproben oder durch Umbau- und Reparaturarbeiten
- Schäden an Gebäuden oder Gebäudeteilen, die nicht bezugsfertig sind
Nicht Teil der Gebäudeversicherung sind außerdem nachträglich eingefügte Sachen, die ein Mieter oder Wohnungseigentümer auf eigene Kosten beschafft hat und für die er die Gefahr trägt, sofern das nicht zusätzlich vereinbart wurde (A 7.6.2 der Musterbedingungen). Das ist bei Sondereigentum relevant.
Welche Folgekosten und welcher Mietausfall sind versichert?
Nach den Musterbedingungen ersetzt der Versicherer bei einem Versicherungsfall bestimmte Kosten, soweit sie erforderlich und tatsächlich angefallen sind: Aufräumungs- und Abbruchkosten, Bewegungs- und Schutzkosten, Kosten für Wasser-, Gas- und Heizölverlust, Hotelkosten und Rückreisekosten aus dem Urlaub. Jede Kostenart ist auf den jeweils vereinbarten Betrag begrenzt.
Zusätzlich kann Mietausfall versichert sein, wenn Mieter von Wohnräumen wegen eines Versicherungsfalls zu Recht die Miete ganz oder teilweise einstellen oder kündigen. Der Ersatz gilt für den Zeitraum, in dem Räume nicht benutzbar sind, höchstens für die vereinbarte Anzahl Monate. Die Kostengrenzen und die Haftzeit unterscheiden sich von Vertrag zu Vertrag und sollten im Versicherungsschein geprüft werden.
Welche Sicherheitsvorschriften gelten und was passiert bei Verstößen?
Viele Leitungswasserschäden sind vermeidbar, und einige Sicherheitsvorschriften sind Voraussetzung für den Versicherungsschutz. Die Musterbedingungen nennen als vertraglich vereinbarte Obliegenheiten unter anderem:
- Versicherte Sachen sind stets in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten, besonders wasserführende Anlagen, Dächer und außen angebrachte Sachen. Mängel oder Schäden müssen unverzüglich beseitigt werden.
- Nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile müssen zu jeder Jahreszeit genügend häufig kontrolliert werden. Alle wasserführenden Anlagen sind dort abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten.
- In der kalten Jahreszeit müssen alle Gebäude und Gebäudeteile beheizt und genügend häufig kontrolliert werden. Alternativ sind wasserführende Anlagen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten.
Verletzt der Versicherungsnehmer eine dieser Obliegenheiten, ist der Versicherer unter den Voraussetzungen des Bedingungswerks berechtigt zu kündigen und kann ganz oder teilweise leistungsfrei sein. Für Hausverwaltungen heißt das: Leerstand, Sanierungsphasen und Winterkontrollen gehören dokumentiert. Welche Obliegenheiten vor und nach einem Schaden insgesamt gelten und wann der Versicherer kürzen darf, erklärt der Beitrag Obliegenheiten in der Gebäudeversicherung.
Was gilt bei Wohnungseigentümergemeinschaften?
Die Musterbedingungen enthalten eine Regel für Wohnungs- und Teileigentum: Ist der Versicherer wegen des Verhaltens einzelner Wohnungseigentümer ganz oder teilweise leistungsfrei, bleibt er den übrigen Wohnungseigentümern zur Leistung verpflichtet, und zwar für deren Sondereigentum und Miteigentumsanteile. Der Miteigentumsanteil desjenigen, gegenüber dem der Versicherer leistungsfrei ist, wird nicht oder nur teilweise entschädigt. Die übrigen Eigentümer können dafür dennoch Entschädigung verlangen, wenn diese zur Wiederherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet wird.
Selbstbeteiligung und Schadenmeldung
Selbstbeteiligungen werden in vereinbarter Höhe von der Entschädigung abgezogen. Sie können sich je nach Gefahr unterscheiden und stehen im Versicherungsschein. Der Eintritt des Versicherungsfalls ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen, sobald der Versicherungsnehmer davon Kenntnis erlangt hat (§ 30 VVG). Wie die Meldung praktisch abläuft, beschreibt Schadenmeldung in der Gebäudeversicherung: Ablauf und Checkliste für Hausverwaltungen. Wenn die Regulierung stockt, hilft Gebäudeversicherung zahlt nicht: Was tun bei verzögerter Schadenregulierung?
Wie lassen sich Leitungswasserschäden vermeiden?
Leitungswasserschäden prägen in vielen Mehrfamilienhäusern die Schadenhistorie und damit Beitrag und Verhandlungsposition (siehe Schadenquote in der Gebäudeversicherung). Aus Verwaltersicht sind diese Maßnahmen besonders wirksam:
- Alter, Material und Zustand der Leitungen im Bestand erfassen und kritische Stränge priorisieren
- Armaturen, Hausanschlüsse und Sicherungseinrichtungen regelmäßig warten
- Bei Leerstand und Sanierung Absperrpläne führen und Kontrollen dokumentieren
- Im Winter Beheizung und Frostschutz kontrollieren
- Schadenursachen nach Objekt, Etage und Leitungsart auswerten, um Muster zu erkennen
- Bei Häufung Leckageschutz oder Wassermonitoring prüfen
Fazit: Deckung kennen und Obliegenheiten dokumentieren
Leitungswasser ist die zentrale Gefahr im Mehrfamilienhaus. Wer die Abgrenzung zwischen Leitungswasser, Elementargefahren und nicht versicherten Schäden kennt und seine Obliegenheiten nachweisbar erfüllt, vermeidet Streit im Schadenfall. Die Musterbedingungen geben die Struktur vor. Verbindlich ist aber immer das Bedingungswerk des konkreten Vertrags.
Praxisbeispiel
Frostschaden in einem teilleerstehenden Mehrfamilienhaus
In einem Mehrfamilienhaus steht ein Gebäudeteil wegen einer Sanierung mehrere Wochen leer. Im Winter platzt dort eine Leitung. Das Wasser läuft längere Zeit, weil niemand kontrolliert. Das Beispiel ist vereinfacht und fiktiv.
- Der Bereich war weder beheizt noch abgesperrt oder entleert.
- Kontrollen wurden nicht dokumentiert.
- Der Versicherer prüft, ob Sicherheitsvorschriften verletzt wurden.
Die entscheidende Frage ist nicht, ob Rohrbruch und Frost grundsätzlich versichert sind, sondern ob die Obliegenheiten eingehalten wurden. Hätten Kontrolle und Absperrung nachweisbar stattgefunden, wäre die Ausgangslage deutlich besser. Wenn nicht, kann der Versicherer unter den Voraussetzungen des Bedingungswerks leistungsfrei sein. Das ist der Grund, warum Kontrollen bei Leerstand und Sanierung dokumentiert werden sollten.
Leitungswasser: Deckung und Obliegenheiten prüfen
Diese Fragen helfen, den Leitungswasserschutz eines Bestands strukturiert zu prüfen.
- Sind Bruchschäden innerhalb und außerhalb des Gebäudes versichert, und mit welchen Grenzen?
- Sind Rohre unterhalb der Bodenplatte ausdrücklich eingeschlossen?
- Welche Entschädigungsgrenzen gelten für Zuleitungsrohre außerhalb des Gebäudes?
- Wie hoch sind Selbstbeteiligung und Kostengrenzen je Kostenart?
- Wie lange läuft die Haftzeit beim Mietausfall?
- Ist Elementarschutz für Rückstau und Überschwemmung vorhanden?
- Werden leerstehende Gebäudeteile regelmäßig kontrolliert und ist das dokumentiert?
- Gibt es Winterkontrollen oder Frostschutzmaßnahmen mit Nachweis?
- Werden Mängel an wasserführenden Anlagen unverzüglich beseitigt?
- Sind Schadenursachen je Objekt ausgewertet?
Häufige Fragen
Zahlt die Gebäudeversicherung bei einem Rohrbruch?
Ja, nach den Musterbedingungen sind frostbedingte und sonstige Bruchschäden an Rohren innerhalb des Gebäudes versichert, sofern Leitungswasser als Gefahr eingeschlossen ist. Für Rohre außerhalb des Gebäudes gelten Einschränkungen und gegebenenfalls Entschädigungsgrenzen. Maßgeblich sind Versicherungsschein und Bedingungen.
Sind Rohre unter der Bodenplatte versichert?
Nach den Musterbedingungen nicht, soweit nichts anderes vereinbart ist. Als innerhalb des Gebäudes gilt der gesamte Baukörper einschließlich Bodenplatte, Rohre unterhalb der Bodenplatte sind aber ausdrücklich ausgenommen, sofern nicht eine Einschlussvereinbarung besteht.
Ist Schimmel nach einem Wasserschaden versichert?
Das hängt vom Bedingungswerk ab. Die Musterbedingungen schließen Schäden durch Schwamm und alle Arten von Hausfäulepilzen aus. Kosten der Schadenbehebung nach einem versicherten Leitungswasserschaden sind eine andere Frage und im Einzelfall zu prüfen.
Was passiert, wenn ein Gebäude leer steht und das Wasser nicht abgesperrt war?
Das kann eine Obliegenheitsverletzung sein. Nach den Musterbedingungen müssen nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile kontrolliert und wasserführende Anlagen abgesperrt, entleert und entleert gehalten werden. Verstöße können zur Leistungsfreiheit führen, wenn die Voraussetzungen des Bedingungswerks erfüllt sind.
Sind Schäden an der Einbauküche oder an nachträglichen Einbauten eines Eigentümers versichert?
Nachträglich eingefügte Sachen, die ein Mieter oder Wohnungseigentümer auf eigene Kosten beschafft hat und für die er die Gefahr trägt, sind nach den Musterbedingungen nicht Teil der Gebäudeversicherung, außer es ist zusätzlich vereinbart. Individuell für das Gebäude gefertigte Einbaumöbel können Gebäudebestandteile sein.
Muss ein Schaden unter dem Selbstbehalt gemeldet werden?
Das regeln Vertrag und Bedingungen. Gesetzlich ist der Eintritt des Versicherungsfalls unverzüglich anzuzeigen (§ 30 VVG). Vor einer Nichtmeldung sollten Bedingungen und Schadenhistorie geprüft werden, weil sich die Frage auf spätere Antragsangaben auswirken kann.
Fachbegriffe im Glossar
Fachbegriffe im Glossar
Quellen
Die folgenden Primärquellen liegen den fachlichen Aussagen dieses Beitrags zugrunde. Alle Links führen auf externe Websites.
- GDV: Allgemeine Wohngebäude Versicherungsbedingungen (VGB 2022 – Wert 1914 – Gleitender Neuwert Plus), unverbindliche Musterbedingungen (PDF, externer Link) – Gefahr Leitungswasser (A 4), nicht versicherte Sachen (A 7), Selbstbeteiligung (A 9), Wohnungseigentum (A 10), Kosten (A 11), Mietausfall (A 12), Sicherheitsvorschriften (A 20)
- Versicherungsvertragsgesetz: § 30 VVG – Anzeige des Versicherungsfalles (externer Link) – unverzügliche Anzeige des Versicherungsfalls
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