Unterversicherung bei Mehrfamilienhäusern: Wer haftet bei falscher Wertermittlung?

Was bedeutet Unterversicherung bei einem Mehrfamilienhaus?

Ein Mehrfamilienhaus ist unterversichert, wenn die vereinbarte Versicherungssumme zum Zeitpunkt des Schadens niedriger ist als der Versicherungswert, also der Betrag, der für die Wiederherstellung des Gebäudes in neuwertigem Zustand aufzuwenden wäre. Ob daraus eine Kürzung folgt, regeln das Versicherungsvertragsgesetz und vor allem die vereinbarten Versicherungsbedingungen.

Für die Haftungsfrage ist eine saubere Begriffsklärung unverzichtbar, weil in Gesprächen nach einem Schaden häufig Versicherungswert, Versicherungssumme und Verkehrswert vermischt werden. Eine ausführliche Erklärung der Wertermittlung finden Sie im Beitrag Wert 1914 einfach erklärt.

Summenmodell oder andere Tarifmodelle?

Unterversicherung im klassischen Sinn setzt voraus, dass überhaupt eine Versicherungssumme vereinbart ist. Am Markt gibt es jedoch unterschiedliche Modelle, und nicht jedes Modell kennt eine Unterversicherung:

• Summenmodell nach Wert 1914 (gleitender Neuwert): Verbreitet bei Mehrfamilienhäusern und WEG. Unterversicherung ist möglich, kann aber durch einen Unterversicherungsverzicht ausgeschlossen sein.
• Feste Versicherungssumme in Euro: Etwa bei gemischt oder gewerblich genutzten Objekten. Ohne Anpassungsmechanismus kann die Summe durch steigende Baukosten veralten.
• Flächenmodelle: Die GDV-Musterbedingungen VGB 2022 im Wohnflächenmodell kennen keine Versicherungssumme; der Beitrag richtet sich nach Fläche, Gebäudetyp und Ausstattung. Falsche Angaben führen hier nicht zur Quotelung nach § 75 VVG, sondern zu anderen Folgen, etwa nach den Regeln zur vorvertraglichen Anzeigepflicht oder zur Bauausgestaltung.
• Versicherung auf erstes Risiko: Hier wird bis zur vereinbarten Summe ohne Prüfung einer Unterversicherung entschädigt. In der Gebäudeversicherung betrifft das meist einzelne Positionen wie bestimmte Kosten.

Wie entsteht Unterversicherung?

Unterversicherung entsteht bei Mehrfamilienhäusern fast immer durch eine fehlerhafte oder veraltete Datengrundlage, nicht durch die allgemeine Baukostensteigerung. Diese gleicht der gleitende Neuwert über den Anpassungsfaktor aus. Fehler in Fläche, Ausstattung oder Gebäudeteilen schreibt er dagegen jedes Jahr fort.

Nicht jede dieser Ursachen führt automatisch zur Kürzung. Eine falsche Flächenangabe in einem Flächenmodell ist rechtlich etwas anderes als ein zu niedriger Wert 1914 in einem Summenmodell. Eine reine Renovierung im bisherigen Standard verändert den Neubauwert in der Regel nicht wesentlich. Ein ausgebautes Dachgeschoss mit zusätzlichen Wohnungen dagegen schon. Auch Vorschäden spielen für die Unterversicherung keine Rolle, wohl aber für Annahme und Beitrag; mehr dazu im Beitrag Gebäudeversicherung mit Vorschäden.

Wie berechnet sich die Kürzung bei Unterversicherung?

Ist die Versicherungssumme zur Zeit des Versicherungsfalls erheblich niedriger als der Versicherungswert, muss der Versicherer nach § 75 VVG nur im Verhältnis der Versicherungssumme zu diesem Wert leisten. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Schadens, nicht der des Vertragsschlusses.

Die GDV-Musterbedingungen VGB 2022 (Wert 1914) konkretisieren das in A 17.8 für die Fälle, in denen der Unterversicherungsverzicht nicht gilt. Bemerkenswert: Die Musterbedingung spricht von einer niedrigeren, nicht von einer erheblich niedrigeren Versicherungssumme. Gekürzt werden dort auch versicherte Kosten und Mietausfall. Welche Schwelle im eigenen Vertrag gilt, ergibt sich aus dem jeweiligen Bedingungswerk.

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 80 % Deckung

Was die Formel nicht abbildet

• Selbstbehalt: Nach A 17.10 VGB 2022 wird eine Selbstbeteiligung von der Entschädigung abgezogen. Reihenfolge und Höhe regelt der jeweilige Vertrag.
• Entschädigungsgrenzen: Für Kosten wie Aufräumung oder Abbruch gelten oft eigene Höchstbeträge (A 17.4 VGB 2022). Eine Unterversicherung kann diese Positionen zusätzlich kürzen.
• Neuwertanteil: Den über den Zeitwertschaden hinausgehenden Teil zahlt der Versicherer nach den Musterbedingungen nur, wenn die Wiederherstellung innerhalb von drei Jahren sichergestellt ist (A 17.6 VGB 2022).
• Unterversicherungsverzicht: Gilt ein wirksamer Verzicht, entfällt die Quotelung ganz. Dann ist die Formel nicht anzuwenden.

Unterversicherungsrechner: Kürzung im Modell berechnen

Mit dem folgenden Rechner können Sie die Wirkung einer klassischen Unterversicherung mit eigenen Zahlen nachvollziehen. Der Faktor ist auf maximal 100 % begrenzt, die Modellentschädigung zusätzlich auf die Versicherungssumme. Ihre Eingaben werden ausschließlich lokal in Ihrem Browser berechnet und weder gespeichert noch übermittelt.

Was ist ein Unterversicherungsverzicht?

Beim Unterversicherungsverzicht sagt der Versicherer vertraglich zu, die Entschädigung nicht wegen Unterversicherung zu kürzen. Das Gesetz kennt diesen Verzicht nicht; er entsteht ausschließlich durch die Versicherungsbedingungen und ist entsprechend versichererabhängig ausgestaltet.

Voraussetzungen nach den GDV-Musterbedingungen

Nach A 14.1 und A 14.2.1 VGB 2022 (Wert 1914) gilt der Verzicht, wenn der Versicherungsnehmer die Antragsfragen zu Größe, Ausbau und Ausstattung des Gebäudes zutreffend beantwortet und der Versicherer daraus die Versicherungssumme Wert 1914 berechnet hat. Der Verzicht erstreckt sich dann auch auf Kosten und Mietausfall. Ausführlich erklärt das der Abschnitt Unterversicherungsverzicht im Beitrag zum Wert 1914.

Wann der Verzicht entfällt

• Unzutreffende Antragsangaben (A 14.2.3): Wurde die Summe dadurch zu niedrig bemessen, gilt der Verzicht nicht. Die Rechte des Versicherers wegen Verletzung der vorvertraglichen Anzeigepflicht bleiben daneben bestehen.
• Nicht angezeigte wertsteigernde Baumaßnahmen (A 14.2.2): Ein Abzug ist möglich, wenn solche Maßnahmen nach Vertragsschluss die Summe verändern und nicht unverzüglich angezeigt wurden. Ausnahme: Die Maßnahme fällt in die Versicherungsperiode, in der der Schaden eintritt.
• Andere Ermittlungsart: Wurde die Summe nicht nach dem vom Versicherer vorgesehenen Verfahren ermittelt, etwa frei geschätzt, kann je nach Bedingungswerk von vornherein kein Verzicht vereinbart sein. Manche Versicherer knüpfen den Verzicht an ein Wertgutachten.

Wer ist für die richtige Wertermittlung verantwortlich?

Für die richtige Wertermittlung gibt es keinen einzelnen Alleinverantwortlichen. Versicherungsnehmer, Hausverwaltung, Makler und Versicherer haben unterschiedliche Rollen, und ihre Pflichten ergeben sich aus unterschiedlichen Rechtsgrundlagen.

Versicherungsnehmer

Versicherungsnehmer ist in der WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, beim Mehrfamilienhaus im Alleineigentum der Eigentümer. Die Versicherungssumme wird zwischen Versicherer und Versicherungsnehmer vereinbart (A 13.3.1 VGB 2022). Der Versicherungsnehmer muss die Antragsfragen zu gefahrerheblichen Umständen zutreffend beantworten (§ 19 VVG) und vertragliche Anzeige- und Mitwirkungspflichten erfüllen, etwa bei wertsteigernden Baumaßnahmen. Ist der gemeine Wert vereinbart, ist er nach den Musterbedingungen ausdrücklich selbst für die zutreffende Höhe der Summe verantwortlich (A 13.3.3).

Hausverwaltung

Die Hausverwaltung ist in der Regel nicht Vertragspartei, handelt aber für den Versicherungsnehmer. Ihre Pflichten folgen aus dem Verwaltervertrag, bei der WEG zusätzlich aus dem Wohnungseigentumsgesetz und den Beschlüssen. Typisch sind:

• Organisation: Versicherungsverträge erfassen, Wiedervorlagen setzen, Zuständigkeiten festlegen.
• Informationsweitergabe: Bauliche Veränderungen, Ausbauten, Nutzungsänderungen und neue Gebäudeteile an Versicherer oder Makler melden.
• Datenbeschaffung: Flächen, Baujahr, Ausstattung und Pläne für die Wertermittlung bereitstellen.
• Vorlage an die Eigentümer: Entscheidungen von Gewicht, etwa ein Wertgutachten oder eine Summenanpassung mit Mehrbeitrag, in der WEG zur Beschlussfassung vorbereiten.
• Dokumentation: Herleitung, Hinweise an die Eigentümer und deren Entscheidungen nachvollziehbar ablegen.

Eine Pflicht zur eigenen sachverständigen Bewertung folgt daraus nicht ohne Weiteres. Der Umfang ist eine Frage des Verwaltervertrags und des Einzelfalls.

Versicherungsmakler

Der Makler steht rechtlich auf der Seite des Kunden. Er muss nach § 60 VVG eine hinreichende Zahl von Angeboten zugrunde legen und nach § 61 VVG den Kunden nach seinen Wünschen und Bedürfnissen befragen, beraten und die Gründe für seinen Rat angeben. Die Beratung ist zu dokumentieren und in Textform zu übermitteln (§§ 61, 62 VVG). Verletzt er diese Pflichten schuldhaft, haftet er nach § 63 VVG auf Schadensersatz. Zur Bedarfsermittlung kann gehören, die Plausibilität der Versicherungssumme zu prüfen und Risikoinformationen vollständig an den Versicherer weiterzugeben. Wie weit Pflichten während der Vertragslaufzeit reichen, hängt vom Maklervertrag und vom konkreten Anlass ab. Für Großrisiken gelten Ausnahmen (§ 65 VVG).

Versicherer

Der Versicherer legt das Tarifmodell fest, stellt die Antragsfragen und berechnet im Wert-1914-Modell die Summe aus den Angaben (A 14.1.2 VGB 2022). Er entscheidet über die Annahme und darüber, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Unterversicherungsverzicht gilt. Eigene Beratungspflichten hat er nach § 6 VVG, auch während der Vertragslaufzeit bei erkennbarem Anlass. Diese Pflichten entfallen jedoch, wenn der Vertrag über einen Makler vermittelt wird, und bei Großrisiken (§ 6 Abs. 6 VVG).

Wann haftet eine Hausverwaltung bei Unterversicherung?

Eine Hausverwaltung haftet für eine Unterversicherung nur, wenn sie eine konkrete Pflicht schuldhaft verletzt hat und gerade dadurch ein Schaden entstanden ist. Zentrale Anspruchsgrundlage ist § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag. Eine falsche Versicherungssumme allein begründet noch keine persönliche Haftung.

Rechtsbeziehung zwischen Gemeinschaft und Verwalter

Bei der WEG besteht der Verwaltervertrag zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter. Ansprüche aus Pflichtverletzungen des Verwalters stehen daher grundsätzlich der Gemeinschaft zu. Einzelne Eigentümer wenden sich wegen mangelhafter Verwaltung regelmäßig an die Gemeinschaft (§ 18 Abs. 2 WEG). Ob einzelne Eigentümer daneben direkte Ansprüche gegen den Verwalter haben, ist eine eigene Rechtsfrage; mehr dazu im Beitrag Verwalterhaftung: Wann haftet eine Hausverwaltung?. Bei der Mietverwaltung für einen Eigentümer ergibt sich alles aus dem individuellen Verwaltungsvertrag.

Warum nicht jede falsche Summe zur Haftung führt

• Die Summe wurde vom Versicherer berechnet und ein Verzicht gilt: Dann fehlt es oft schon an einem Schaden.
• Die Verwaltung hat auf Risiken hingewiesen und die Gemeinschaft hat bewusst anders beschlossen.
• Der Fehler stammt aus der Zeit vor der Mandatsübernahme und war nicht erkennbar.
• Die Wertermittlung war Aufgabe des Maklers oder Versicherers, und die Verwaltung hat ihre Informationen vollständig weitergegeben.

Bei der Schadensberechnung kann zudem eine Rolle spielen, dass bei richtiger Summe ein höherer Beitrag angefallen wäre. Wie solche Fragen im Einzelfall zu bewerten sind, gehört in eine rechtliche Prüfung. Zur Absicherung eigener Haftungsrisiken dient der Verwaltung typischerweise eine Vermögensschadenhaftpflicht.

Praxisfälle – Unterversicherung in der Hausverwaltung

Die folgenden Fälle sind vereinfachte, frei gebildete Beispiele. Sie beruhen nicht auf tatsächlichen Schadenfällen oder Gerichtsentscheidungen und ersetzen keine Prüfung im Einzelfall.

Fall 1: Alter Wert 1914 ungeprüft übernommen

Fall 2: Dachgeschossausbau nicht berücksichtigt

Fall 3: Falsche Wohnfläche bei Vertragsabschluss

Fall 4: Versicherungswechsel mit unvollständigen Gebäudedaten

Fall 5: Schadenfall mit fehlendem Unterversicherungsverzicht

Unterversicherung bei WEGs – welche Besonderheiten gelten?

In der WEG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Versicherungsnehmerin für das gemeinschaftliche Eigentum, und die Verwaltung obliegt ihr (§ 18 Abs. 1 WEG). Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen (§ 9b WEG) und führt die Aufgaben aus.

• Gemeinschaftliches Eigentum: Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG insbesondere die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert. Eine dauerhaft zu niedrige Summe kann damit in Konflikt geraten.
• Aufgaben des Verwalters: Nach § 27 Abs. 1 WEG trifft der Verwalter eigenständig Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung oder solche, die zur Fristwahrung oder Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Eigentümer können diese Befugnisse durch Beschluss erweitern oder einschränken (§ 27 Abs. 2 WEG).
• Beschlussfassung: Eine Summenanpassung mit spürbarem Mehrbeitrag oder ein kostenpflichtiges Wertgutachten wird häufig nicht mehr untergeordnet sein. Dann muss die Verwaltung die Entscheidung vorbereiten und den Beschluss umsetzen.
• Dokumentation: Protokolle, Beschlussvorlagen, Hinweise an die Eigentümer und Korrespondenz mit Versicherer oder Makler sind im Streitfall der wichtigste Nachweis.
• Zusammenarbeit mit Versicherungsmaklern: Ein Makler kann Versicherungsmodell, Verzicht und Wertermittlung fachlich prüfen. Die Beschlusskompetenz bleibt bei der Gemeinschaft.

Einen Überblick über Vertragsstrukturen bieten die Beiträge Gebäudeversicherung für Hausverwaltungen und Rahmenvertrag, Einzelvertrag oder objektbezogenes Konzept.

Wie können Hausverwaltungen Unterversicherung vermeiden?

Unterversicherung lässt sich am wirksamsten durch einen festen, dokumentierten Prüfprozess je Objekt vermeiden. Der folgende Ablauf hat sich als Struktur bewährt; Intervalle und Tiefe richten sich nach Bestand und Verwaltervertrag.

Für Verwaltungen mit größeren Beständen lohnt sich dieser Prozess besonders, weil sich Fehler über viele Objekte summieren. Welche Obliegenheiten daneben zu organisieren sind, beschreibt der Beitrag Obliegenheiten in der Gebäudeversicherung.

Checkliste – Unterversicherung erkennen

Die folgenden 14 Prüfpunkte helfen, Anzeichen einer Unterversicherung im eigenen Bestand zu erkennen. Sie ersetzen keine Vertragsprüfung.

• Versicherungsschein, Bedingungen und Nachträge liegen je Objekt vollständig vor.
• Das Versicherungsmodell ist bekannt: Wert 1914, feste Summe, Flächenmodell oder Erstrisiko.
• Der Wert 1914 bzw. die Versicherungssumme ist im Versicherungsschein ausgewiesen.
• Die Herleitung des Werts ist dokumentiert: Antragsangaben, Wertermittlungsbogen oder Gutachten.
• Die gemeldeten Flächen stimmen mit Plänen oder Aufmaß überein.
• Alle Gebäude und Gebäudeteile sind erfasst, einschließlich Nebengebäuden, Garagen und Tiefgaragen.
• Anbauten, Aufstockungen und Dachgeschossausbauten seit Vertragsbeginn sind bekannt und gemeldet.
• Größere Modernisierungen mit höherem Ausstattungsstandard wurden auf Wertrelevanz geprüft.
• Gewerbliche oder gemischte Nutzung ist in der Police zutreffend abgebildet.
• Der Unterversicherungsverzicht ist im Versicherungsschein ausgewiesen und seine Voraussetzungen sind bekannt.
• Selbstbehalte und Entschädigungsgrenzen für Kosten sind erfasst.
• Zuständigkeiten für Meldungen an Versicherer oder Makler sind festgelegt.
• Hinweise an die Eigentümer und deren Entscheidungen sind dokumentiert.
• Ein Termin für die nächste Prüfung ist festgelegt.

Interaktive Prüfhilfe für Hausverwaltungen

Fazit

Unterversicherung bei Mehrfamilienhäusern ist in erster Linie ein Daten- und Dokumentationsproblem. Der gleitende Neuwert gleicht steigende Baukosten aus, aber keine falschen Flächen, fehlenden Gebäudeteile oder nicht gemeldeten Umbauten. Ob der Versicherer kürzen darf, bestimmen § 75 VVG und vor allem die konkreten Bedingungen, insbesondere ein Unterversicherungsverzicht und dessen Voraussetzungen.

Die Haftungsfrage stellt sich erst danach und lässt sich nicht pauschal beantworten. Verwaltung, Makler und Versicherer haben jeweils eigene Pflichten. Wer Wertermittlung, Gebäudedaten, Hinweise und Entscheidungen nachvollziehbar dokumentiert, schützt die Eigentümer vor Kürzungen und sich selbst vor Haftungsstreit. Eine belastbare Wertermittlung ist damit ein zentraler Bestandteil professionellen Gebäudeversicherungsmanagements.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Maßgeblich sind die im Einzelfall vereinbarten Versicherungsbedingungen, der Verwaltervertrag und die Beschlusslage.