Mietausfall nach einem Gebäudeschaden: Was versichert ist

Was bedeutet Mietausfall in der Gebäudeversicherung?

Mietausfall ist der Ertragsverlust des Vermieters, wenn vermietete Flächen nach einem Sachschaden nicht genutzt werden können. Wird eine Wohnung nach einem Brand oder einem großen Leitungswasserschaden unbewohnbar, können Mieter die Miete nach § 536 BGB mindern – bis auf null. Die Gebäudeversicherung ersetzt diesen Ausfall, wenn er vereinbart ist und der zugrunde liegende Schaden versichert ist.

Was ist typischerweise versichert?

• Wohnraum: Viele Wohngebäudeverträge enthalten Mietausfall für vermieteten Wohnraum, häufig für einen begrenzten Zeitraum, etwa bis zu zwölf Monate. Auch der Nutzungsausfall bei selbst bewohntem Wohnraum kann im ortsüblichen Mietwert eingeschlossen sein.
• Gewerbe: Mietausfall für gewerblich vermietete Flächen ist oft gesondert zu vereinbaren und wird nach Jahresmiete und Haftzeit kalkuliert.
• Fortlaufende Nebenkosten: Je nach Vertrag sind auch weiterlaufende Betriebskosten umfasst.

Voraussetzung ist immer, dass der Schaden durch eine versicherte Gefahr entstanden ist. Mietausfall nach einem nicht versicherten Elementarschaden ist daher in der Regel ebenfalls nicht gedeckt.

Was bedeutet Haftzeit?

Die Haftzeit begrenzt den Zeitraum, für den Mietausfall ersetzt wird. Ist die Wiederherstellung länger, trägt der Vermieter den Rest selbst. Gerade nach Großschäden, bei denkmalgeschützten Gebäuden oder bei Lieferengpässen im Handwerk kann eine Haftzeit von zwölf Monaten knapp werden. Bei Gewerbeobjekten werden häufig längere Haftzeiten vereinbart.

Was ist nicht versichert?

Die Mietausfallversicherung in der Gebäudeversicherung deckt keine Zahlungsausfälle wegen zahlungsunfähiger Mieter, keine Leerstandsverluste und keinen Mietausfall nach nicht versicherten Schäden. Für das Ausfallrisiko zahlungsunfähiger Mieter gibt es eigene Produkte, die unabhängig von der Gebäudeversicherung sind.

Was sollten Eigentümer und Hausverwaltungen beachten?

• Prüfen, ob Mietausfall für Wohn- und Gewerbeflächen vereinbart ist.
• Haftzeit und Entschädigungsgrenzen an Objekt und Mieterstruktur anpassen.
• Nach einem Schaden Mietminderungen dokumentieren und dem Versicherer nachweisen.
• Wiederherstellung zügig vorantreiben (Schadenminderungspflicht).

Ob und in welchem Umfang Mietausfall versichert ist, hängt vom konkreten Vertrag und den vereinbarten Bedingungen ab.