Gefahrerhöhung: Wann Änderungen am Gebäude gemeldet werden müssen

Was ist eine Gefahrerhöhung?

Eine Gefahrerhöhung ist eine nachträgliche Änderung der Verhältnisse, die das versicherte Risiko dauerhaft größer macht, als es bei Vertragsschluss war. Der Versicherer hat den Beitrag auf Grundlage der damaligen Angaben kalkuliert. Ändert sich das Risiko erheblich, soll er davon erfahren und reagieren können. Die Regeln dazu stehen in den §§ 23 bis 27 des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG).

Welche Arten von Gefahrerhöhung gibt es?

• Subjektive (gewollte) Gefahrerhöhung: Der Versicherungsnehmer nimmt selbst eine gefahrerhöhende Änderung vor oder gestattet sie einem Dritten. Ohne Zustimmung des Versicherers ist das nach § 23 Abs. 1 VVG untersagt.
• Nachträglich erkannte Gefahrerhöhung: Der Versicherungsnehmer erkennt erst später, dass seine Handlung die Gefahr erhöht hat, und muss dies unverzüglich anzeigen.
• Objektive (ungewollte) Gefahrerhöhung: Die Gefahr erhöht sich ohne Zutun des Versicherungsnehmers. Er muss sie unverzüglich anzeigen, sobald er davon Kenntnis erlangt (§ 23 Abs. 3 VVG).

Typische Beispiele bei Immobilien

• Längerer Leerstand eines Gebäudes oder einzelner Einheiten
• Gewerbliche Nutzung in bisher reinen Wohnräumen oder ein Wechsel zu einer brandgefährlicheren Nutzung (Nutzungsänderung)
• Umfangreiche Bauarbeiten am Gebäude, etwa Dachsanierung mit Heißarbeiten
• Entfernen oder Außerbetriebnahme von Sicherungen wie Brandmeldeanlagen
• Einlagerung größerer Mengen brennbarer Stoffe

Ob eine Änderung tatsächlich eine Gefahrerhöhung ist, hängt auch von den Antragsfragen und Vertragsbedingungen ab. Unerhebliche oder nach den Umständen als mitversichert geltende Änderungen zählen nicht dazu.

Welche Folgen kann eine Gefahrerhöhung haben?

Der Versicherer kann den Vertrag unter bestimmten Voraussetzungen kündigen (§ 24 VVG) oder stattdessen eine höhere Prämie verlangen bzw. die Absicherung der höheren Gefahr ausschließen (§ 25 VVG). Tritt ein Versicherungsfall nach einer nicht angezeigten oder nicht genehmigten Gefahrerhöhung ein, kann er nach § 26 VVG bei Vorsatz leistungsfrei sein und bei grober Fahrlässigkeit die Leistung kürzen. Die Leistungspflicht bleibt bestehen, soweit die Gefahrerhöhung für den Eintritt des Versicherungsfalls oder den Umfang der Leistung nicht ursächlich war.

Was bedeutet das für Hausverwaltungen?

Hausverwaltungen erfahren von vielen Änderungen zuerst: Mieterwechsel im Gewerbe, Leerstände, Bauarbeiten oder defekte Sicherungen. Ein festes Meldeverfahren an den Versicherer oder Makler und eine dokumentierte Prüfung, ob eine Änderung anzeigepflichtig ist, schützen Eigentümer und Verwaltung gleichermaßen (Hausverwalterhaftung).

Ob eine Gefahrerhöhung vorliegt, hängt vom Einzelfall und den vereinbarten Bedingungen ab. Die Ausführungen sind keine Rechtsberatung.